代小薇

摘 要：互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，催生了互聯(lián)網(wǎng)金融的出現(xiàn)，為地產(chǎn)企業(yè)的融資運(yùn)作提供了機(jī)遇，開拓了其融資可選方式及空間，也暗含風(fēng)險(xiǎn)因素。在這種情況下，不同情況的地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)自身的不同情況做出適當(dāng)?shù)娜谫Y選擇。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng) 地產(chǎn)企業(yè) 融資運(yùn)作

一、資本運(yùn)作之融資運(yùn)作內(nèi)涵及其時(shí)代轉(zhuǎn)型

融資實(shí)際上是根據(jù)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織對(duì)資金需求，或者說特定時(shí)段內(nèi)的資金缺口情況，以其融資能力及策略為依托，獲得相對(duì)應(yīng)資金的過程或者事項(xiàng)。融資是資本運(yùn)作中的重要組成部分，不過融資運(yùn)作并不單純是獲得資金的過程，還包含讓涉及資金增值生利的系列相關(guān)行為，而這些需要將關(guān)注重點(diǎn)從融資過程本身轉(zhuǎn)移到融資決策及融資方式或手段與時(shí)俱進(jìn)地創(chuàng)新等方面上來。

不同時(shí)代的融資有不同時(shí)代的特征，在傳統(tǒng)境遇下，包含房地產(chǎn)企業(yè)等系列行業(yè)企業(yè)和商業(yè)銀行等金融業(yè)存在一個(gè)比較明晰的分水嶺，二者構(gòu)成了投資方和融資方的主要陣營，銀行借貸也成了傳統(tǒng)融資的主要方式，對(duì)于幾乎所有的企業(yè)組織來說，申請(qǐng)銀行貸款都是其融資的首選。此外，資本市場(chǎng)及民間金融等系列事項(xiàng)的興起，則催生出股權(quán)融資及民間借貸等系列融資方式，并且在如今各企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中占據(jù)著重要地位。

最近幾年，隨著信息化時(shí)代的深入發(fā)展，尤其是大數(shù)據(jù)頻繁被提及的情況下，或者說在大數(shù)據(jù)時(shí)代，網(wǎng)絡(luò)金融作這個(gè)時(shí)代術(shù)語應(yīng)允而生P2P融資平臺(tái)、第三方支付、眾籌模式及電商小額貸款等新型融資方式不斷涌現(xiàn)。與傳統(tǒng)金融相比，網(wǎng)絡(luò)金融及其滋生的多種融資方式或平臺(tái)，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)極低甚至沒有，信息不對(duì)稱問題存在被徹底克服的可能性，企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織籍此融資的效率高成本低，如今已經(jīng)成為眾多行業(yè)企業(yè)融資的選擇。

二、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代地產(chǎn)企業(yè)組織融資運(yùn)作的選擇空間

因?yàn)楦母镩_放步伐的不斷深入，及中國國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，地產(chǎn)行業(yè)在過去十多年獲得了長足發(fā)展，其盈利情況及持續(xù)時(shí)間在系列行業(yè)中極其罕見。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為各商業(yè)銀行所青睞，在資本市場(chǎng)中也因較高的資金回饋成為績優(yōu)股的集中行業(yè)。所以，在很長時(shí)間內(nèi)，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)雖然存在融資問題，但不存在融資難題。不過，這種情況在近年發(fā)生了變化，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的張力已經(jīng)到了極限，隨著新常態(tài)理念的提出而隨之轉(zhuǎn)化為低中速發(fā)展態(tài)勢(shì)，其相對(duì)于商業(yè)銀行等投資者的吸引力已經(jīng)大不如前，其中“銀行對(duì)地產(chǎn)貸款日趨謹(jǐn)慎”業(yè)已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。在這種情況下，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的融資問題逐漸轉(zhuǎn)化成了融資難題，甚至因?yàn)槔麧檰栴}亟需全面而深入的推進(jìn)強(qiáng)化融資運(yùn)作問題。在如今，也就是互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代或者說大數(shù)據(jù)時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的融資運(yùn)作主要有如下幾個(gè)方面的可能選擇或空間。

一是借助既有互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)獲得資金。目前，雖然互聯(lián)網(wǎng)金融僅處于其發(fā)展的初期階段，但是已經(jīng)出現(xiàn)了多種模式和平臺(tái)，并且以不可預(yù)見的速度日新月異。這些平臺(tái)和模式因?yàn)榇髷?shù)據(jù)支撐下的技術(shù)及其他附帶事項(xiàng)的優(yōu)勢(shì)，為所有企業(yè)構(gòu)建更為公平平等的融資平臺(tái)，過往受到不公待遇的部分企業(yè)的融資難度及成本將大幅度降低，對(duì)于其他企業(yè)也會(huì)降低融資過程中的程序成本，等等，對(duì)于資金陷入困境的尤其是中小型地產(chǎn)企業(yè)來說是一個(gè)可行選擇。

二是建設(shè)自有互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)獲得資金。地產(chǎn)企業(yè)基于自身的經(jīng)營性質(zhì)，本身的規(guī)模普遍較大，大型或者規(guī)模以上企業(yè)在企業(yè)總數(shù)中的占比比其他行業(yè)要大。規(guī)模較大實(shí)力相對(duì)雄厚的地產(chǎn)企業(yè)，往往不會(huì)選擇借用其他方組建的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，而是依據(jù)自身的技術(shù)及實(shí)力優(yōu)勢(shì)探索構(gòu)建自身的相似平臺(tái)。對(duì)此，“好房寶 1 號(hào)”、穩(wěn)賺1號(hào)、綠地地產(chǎn)寶系列產(chǎn)品均眾籌思維下互聯(lián)網(wǎng)金融方面的成果，有條件的規(guī)模性地產(chǎn)企業(yè)均可以沿著既有經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)前行探索。

