張妙

【摘要】房地產(chǎn)市場調(diào)控近年來一直是我國工作的重點(diǎn)，而房地產(chǎn)檔案作為記錄和反映房地產(chǎn)管理工作的證據(jù)材料，其收集和管理具有非常重要的意義。保管好房地產(chǎn)檔案材料，對房地產(chǎn)檔案的有效利用，是房地產(chǎn)檔案工作的重點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)檔案；價值；開發(fā)利用

【Abstract】Real estate market in recent years has been the focus of our work， and real estate records and archives as reflected in real estate management evidence， its collection and management has a very important significance. Keeping good real estate dossiers， the effective use of real estate archives， is the focus of the real estate Archives.

【Key words】Real estate files；Value；Exploitation

房地產(chǎn)檔案指的是房地產(chǎn)管理部門或房地產(chǎn)參與部門對于房地產(chǎn)信息形成有保存價值的數(shù)據(jù)、文字以及聲像等等的記錄。房地產(chǎn)管理部門的信息主要包括房地產(chǎn)內(nèi)容、權(quán)屬來源、及審核、批準(zhǔn)的過程等等。這些歷史記錄需要具有各方面的價值才能夠稱為房地產(chǎn)檔案。本文從房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)入手，同時對房地產(chǎn)檔案的價值進(jìn)行分析，并對其開發(fā)利用提出了一定的建議。

1. 房地產(chǎn)檔案的特點(diǎn)

房地產(chǎn)檔案信息化指的是房地產(chǎn)檔案過程中全面的利用現(xiàn)代技術(shù)，對于房地產(chǎn)檔案的信息資源進(jìn)行處理、管理并且提供一定的服務(wù)。 同時房地產(chǎn)檔案乃是房產(chǎn)設(shè)施以及房產(chǎn)設(shè)備的重要信息基礎(chǔ)，同時也是國家信息資源的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)檔案作為檔案中的一種擁有檔案的基本特點(diǎn)——確定性、準(zhǔn)確性、數(shù)字性等等，但是同時房地產(chǎn)檔案有一定的自己的特點(diǎn)：

（1）首先，房地產(chǎn)檔案有其特殊的法律依據(jù)性。房地產(chǎn)檔案乃是房地產(chǎn)的重要權(quán)屬資料，最具有權(quán)威性的原始資料。依據(jù)房地產(chǎn)檔案形成的房地產(chǎn)登記薄，在某種程度上說，其重要性還在房地產(chǎn)權(quán)屬證書之上。其次，房地產(chǎn)檔案乃是動態(tài)的，并不是靜止的，應(yīng)該是實(shí)時更新的。房地產(chǎn)檔案乃是記錄房地產(chǎn)內(nèi)部環(huán)境以及外部環(huán)境以及產(chǎn)權(quán)歸屬的檔案。所以首先，由于房地產(chǎn)本身容易發(fā)生變化，所以房地產(chǎn)檔案需要實(shí)時記錄著這些變化，從而使得房地產(chǎn)檔案產(chǎn)生了巨大的改變。其中歷史遺留問題以及編號方式改變等房地產(chǎn)檔案本身的變化也會導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案發(fā)生變化。

（2）第二，房地產(chǎn)檔案數(shù)量巨大，并且使用率較高。也就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)檔案乃是一一對應(yīng)的，房地檔案與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)乃是一對一的關(guān)系。也就是說有多少的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)那么也就會擁有多少的房地產(chǎn)檔案，所以房地產(chǎn)檔案乃是十分巨大的數(shù)量，大部分的城市的數(shù)據(jù)檔案都極多，一些大型城市或者巨型城市的房地產(chǎn)檔案都是超過百萬分的檔案，而且辦理房地產(chǎn)交易會產(chǎn)生大量的交易檔案，房地產(chǎn)交易包括查封、繼承、評估等業(yè)務(wù)，大城市的房地產(chǎn)交易每年需要大量的房地產(chǎn)交易，例如北京每年有近十萬次的交易，普通的大城市有3～6萬次的交易，而中等城市有2～3萬次的交易，小城市為2千次-1萬次，每次房地產(chǎn)交易都會涉及到房地產(chǎn)檔案的使用，所以房地產(chǎn)檔案的利用以及使用量都非常的大。

