徐明霞

[摘要]房屋是一種不同于其他商品的消費品，其耐用性更高，并且有著固定資產(chǎn)的性質(zhì)，這就注定房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出不同的特點。文章積極對中國房地產(chǎn)市場的冷與熱進行研究，在此概念解釋的基礎上，當前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀得以清晰展現(xiàn)，并提出了現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的應對措施。

[關鍵詞]中國房地產(chǎn)市場;市場需求;市場供應

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144

由于不同區(qū)域的人口，環(huán)境，文化，教育和經(jīng)濟因素的不同，房地產(chǎn)市場區(qū)域的需求情況也是不一樣的。一般情況下，房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出以下的基本特點：多樣性，也就是說，房地產(chǎn)市場交易的不僅僅是建筑物，更是權利和義務的交易，囊括更多的交易方式;雙重性，房地產(chǎn)有著增值保值的特點，是吸納通貨膨脹比較理想的方式，扮演著消費品的同時也是投資品;供需的不平衡性，也就是說房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性長期存在，兩者的相對均衡也是客觀存在的?；谶@樣的特點，我們更有必要對于中國房地產(chǎn)的冷和熱進行全面的思考。

1房地產(chǎn)冷與熱的含義

1.1房地產(chǎn)市場冷的含義

所謂房地產(chǎn)冷是指房地產(chǎn)銷售的淡季，銷售陷入冷清的狀態(tài)。在這樣的房地產(chǎn)市場背景下，房地產(chǎn)價格不斷下跌，投資收縮，房地產(chǎn)開發(fā)量也不斷降低。一般情況下此時都會采取積極的反周期措施去實現(xiàn)銷售量的提升。具體來講，需要從刺激有效需求和提升有效供給兩個方面入手。前者是指商品的總供給價格和總需求價格處于均衡狀態(tài)下的社會總需求。簡單來講，這其中的均衡價格就是消費者愿意支付的需求價格和生產(chǎn)者能夠供給的價格是一致的。對于房地產(chǎn)市場來講，就是需求居民收入和商品價格直降達到最佳的臨界點，在對于房地產(chǎn)市場進行分析之后得出各種均衡點，在此基礎上提升有效供給，保證房地產(chǎn)商品是符合消費者需求，并且達到消費者物美價廉的需求心理的狀態(tài)。

1.2房地產(chǎn)市場熱的含義

相對于房地產(chǎn)市場冷來講，房地產(chǎn)市場的冷是指在房地產(chǎn)銷售的旺盛時期，此時是房地產(chǎn)產(chǎn)品大賣的時候。從表面來看，這是市場態(tài)勢良好的具體體現(xiàn)。但是這樣的市場背景下，物價會不斷上漲，使得投資不斷擴張，開發(fā)量也在這樣背景下得以不斷提升。如果這樣的擴張一直持續(xù)下去，會使得房地產(chǎn)市場陷入過熱的狀態(tài)，很容易造成供大于求，商品大量積壓的情況，由此造成極大的社會資源浪費。一般情況下應該積極采取抑制油脂的行為發(fā)生，采取反周期的措施去進行處理。

2對于房地產(chǎn)冷與熱的思考

從上述對于房地產(chǎn)冷和熱的含義詮釋，我們看到無論是房地產(chǎn)市場過熱還是房地產(chǎn)市場過冷，都是不理想的房地產(chǎn)市場環(huán)境。如何將房地產(chǎn)的供求關系處理在均衡的狀態(tài)，是我們應該時刻關注的問題。在明確這一點之后，從而去采取對應的措施進行調(diào)整，使得房地產(chǎn)的宏觀政策是與市場需求均衡的目標是吻合的，這對于保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是至關重要的。

既然房地產(chǎn)市場過熱或者過冷都不利于其健康發(fā)展，就需要去思考究竟在什么樣的發(fā)展狀態(tài)下，房地產(chǎn)市場是最為健康的。一般情況下，如果商品房的銷售額增長率高于房地產(chǎn)的投資增長率，空房率比較低，這說明所建設出來的房屋是適銷對路的，房地產(chǎn)市場的供應和需求之間是相互吻合的;或者從銷售面積和竣工面積的角度來看，當銷售面積出現(xiàn)大于竣工面積的時候，這也證明了房地產(chǎn)市場是處于良性發(fā)展狀態(tài)的，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是比較健康和穩(wěn)定的。

房屋是不同于其他消費品，其耐用率比較高，在房屋存量達到一定規(guī)模的時候，就會出現(xiàn)飽和的狀態(tài)。簡單來講，假如房屋居住面積寬裕，房屋質(zhì)量比較高，長時間不會出現(xiàn)損壞，人口也得以控制甚至出現(xiàn)負增長的話，房地產(chǎn)行業(yè)勢必會陷入到萎縮的狀態(tài)。當然對于我國來講，國民經(jīng)濟不斷發(fā)展和進步，城市化進程極速前進，對于住房的需求量還在不斷增長，這是客觀存在的房地產(chǎn)市場背景。

