陳柳

本文通過分析物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，總結(jié)了當(dāng)前行業(yè)存在的具體問題，提出了可行的改善措施，并結(jié)合專業(yè)財(cái)務(wù)管理信息化平臺(tái)的應(yīng)用進(jìn)行了實(shí)證研究。

1.物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀

物業(yè)管理的好壞，直接影響房地產(chǎn)開放商的市場美譽(yù)度?？茖W(xué)的財(cái)務(wù)管理，則是企業(yè)做好管理服務(wù)的重要支撐。

物業(yè)管理市場的發(fā)展形勢(shì)。在激烈的市場競爭下，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)的市場格局已較為清晰，主要有兩種發(fā)展趨勢(shì)。一種是建管分離，由專營物業(yè)管理的獨(dú)立公司競爭運(yùn)營；另一種是建管一體，由具有房地產(chǎn)開發(fā)商背景的物業(yè)管理公司一并承擔(dān)。前者本地化發(fā)展較快，后者緊隨開放商營運(yùn)擴(kuò)張。雖然國家曾倡導(dǎo)物業(yè)市場上的建管分離，但市場發(fā)展過程中建管一體的長期存在，既有其合理性，也有著顯著的優(yōu)勢(shì)。

物業(yè)自持企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營的比較優(yōu)勢(shì)?？v觀業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，大多數(shù)是國內(nèi)一線開發(fā)商的附屬企業(yè)。相比之下，這類企業(yè)具有眾多的先天優(yōu)勢(shì)。如市場競爭小，獲得項(xiàng)目幾乎沒有成本，具有穩(wěn)定的市場發(fā)展保障；資產(chǎn)品質(zhì)好，樓盤設(shè)計(jì)環(huán)保、節(jié)能，物業(yè)設(shè)施設(shè)備新、維護(hù)成本低；人才資源多，母公司房產(chǎn)領(lǐng)域人才儲(chǔ)備多，并有成熟的人才引進(jìn)和培育機(jī)制；資金流充沛，有雄厚的企業(yè)財(cái)源作支撐，資金鏈流動(dòng)相對(duì)穩(wěn)定。從財(cái)務(wù)管理角度而言，建管一體不僅能大幅降低開發(fā)商運(yùn)營成本，增加穩(wěn)定的租金收入，還可以充分利用固定資產(chǎn)進(jìn)行再融資，有助于實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。具體表現(xiàn)為，市場上自持物業(yè)的企業(yè)財(cái)務(wù)運(yùn)營整體較為良好，資金流轉(zhuǎn)充分、合理、使用效率高，并重視專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理完善資產(chǎn)運(yùn)營，通過盤活物業(yè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)資本保值增值，提升整體資金鏈的良性平衡性。

物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題。雖然，開發(fā)商自持物業(yè)后獲取了房產(chǎn)的后期運(yùn)營自主權(quán)，但是，由于業(yè)務(wù)范圍的擴(kuò)增，運(yùn)營成本也隨之升高。市場經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇總是并存，如果不能有效解決一系列衍生的管理問題，不僅會(huì)阻塞開源的新渠道，反倒會(huì)成為資金流失的新缺口，情況嚴(yán)重甚至?xí)＜百Y金鏈平衡。經(jīng)過市場調(diào)查分析，當(dāng)前物管企業(yè)財(cái)務(wù)管理上存在的主要問題有以下幾點(diǎn)：

一是思想認(rèn)識(shí)不端正[3]。既不能從建管一體的綜合化物業(yè)運(yùn)營企業(yè)定位財(cái)務(wù)管理的作用，也不能從促進(jìn)子母企業(yè)整體資金使用效率、維持財(cái)務(wù)平衡的角度加強(qiáng)管理。主要原因是企業(yè)管理層對(duì)財(cái)務(wù)管理的意識(shí)淡薄、認(rèn)知不足。有的企業(yè)是思想不統(tǒng)一，有的則是態(tài)度不端正，但都是財(cái)務(wù)管理失之于松、失之于軟的主觀思想根源。