（3）第三，房地產(chǎn)檔案具有很強(qiáng)的區(qū)域壟斷性。房地產(chǎn)的管理基本都屬于屬地的管轄，所以各個地方的房地產(chǎn)都會產(chǎn)生很大的問題，各個房地產(chǎn)管理部門對于本地區(qū)所具有的房地產(chǎn)檔案都會有一定的獨(dú)占的地位，而且如果不是由于規(guī)范的問題，將會直接的影響整個房地產(chǎn)開放以及整個的經(jīng)濟(jì)形勢。

（4）第四，動態(tài)性突出。當(dāng)前房地產(chǎn)市場交易的火爆程度是不言而喻的。新國五條出臺之初，市面上的二手房交易并未受到很大的影響，反而有大批市民為了避免在新規(guī)定生效后繳納不菲的交易稅，紛紛集中辦理過戶，一些大城市的過戶大廳在半夜就有市民排隊取號。這樣頻繁的房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)變動形成數(shù)量巨大的手續(xù)材料，都要及時完整的歸檔。除去房地產(chǎn)本身的變動，外界環(huán)境的改變也會對房地產(chǎn)權(quán)屬產(chǎn)生影響，如城市改造拆遷等，都會隨時形成檔案，因此對房地產(chǎn)檔案要求實(shí)行動態(tài)的管理。

2. 房地產(chǎn)檔案的價值

由于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為一個重要的國民經(jīng)濟(jì)支柱型行業(yè)，房地產(chǎn)檔案的價值主要指的是房地產(chǎn)檔案的檔案價值以及房地產(chǎn)檔案的實(shí)際價值。房地產(chǎn)的檔案表現(xiàn)在各個方面，包括房地產(chǎn)檔案實(shí)際應(yīng)用價值以及房地產(chǎn)檔案對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的參考意義價值等等方面。

（1）首先，房地產(chǎn)檔案的實(shí)際應(yīng)用價值。房地產(chǎn)檔案的實(shí)際應(yīng)用包含在房地產(chǎn)檔案在訴訟過程中的應(yīng)用，以及房地產(chǎn)檔案在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的應(yīng)用。房地產(chǎn)出現(xiàn)的法律糾紛日益增多，在房地產(chǎn)的處理過程中，包括轉(zhuǎn)移、抵押、繼承、查封以及保全等等過程中產(chǎn)生的各種問題一般都會訴諸法律，所以房地產(chǎn)檔案在這種訴訟過程以及法律行為過程中都會產(chǎn)生極大的價值。并且通過房地產(chǎn)檔案的利用能夠更好的獲得房地產(chǎn)信息的更新，并且在一定程度上更新了房地檔案并且在利用房地產(chǎn)檔案的同時使得房地產(chǎn)檔案獲得檢驗(yàn)。

（2）其次，房地產(chǎn)檔案在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也有十分重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個國民經(jīng)濟(jì)重要的行業(yè)，對于地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著很強(qiáng)的推動作用。但是房地產(chǎn)怎么樣發(fā)展、房地產(chǎn)怎么樣布局，所以需要在擁有足夠的數(shù)據(jù)統(tǒng)計的基礎(chǔ)上進(jìn)行一定的分析，從而做出正確的房地產(chǎn)決策。房地產(chǎn)發(fā)展中會遇到十分多的問題，其中最為重要的問題就是房地產(chǎn)布局開發(fā)以及房地產(chǎn)的內(nèi)容，在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中遇見的各種問題都應(yīng)該通過相關(guān)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析并且解決。所以正確的、方便的房地產(chǎn)檔案乃是房地產(chǎn)發(fā)展的重要基礎(chǔ)，并且房地產(chǎn)檔案的價值集中體驗(yàn)在這個方面。

