何佳艷
爭論了多年的不動產(chǎn)登記條例,終于揭開了神秘的面紗。
2014年12月22日,國務(wù)院發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》(下稱《條例》),將于2015年3月1日起施行,全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺,也計(jì)劃從2015年下半年開始上線試運(yùn)行,并最終在2017年全面運(yùn)行。
對于企業(yè)和居民來說,《條例》將對他們的生活帶來哪些影響呢?
一個窗口登記
《條例》實(shí)施的主要目的是建立所有種類不動產(chǎn)的登記制度。按照《條例》界定,不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物?!稐l例》規(guī)定了10種不動產(chǎn)權(quán)利,包括房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、抵押權(quán)等。登記分為首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等8大類。
一直以來,我國不動產(chǎn)登記工作由多個行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對不同的不動產(chǎn)加以管理,由此形成了分散登記的現(xiàn)象,如土地由土地管理部門管理,建設(shè)用地使用權(quán)登記也在土地管理部門進(jìn)行;房屋由城建部門管理,產(chǎn)權(quán)登記也在該部門進(jìn)行。耕地、草地、林地等土地承包經(jīng)營權(quán)、海域使用權(quán)等,則分散在農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門。由于各部門登記方法、技術(shù)規(guī)程不一致,原有的分散登記方式很容易導(dǎo)致各種不動產(chǎn)權(quán)利的重疊、漏登;分散在不同部門管理和登記,又容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明,引發(fā)矛盾和糾紛。另外,對于企業(yè)和居民來說,證書繁多,不僅辦證不便,還增加了成本。
而建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,將化繁為簡,使得企業(yè)和居民只需要跑一個窗口就能辦成不動產(chǎn)所有相關(guān)證件。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記就是要將分散在多個部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)整合由一個部門承擔(dān),實(shí)現(xiàn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。
根據(jù)《條例》,國家層面將組織建設(shè)全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺。這個平臺主要有兩方面的作用,一是為不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法登記提供信息基礎(chǔ),為不動產(chǎn)登記查詢提供便利,從而為不動產(chǎn)交易及更有效率的利用提供保障;二是通過對登記信息的整合,為不動產(chǎn)登記資料查詢、不動產(chǎn)管理等提供信息基礎(chǔ),為宏觀調(diào)控和其他社會治理提供數(shù)據(jù)支撐。
按《條例》要求,國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺,各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入該平臺,確保國家、?。▍^(qū)市)、市、縣四級登記信息實(shí)時共享?!稐l例》還要求,不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實(shí)時互通共享。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實(shí)時互通共享取得的信息,不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。國土資源、公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等9部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。
2017年全面建成統(tǒng)一平臺
按照黨中央、國務(wù)院的要求,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作將分 “三步走”:2015年下半年開始,陸續(xù)完成不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺的對接,提供不動產(chǎn)登記信息查詢服務(wù)。2015年7月,計(jì)劃上線試運(yùn)行信息平臺;2016年完善平臺并擴(kuò)大試運(yùn)行范圍;2017年全面運(yùn)行。
據(jù)國土資源部地籍司(不動產(chǎn)登記局)司長局長王廣華介紹,目前國家層面正負(fù)責(zé)開展信息化建設(shè)頂層設(shè)計(jì),組織建設(shè)全國統(tǒng)一的國土資源與不動產(chǎn)登記信息平臺。各地負(fù)責(zé)推進(jìn)本地區(qū)不動產(chǎn)登記的數(shù)據(jù)整合、接入信息平臺的相關(guān)準(zhǔn)備工作。
