方王洋

通州樓市限購，火了商住房，冷凍了住宅供應(yīng)。在升級限購的100多天里，通州樓市經(jīng)歷了冷寂到回暖的波折。

北京十三五規(guī)劃建議公布后，再次為通州帶來樓市利好。在業(yè)內(nèi)看來，無論是從產(chǎn)業(yè)的角度，還是從居住、商業(yè)角度來看，通州區(qū)域未來不斷完善，通州房價走勢也會平穩(wěn)上升。

市場量跌價漲

今年8月15日實施通州升級版限購令后，通州新建商品房住宅成交開始明顯下調(diào)，特別是9月以后持續(xù)走低。機構(gòu)統(tǒng)計的通州新建商品房住宅簽約量顯示，9月簽約538套，10月簽約411套，11月簽約341套，相比6月、7月的年內(nèi)成交高點下滑明顯，跌幅超過了七成。

但另一方面，通州成交均價卻創(chuàng)下新高。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，盡管10月以后通州沒有新增住宅供應(yīng)，但11月（截至25日）其商品住宅簽約均價達到了27438元/平方米，與去年同期相比上漲了13%。

二手房同樣表現(xiàn)出價格上漲的趨勢。據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月通州區(qū)二手房成交均價為25086元/平方米，同比上漲了17.39%。

雖然住宅成交量下跌，但開發(fā)商對通州土地市場的態(tài)度似乎依舊樂觀。11月14日，通州臺湖一地塊出讓，吸引了保利、泰禾、萬科首開聯(lián)合體、葛洲壩、中鐵建等9家房企或聯(lián)合體參與現(xiàn)場競買。最終陽光城以18.73億元、配建4.7萬平方米限價房的代價拿下該地塊，其商品房樓面價已達3.8萬元/平方米，創(chuàng)下區(qū)域新高。

商住房“火了”

通州樓市限購之后，最大的受益者便是商住項目。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，今年1-10月，通州區(qū)共成交商住公寓2912套，在北京16個行政區(qū)中拔得頭籌，占到整體商住公寓市場21%的比重。11月中上旬（1日-20日），北京全市商住房網(wǎng)簽量為1617套，環(huán)比漲105.5%，同比上漲147.6%，其中通州區(qū)成交占比位居各區(qū)首位。

目前，通州區(qū)商住房集中在運河核心區(qū)、馬駒橋等。其中，通州新城的運河核心區(qū)包括富華、綠地、保利、光大等開發(fā)的多個商住公寓均已在上半年開始蓄客，正在醞釀開盤或已經(jīng)開盤，形成多盤齊發(fā)之勢。近期，位于運河核心區(qū)的新北京中心、保利大都匯等項目均取得10多億元的銷售額，更凸顯出通州商住項目的火熱。

盈石集團研究中心總經(jīng)理張平表示，隨著市屬行政事業(yè)單位整體或部分遷入北京行政副中心，勢必將帶動一系列產(chǎn)業(yè)“集體轉(zhuǎn)移”至通州。因此，通州的第三產(chǎn)業(yè)會在未來有一定的增長潛力，加之其在京津冀協(xié)同發(fā)展中的特殊區(qū)位優(yōu)勢，通州區(qū)有望成為北京的又一重要商業(yè)區(qū)域。

二手房報價漲了

今年5月開始，家住通州梨園的曾女士就為“賣小換大”的置業(yè)計劃而奔波。8月，房子剛看好，限購政策突如其來，賣方坐地漲價10萬元。因沒有通州的購房資格，她只得含淚多加了8萬塊，趕在限購落地前成交。3個月后，曾女士發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里類似戶型的報價比自己幾個月前買的那套還高了5萬元。“都說限購后市場會冷清，業(yè)主為什么還有底氣漲價呢？”曾女士很疑惑。

實際上，在通州住宅限購之后的一段時間里，區(qū)域里的二手房成交陷入低谷。當時新京報記者走訪通州多個區(qū)域發(fā)現(xiàn)，大部分中介門店都是門可羅雀。根據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計，政策出臺后第一周，通州區(qū)二手住宅成交量驟降51.2%，此后三周持續(xù)保持在相對較低水平，直至一個月后，成交量才又回升至限購出臺前水平。