（3）第三，房地產(chǎn)檔案對于房地產(chǎn)的法律屬性完成有著十分大的幫助。隨著《物權(quán)法》頒布實(shí)施，由房地產(chǎn)檔案形成的登記薄的重要性已經(jīng)超越房地產(chǎn)權(quán)屬證書，所以房地產(chǎn)檔案對于證明房地產(chǎn)的歸屬以及房地產(chǎn)的法律屬性有著極其重要的價值，所以房地產(chǎn)檔案具有很強(qiáng)的法律價值，同時對于房產(chǎn)的歸屬有著很強(qiáng)的實(shí)證意義。

3. 房地產(chǎn)檔案的開發(fā)利用

3.1根據(jù)房地產(chǎn)檔案自身的特點(diǎn)，結(jié)合我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場和行政管理工作的實(shí)際，當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案工作的重點(diǎn)，應(yīng)該放在如何合理有效地管理和開發(fā)利用房地產(chǎn)檔案信息上。有了完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息，施以一定的技術(shù)保障，在不久的將來可以實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)查詢和實(shí)時監(jiān)控。這樣不僅可以避免“房姐”、“房叔”事件的再次出現(xiàn)，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，維護(hù)我國經(jīng)濟(jì)社會的有序發(fā)展也有非常重要的價值。

3.2我國當(dāng)前房地產(chǎn)檔案信息管理和開發(fā)利用的完善，至少要注意以下幾個方面：

（1）提高房地產(chǎn)檔案的數(shù)字化水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案的計算機(jī)管理、網(wǎng)絡(luò)共享和高效檢索。房地產(chǎn)檔案是一種動態(tài)性非常強(qiáng)的專門檔案，因此需要充分應(yīng)用自動化管理系統(tǒng)來實(shí)現(xiàn)實(shí)時歸檔和檢索。自動化的計算機(jī)管理需要有完善的管理系統(tǒng)（軟件）和安全的存儲（硬件）作為保障，更重要的是房地產(chǎn)檔案信息本身要實(shí)現(xiàn)高度的數(shù)字化?，F(xiàn)階段各地地方行政部門都有大量的傳統(tǒng)載體的房地產(chǎn)檔案材料，數(shù)字化工作任務(wù)艱巨；而在實(shí)現(xiàn)數(shù)字化后，還應(yīng)該制定更為長久的發(fā)展規(guī)劃，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案聯(lián)網(wǎng)查詢和進(jìn)一步的前段控制為目標(biāo)，一方面滿足管理部門實(shí)時掌控房地產(chǎn)權(quán)屬信息的需求，另一方面從源頭規(guī)范房地產(chǎn)檔案材料的形成質(zhì)量。當(dāng)前國內(nèi)已經(jīng)有不少地方開始著手這方面的工作，如蘭州市房管局，自2010年下半年開始正式啟動房屋權(quán)屬檔案數(shù)字化工作以來，于2013年4月基本完成，共整理房屋檔案77.47萬卷，錄入房屋權(quán)屬檔案信息100.59萬條，掃描檔案2020.38萬頁，全面完成了房屋檔案數(shù)字化工作任務(wù)。這項(xiàng)工作完成后，基本可以實(shí)現(xiàn)“按人查房”和“按房查人”，不僅可以解決利用與保護(hù)的矛盾，還提高了檔案的完整性和安全性。