三是建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)為行業(yè)企業(yè)服務(wù)。因?yàn)樘囟ǖ禺a(chǎn)企業(yè)自身需求資金有限，自建的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)所融資金在滿足自身需求之余，可能存在余額。另外，地產(chǎn)行業(yè)的高利潤高發(fā)展態(tài)勢(shì)逐漸被常態(tài)下的中低速發(fā)展及利潤率取代，地產(chǎn)企業(yè)的融資本身需要轉(zhuǎn)型及提升。對(duì)此，李伏安所言，“大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)面臨從以往單純?yōu)殚_發(fā)項(xiàng)目籌集資金，進(jìn)而向?yàn)槠髽I(yè)管理金融資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)變的重大變化”。在這種情況下，有條件的規(guī)模性地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)均可突破過往滿足資金需求的單純目的，而應(yīng)該將部分地轉(zhuǎn)移到互聯(lián)網(wǎng)金融及投融資密切結(jié)合相融合，以切實(shí)實(shí)現(xiàn)從“地產(chǎn)的金融”到“金融的地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型。實(shí)際上，在好房寶 1 號(hào)、穩(wěn)賺1號(hào)、綠地地產(chǎn)寶系列產(chǎn)品的背后，均潛在地蘊(yùn)含著綠地及萬達(dá)等地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的野心，比如綠地集團(tuán)董事長張玉良曾明確稱“依托于集團(tuán)在房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭優(yōu)勢(shì)，綠地金融將建設(shè)全國性的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)作為互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)板塊的首要戰(zhàn)略目標(biāo)，全力打造房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品”。

三、互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代健康推進(jìn)實(shí)地產(chǎn)企業(yè)融資運(yùn)作的注意要點(diǎn)

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代或者說大數(shù)據(jù)時(shí)代境遇下，互聯(lián)網(wǎng)金融及其帶來的機(jī)會(huì)對(duì)于包括地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)來說是一個(gè)機(jī)會(huì)，甚至可以說代表著未來的發(fā)展方向，地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的確應(yīng)該順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)，充分利用其形成的空間滿足融資需求，提升核心競(jìng)爭力，打造企業(yè)發(fā)展的持續(xù)能力。不過，在這個(gè)過程中，應(yīng)該注意三個(gè)問題。

一是清醒地意識(shí)到或者說正視對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)險(xiǎn)因素，互聯(lián)網(wǎng)金融對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說是雙刃劍，在提供機(jī)會(huì)的同時(shí)也會(huì)使其面臨著多重風(fēng)險(xiǎn)，“好房寶 1 號(hào)遇冷遭遇的背后就是這些風(fēng)險(xiǎn)或者阻礙因素作祟，萬達(dá)集團(tuán)的穩(wěn)賺1號(hào)遭遇產(chǎn)品信息透明度及真實(shí)性等質(zhì)疑的背后也是這些因素作祟。另外，需要注意的是，相當(dāng)一部分互聯(lián)網(wǎng)金融融資平臺(tái)和模式對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說的適用度有限，或者說沒有適用度。目前，地產(chǎn)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)金融融資主要在眾籌這個(gè)宏觀模式中，其他模式的實(shí)踐較少，是適用度有限的明證。

二是注意對(duì)傳統(tǒng)融資方式的爭取或最大化挖潛?；ヂ?lián)網(wǎng)金融或許能代表未來發(fā)展的方向，不過目前尚處于初級(jí)階段，而且并沒有出現(xiàn)對(duì)傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的否定邏輯，后者反而仍然占據(jù)相當(dāng)大的優(yōu)勢(shì)。另外，基于互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展階段的局限性，其部分模式及現(xiàn)象并沒有得到認(rèn)可，或者隨著監(jiān)管規(guī)范的出具可能面臨著被否定的危險(xiǎn)?？傊?，在互聯(lián)網(wǎng)金融沒有發(fā)展成熟及傳統(tǒng)金融尚有相當(dāng)市場(chǎng)的背景下，地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該忽略對(duì)傳統(tǒng)融資方式的爭取和探索，在今后一段時(shí)間內(nèi)依舊應(yīng)該把其置放于互聯(lián)網(wǎng)金融融資之上。

三是注意具體問題具體分析。對(duì)此，從宏觀或者籠統(tǒng)上說，中小地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以適度的利用或者借助既有互聯(lián)網(wǎng)金融融資平臺(tái)為主，同時(shí)盡可能地爭取商業(yè)銀行貸款等傳統(tǒng)融資模式；實(shí)力極強(qiáng)的規(guī)模性地產(chǎn)企業(yè)主要考慮自建互聯(lián)網(wǎng)融資平臺(tái)，并力求實(shí)現(xiàn)部分的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；一般大型地產(chǎn)企業(yè)尤其是被地方政府看重或者重點(diǎn)扶持的一般大型企業(yè)應(yīng)該將融資的重點(diǎn)置放在爭取地方金融機(jī)構(gòu)貸款方面。