“當時公司在通州的經(jīng)紀人全部撤出，分流到其他區(qū)域?！北本┠郴ヂ?lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺的市場負責人回憶。

“雖然有限購政策，但行政副中心的利好依舊存在。限購后不少業(yè)主選擇觀望。最近副中心規(guī)劃落地后，一些業(yè)主已經(jīng)開始漲價?！迸R河里一中介經(jīng)紀人表示。

不過在業(yè)內(nèi)看來，受到政策限制，通州的二手房仍將保持相對穩(wěn)定，恢復(fù)到限購前的火熱恐怕很難。

燕郊進一步承接通州外溢需求

人口遷入、住宅供應(yīng)偏緊，無疑為緊鄰?fù)ㄖ莸暮颖毖嘟紖^(qū)域帶來新機遇。實際上，借助京津冀協(xié)同發(fā)展等利好，燕郊樓市早已復(fù)蘇，目前不少項目的售價達15000元/平方米，甚至更高。

“伴隨著通州作為北京行政副中心的確立，為燕郊樓市帶來了切實利好?！眳R福地產(chǎn)副總經(jīng)理劉振剛表示，面對大批人口遷入，燕郊也將進一步承接在北京工作的新通州人。同時，由于京津冀三地協(xié)同規(guī)劃，燕郊也將告別以住宅為中心的開發(fā)模式，未來區(qū)域里的住宅產(chǎn)品價值將進一步提升。

據(jù)了解，匯福悅榕灣是目前燕郊距離北京最近的新房項目，推出了住宅、公寓、LOFT等多樣化的產(chǎn)品，并打造商業(yè)街等生活配套，獲得單盤45億元的銷售業(yè)績。

此外，伴隨著燕郊樓市價格的上漲，不少置業(yè)和投資需求也在向香河等稍遠的區(qū)域轉(zhuǎn)移。在業(yè)內(nèi)看來，對于這些區(qū)域來說，依托諸多利好，加速區(qū)域自身配套建設(shè)或?qū)⑹钱數(shù)貥鞘猩闲械谋匾獥l件。

未來仍有升值空間

面對通州樓市量跌價漲的趨勢，業(yè)內(nèi)對通州樓市的前景頗為看好。這一判斷背后的支撐是：根據(jù)最新規(guī)劃，到2017年，市屬行政事業(yè)單位整體或部分遷入北京行政副中心，遠期將帶動約40萬人疏解至通州。

大批穩(wěn)定就業(yè)人口進入通州，無疑為通州樓市帶來大批需求。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，通州城市副中心的利好明確，將會給通州樓市帶來積極影響。

實際上，成交、供應(yīng)比就能反映出未來通州住宅供不應(yīng)求的趨勢。11月，通州區(qū)商品房成交達8000余套，然而由于兩個月來沒有新增供應(yīng)，通州區(qū)庫存已由去年同期的12493套降至6389套。

而近些年來，通州區(qū)的土地供應(yīng)也以商業(yè)及辦公用地為主。記者翻閱北京市國土局數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，通州住宅用地成交自2013年開始即出現(xiàn)大幅下滑，截至今年10月，三年間通州僅成交宅地9宗，尚不及2012年一年的成交量。而在這9宗地塊中，只有4塊含有住宅產(chǎn)品，而其他5塊土地都僅有自住房和保障房部分。

中國指數(shù)研究院副院長黃瑜表示，后期通州樓市仍有升值空間?！靶姓敝行目赡軙?年的時間走完CBD用20年時間發(fā)展的過程?，F(xiàn)在幾百萬平方米的商業(yè)正在建設(shè)中，包括萬達、華業(yè)很多的商業(yè)在慢慢起來。5年后，現(xiàn)在的運河核心區(qū)的房產(chǎn)價格不會低過現(xiàn)在CBD的水平?！?p>

亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認為，在調(diào)控之手的撥動下，通州出現(xiàn)了市場下行，但前期推動通州樓市向好的種種因素并未退卻，區(qū)域樓市仍將繼續(xù)向好。