3現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場應對措施

隨著我國經(jīng)濟進入新常態(tài)之后，房地產(chǎn)市場也慢慢進入到緩和的發(fā)展狀態(tài)。縱觀國際上其他國家房地產(chǎn)發(fā)展初期的歷程，也是經(jīng)歷了從迅速發(fā)展到趨穩(wěn)的階段，這是客觀存在的事實。我們應該正視當前房地產(chǎn)當前的發(fā)展狀態(tài)，迎接房地產(chǎn)供需均衡，平穩(wěn)發(fā)展的時代。2013年12月到2014年10月，無論是我國商品房銷售額，還是我國商品住宅銷售額都在急速下降，兩者的增長率也急速下滑。具體來講，當前的房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀態(tài)為：其一，房地產(chǎn)價格趨于穩(wěn)定，并且存在上下波動的情況。從本質(zhì)上來講，經(jīng)濟的不斷增長是推動地價朝著更高方向發(fā)展的不竭動力，當經(jīng)濟發(fā)展速度趨于穩(wěn)定的時候，房地產(chǎn)市場也開始朝著常態(tài)化的方向發(fā)展和進步;其二，房地產(chǎn)的增長動力和結構會在這樣的常態(tài)化背景下發(fā)生變化，慢慢開始重視房屋經(jīng)營，居住服務，中介服務的長期效益的方向發(fā)展和進步，也是當前房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本情況;其三，房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢也慢慢出現(xiàn)變化，兼?zhèn)浯笠?guī)模開發(fā)和城市功能提升的特點，是我國城市化質(zhì)量不斷提升的具體體現(xiàn)。

對于這樣的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來講，政府部門應該冷靜面對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，關注與宏觀經(jīng)濟發(fā)展增速的控制，房地產(chǎn)市場就不會出現(xiàn)過于嚴重的偏向，在此基礎上積極關注房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢，營造健康公平的競爭環(huán)境，充分發(fā)揮市場經(jīng)濟的效能，使得房地產(chǎn)行業(yè)能夠朝著可持續(xù)的方向發(fā)展;另外，應該積極建立完善的房地產(chǎn)市場信息平臺，使得企業(yè)和個人能夠更加輕易地獲取到關于房地產(chǎn)的信息資源，以正確地引導企業(yè)和個人去進行投資或者購房，避免房地產(chǎn)市場盲目性導致出現(xiàn)過熱或者過冷的情況。

對于企業(yè)來講，應該高度重視房地產(chǎn)質(zhì)量和效益的提升，轉變以往的依靠大規(guī)模擴張去實現(xiàn)經(jīng)濟利益提升的方式，以提高質(zhì)量和增強效益為核心，注重新材料的使用，使得房地產(chǎn)的質(zhì)量得以不斷提升，并且關注于住宅休閑旅游，養(yǎng)老和科技園的開發(fā)建設，從而改變單調(diào)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結構格局。

對于個人來講，應該理性地看待當前房地產(chǎn)價格趨勢，正確審視房地產(chǎn)價格波動的常態(tài)化發(fā)展，積極學習房地產(chǎn)和理財方面的知識，合理地執(zhí)行投資和消費方案，依據(jù)自身經(jīng)濟實力，對于家庭需求進行分析，以保證購房和投資行為的合理性。

4結論

綜上所述，積極對中國房地產(chǎn)市場的冷與熱進行理論分析，了解其形成原因，明曉房地產(chǎn)市場過熱或者過冷都是不利于市場健康發(fā)展的。在此基礎上正確審視當前我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，以理性的態(tài)度去面對，從而根據(jù)不同行為主體的特點和需求，采取對應的措施去處理和面對，才是我們應該積極做好的工作。

參考文獻：

[1]孔煜，魏鋒，任宏.調(diào)控我國房地產(chǎn)價格的政策選擇[J].價格理論與實踐，2005（9）.

[2]魏巍賢，李陽.我國房地產(chǎn)需求的地區(qū)差異分析[J].統(tǒng)計研究，2005（9）.

[3]潘雨來，左曉東.促進房地產(chǎn)市場規(guī)范發(fā)展的有益探索——電臺直播間“進場”的幾點思考[J].中國房地產(chǎn)，2000（6）.

[4]龐元.上海房地產(chǎn)市場近年走勢與2000年趨勢預測[J].中國房地產(chǎn)，2000（8）.

[5]華雯靜.存款利率、貸款利率、匯率與房價的實證研究——基于北京市2004—2011年的數(shù)據(jù)[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2012（15）.

[6]翟洪濤.我國房地產(chǎn)價格影響因素分析[J].科技與管理，2011（4）.

[7]易憲容.差別化個人按揭貸款政策理論基礎及經(jīng)驗分析[J].金融與經(jīng)濟，2010（9）.

[8]況偉大.利率對房價的影響[J].世界經(jīng)濟，2010（4）.