二是制度規(guī)章不健全。由于物業(yè)管理的規(guī)章流程與開發(fā)銷售業(yè)務(wù)不盡相同，財(cái)務(wù)管理面臨的具體問題較多，受人為因素干擾較大。如外部管理不到位，小區(qū)住戶、私營業(yè)主的費(fèi)用繳納不主動(dòng)、合同票據(jù)難執(zhí)行；內(nèi)部物業(yè)管理不作為，如收賬不主動(dòng)使應(yīng)收欠款持續(xù)積累，使資金惡性循環(huán)，報(bào)賬不及時(shí)使信息反饋不清晰、財(cái)務(wù)狀況反映滯后，甚至逃避管理私設(shè)小金庫，造成資金體外循環(huán)等等。這些都集中反映了財(cái)務(wù)制度上的缺陷和執(zhí)行力的弱化，是財(cái)務(wù)工作不規(guī)范、不精細(xì)的客觀原因。

三是人員素質(zhì)有欠缺。一方面，人員構(gòu)成不合理，有的來自母公司總務(wù)部門，具備一定的財(cái)務(wù)專業(yè)素質(zhì)，但物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足；有的來自人才市場招聘，管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技能都有待提高。另一方面，能力提升空間小，作為主營業(yè)務(wù)下游的子公司，母公司的人才培育機(jī)制和方向，與其管理實(shí)踐有一定的錯(cuò)位，致使立足自身培育人才的渠道窄、效果差。財(cái)務(wù)管理人員專業(yè)素質(zhì)能力發(fā)展受限，是導(dǎo)致管理質(zhì)量效益低下的直接原因[4]。

此外，如果物業(yè)公司是由開發(fā)商與運(yùn)營商聯(lián)合承辦、合作經(jīng)營，開發(fā)商的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)也將進(jìn)一步增大：一方面，聯(lián)營合同的盈利、虧損的分擔(dān)比例無法得到的客觀體現(xiàn)；另一方面，開發(fā)商的監(jiān)督機(jī)制對(duì)運(yùn)營商的財(cái)務(wù)管理也起不了太大的實(shí)際作用。

2.提高物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)水平的可行方法

健康良好的財(cái)務(wù)管理狀況是企業(yè)發(fā)展的重要基石，抵御外部市場波動(dòng)和應(yīng)對(duì)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)的重要保證。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)而言，由于其市場收益方式較少、資金流量相對(duì)固定，控制運(yùn)營成本、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的需求也就更加強(qiáng)烈。

打造財(cái)務(wù)信息化管理體系。為適應(yīng)市場激烈競爭，保持良好的資金效率，必須全方位全過程的管理財(cái)務(wù)工作，加強(qiáng)成本費(fèi)用的管理和審計(jì)。除提高人員素質(zhì)、加強(qiáng)制度約束外，依托網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的快速發(fā)展，定制財(cái)務(wù)管理信息化平臺(tái)，構(gòu)建信息化財(cái)務(wù)管理體系，是使財(cái)務(wù)管理要求有效滲透企業(yè)運(yùn)營各階段各環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)成本實(shí)時(shí)監(jiān)控和反饋的現(xiàn)實(shí)途徑。

建立健全企業(yè)財(cái)務(wù)制度。在充分的運(yùn)營自主權(quán)支持下，應(yīng)當(dāng)通過完善制度法規(guī)，構(gòu)建內(nèi)部良好的財(cái)務(wù)治理體系。要從物業(yè)公司實(shí)際出發(fā)，明確財(cái)務(wù)管理的基本要求，規(guī)范收?qǐng)?bào)賬流程，精細(xì)日常賬目核銷管理，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的約束管理；要嚴(yán)格獎(jiǎng)懲和激勵(lì)機(jī)制，將各崗位財(cái)務(wù)事宜處理情況納入個(gè)人和部門績效考核體系，提高員工參與財(cái)務(wù)管理的積極性和主動(dòng)性；要建立風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，在預(yù)決算制度下實(shí)施全方位的過程審計(jì)，提高內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力，完善企業(yè)內(nèi)部資金監(jiān)管。這也是科學(xué)構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部治理體系的必然要求。