在信息平臺投入運(yùn)行前,各地要全面清理和整理不動產(chǎn)登記歷史資料,按照國家統(tǒng)一制定的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)整合建庫技術(shù)規(guī)程,對本地區(qū)土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數(shù)據(jù)進(jìn)行整合,建立關(guān)聯(lián)關(guān)系,健全完善不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫。
信息平臺投入運(yùn)行后,各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匦畔⒒ぷ骰A(chǔ),提早對各類不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件進(jìn)行融合、對接,形成統(tǒng)一發(fā)證的業(yè)務(wù)操作系統(tǒng)軟件,支持與本級國土、住建、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門的業(yè)務(wù)協(xié)同,提供本級登記信息查詢服務(wù),并按照信息平臺統(tǒng)一技術(shù)要求,預(yù)留接口,做好準(zhǔn)備,一旦成熟,及時接入信息平臺,并將本地區(qū)日常不動產(chǎn)登記信息實(shí)時納入信息平臺。
既有證書繼續(xù)有效
登記簿是不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),登記簿的統(tǒng)一,是統(tǒng)一信息平臺建設(shè)的基礎(chǔ)?!稐l例》第八條對登記簿冊的統(tǒng)一設(shè)立作了明確規(guī)定,同時對登記簿應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)進(jìn)行了明確,從法律層面實(shí)現(xiàn)了登記簿冊的統(tǒng)一。
《條例》遵循“不變不換”的原則,規(guī)定在新的證書頒布前申請登記的,繼續(xù)發(fā)放舊版證書;新的證書頒布后申請登記的,發(fā)放新版證書,原來各部門已經(jīng)發(fā)放的證書繼續(xù)有效,不得強(qiáng)制要求更換證書,不增加企業(yè)和群眾負(fù)擔(dān)。
《條例》根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,沒有要求對不動產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行強(qiáng)制登記。王廣華提醒,如果權(quán)利人不登記,其不動產(chǎn)交易安全將受到影響,也容易發(fā)生權(quán)屬糾紛。因此,《條例》重點(diǎn)從保護(hù)權(quán)利人物權(quán)的角度規(guī)定了依申請登記??梢灶A(yù)見,隨著制度不斷完善和登記機(jī)構(gòu)不斷健全,不動產(chǎn)登記的重要意義會不斷地被權(quán)利人所認(rèn)知,在自愿的基礎(chǔ)上,權(quán)利人主動申請不動產(chǎn)登記將逐漸普及。
提供有限度的查詢
作為社會治理的基礎(chǔ)設(shè)施之一,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記天然具有的反腐功能一直備受期待。對此,王廣華表示,實(shí)施不動產(chǎn)登記的出發(fā)點(diǎn)并非從反腐敗、遏制房價(jià)考慮,盡管客觀上不動產(chǎn)登記與反腐敗可能有些關(guān)聯(lián)。作為物權(quán)法的配套法規(guī),《條例》所規(guī)定的不動產(chǎn)信息登記,屬于私法的范疇,不同于行政法意義的公示、公告,與公職人員財(cái)產(chǎn)公示法或領(lǐng)導(dǎo)干部財(cái)產(chǎn)申報(bào)法等公法有著本質(zhì)區(qū)別。
根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,《條例》明確,只有權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料。
權(quán)利人指的是不動產(chǎn)權(quán)的所有人,如房子是自己的,就可以申請查詢自己名下的房產(chǎn)情況。若房子抵押給銀行,那么銀行作為抵押權(quán)人,憑借抵押登記也有權(quán)去查詢登記資料。利害關(guān)系人是指和不動產(chǎn)所有者有直接關(guān)系者,比如夫妻等,在一些債務(wù)糾紛中,債權(quán)人也可以憑借人民法院的補(bǔ)充證據(jù)材料通知書,自行或委托律師事務(wù)所查詢債務(wù)人名下的已確權(quán)房產(chǎn)情況。
需要注意的是,《條例》規(guī)定,查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人,不得將其查詢所獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的,以保護(hù)個人的房產(chǎn)隱私。
對于不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人,《條例》明確了其保密義務(wù)。如果其違反國家規(guī)定,泄露不動產(chǎn)登記資料或者登記信息,給他人造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任,對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。