建設(shè)專業(yè)化的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。人處于管理工作的核心和主導(dǎo)地位。在提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)財(cái)務(wù)管理重要性認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，必須建立一支融合市場、管理、會(huì)計(jì)、法律、信息技術(shù)等相關(guān)領(lǐng)域人才的專業(yè)化財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)。一方面，要大力引進(jìn)上述專業(yè)的高水平人才，及時(shí)擴(kuò)充到管理隊(duì)伍中，提升財(cái)務(wù)管理的專業(yè)化水平；另一方面，要確立立足內(nèi)部崗位培育的有效機(jī)制，由于物業(yè)管理所面臨的會(huì)計(jì)審計(jì)問題的實(shí)踐性較強(qiáng)，要選拔有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀員工，交叉換崗、交流任職，為企業(yè)儲(chǔ)備復(fù)合型的財(cái)務(wù)管理人才，以保持財(cái)務(wù)管理能力的長期持續(xù)提升，切實(shí)維護(hù)好企業(yè)自身的理財(cái)自主權(quán)。

3.應(yīng)用金蝶K/3系統(tǒng)實(shí)施財(cái)務(wù)信息化管理的實(shí)踐探索

作為開放商自持物業(yè)管理企業(yè)，經(jīng)過系統(tǒng)分析自身財(cái)務(wù)管理職能和發(fā)展現(xiàn)狀，我公司基于金蝶K/3創(chuàng)新平臺(tái)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)管理的信息化改造。該系統(tǒng)既具有會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的基本理財(cái)功能，又在有效整合企業(yè)業(yè)務(wù)和資源的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理全要素、全環(huán)節(jié)、全過程、實(shí)時(shí)化的信息管理，能夠幫助企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上解決了標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、精細(xì)化等重要問題。

一是促進(jìn)財(cái)務(wù)管理規(guī)范化。一方面，通過對(duì)制度要求和程序的內(nèi)置設(shè)定，有效規(guī)范了業(yè)務(wù)在系統(tǒng)、部門、員工等多對(duì)象間的流轉(zhuǎn)操作，避免流程的復(fù)雜化，促進(jìn)了賬務(wù)的一致性與合并優(yōu)化，能防止資金支出的錯(cuò)漏與重復(fù)，減少了呆賬壞賬，提高了工作效率。另一方面，使業(yè)務(wù)管控變得更加清晰，確保了內(nèi)部管理和對(duì)外服務(wù)的規(guī)范性要求的落實(shí)和執(zhí)行，使企業(yè)更加專注于服務(wù)質(zhì)量效益的提升。

二是實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理信息化。借助嵌入在物資、項(xiàng)目、設(shè)備、生產(chǎn)、銷售等系統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模塊，可以將銷售情況、收款情況、動(dòng)態(tài)成本等所有數(shù)據(jù)信息以電子報(bào)表形式直觀呈現(xiàn)，準(zhǔn)確地反饋財(cái)務(wù)信息，使企業(yè)能快速掌握財(cái)務(wù)狀況，以適應(yīng)市場的快速變化，科學(xué)地制定和調(diào)整決策。

三是強(qiáng)化財(cái)務(wù)監(jiān)管體系化。財(cái)務(wù)管理通過信息系統(tǒng)對(duì)具體過程、環(huán)節(jié)的逐一分析和把控，不僅使企業(yè)的宏觀感知能力更加精確而快速，也使復(fù)雜的會(huì)計(jì)審計(jì)制度得以真正實(shí)施。系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、營銷、成本管控等各過程環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)信息，都能實(shí)時(shí)生成文檔并自動(dòng)報(bào)送審計(jì)部門，從而使企業(yè)能夠快速實(shí)施全過程的會(huì)計(jì)審計(jì)，可以有效應(yīng)對(duì)和化解內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)，為企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。

綜上所述，良好的財(cái)務(wù)管理對(duì)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營發(fā)展起著關(guān)鍵作用。實(shí)踐證明，金蝶K/3創(chuàng)新平臺(tái)適宜建設(shè)、管理、運(yùn)營三位一體式的綜合物業(yè)營運(yùn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理需求，有助于企業(yè)實(shí)時(shí)、全面地掌控物業(yè)管理的財(cái)務(wù)狀況，對(duì)促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)信息化具有較大的推廣應(yīng)用價(jià)值。

（作者單位：中節(jié)能環(huán)保（南京）有限公司）