（2）保證房地產(chǎn)檔案的完整和數(shù)據(jù)庫的完善。房地產(chǎn)檔案資源的建設(shè)完善是開展房地產(chǎn)檔案有效管理和利用的先決條件。加之房地產(chǎn)檔案強(qiáng)烈的動態(tài)性和專業(yè)性，在工作中必須采取專門的措施做好收集和鑒定工作，以保證房地產(chǎn)檔案資源體系的完整。具體來說，根據(jù)房地產(chǎn)檔案動態(tài)性的特征，在收集中應(yīng)該將定時歸檔和實(shí)時歸檔相結(jié)合，保證有價檔案材料及時歸檔不遺漏；綜合收集各種載體和各種門類的房地產(chǎn)檔案材料，包括產(chǎn)權(quán)來源、產(chǎn)權(quán)登記以及產(chǎn)權(quán)變更的證明、證件，房屋及其使用土地權(quán)屬界定位置圖，反映測繪工作的圖紙、報告，反映基建拆遷審批工作的文件材料等，實(shí)現(xiàn)檔案資源的結(jié)構(gòu)優(yōu)化；在鑒定中要把握房地產(chǎn)檔案的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，有選擇有針對性的地進(jìn)行鑒別，做到既不浪費(fèi)管理資源，又不影響社會對房地產(chǎn)檔案信息的利用。

（3）抓好檔案工作人員隊伍建設(shè)。任何一項(xiàng)專門檔案的有效管理都離不開檔案人員的奉獻(xiàn)，尤其對于房地產(chǎn)檔案這樣利用頻繁、對于經(jīng)濟(jì)社會具有重要價值的檔案門類來說，需要高素質(zhì)的檔案人員進(jìn)行專業(yè)的管理操作。具體來說，一名優(yōu)秀的房地產(chǎn)檔案從業(yè)人員，首先要具備足夠的檔案專業(yè)知識，還要了解一定的房地產(chǎn)專業(yè)知識，二者相結(jié)合，探索適合房地產(chǎn)檔案的管理模式；同時，還要具備良好的政治素養(yǎng)和法律觀念，依法管檔；要具備高尚的職業(yè)道德，愛崗敬業(yè)；還要掌握一定的計算機(jī)技術(shù)知識，以適應(yīng)計算機(jī)自動化的管理趨勢。此外，建立優(yōu)秀的人員隊伍，離不開一定的激勵和競爭機(jī)制，適當(dāng)為團(tuán)隊增加一定的外部助力；在平時加強(qiáng)培訓(xùn)和不同地區(qū)房地產(chǎn)檔案人員之間的交流，提高管理人員的業(yè)務(wù)水平；適當(dāng)考慮檔案人員的待遇需求，提高待遇水平，吸引高素質(zhì)、綜合性人才加入房地產(chǎn)檔案管理的隊伍。

（4）提高房地產(chǎn)檔案的抗風(fēng)險能力，引入風(fēng)險管理、風(fēng)險教育和風(fēng)險評估。作為一種使用頻繁，與人民群眾生活息息相關(guān)的專門檔案，房地產(chǎn)檔案的重要性決定了房地產(chǎn)檔案資源體系要具備高度的安全性和抗風(fēng)險能力。檔案資源的安全性包括很多方面，如載體的安全可讀性，檔案信息的安全保密性，計算機(jī)管理系統(tǒng)的穩(wěn)定性，以及房地產(chǎn)檔案知識產(chǎn)權(quán)合法性等。這些都是要在房地產(chǎn)檔案管理中充分考慮到的問題。例如，在2008年汶川大地震后，許多房屋被毀，大量房地產(chǎn)檔案也破壞嚴(yán)重，沒有檔案材料的證明參考，受損房產(chǎn)的保險理賠面臨很大的困難。而我國近年來極力想推動房產(chǎn)檔案信息的全國聯(lián)網(wǎng)，其中的一大阻力就是信息安全風(fēng)險。維護(hù)房地產(chǎn)檔案的信息安全，就要首先充分考慮到可能存在的各種隱患，制定相應(yīng)的應(yīng)對措施，同時制定突發(fā)事件的處理程序，保證在一些難以預(yù)料的破壞性事件發(fā)生時能夠有條不紊地開展搶救和彌補(bǔ)工作。在日常管理中也要加強(qiáng)對檔案人員的風(fēng)險意識培訓(xùn)，避免因?yàn)槿藶樵驅(qū)Ψ康禺a(chǎn)檔案和信息造成損害。

房地產(chǎn)檔案對我國當(dāng)前房地產(chǎn)工作有重要的參考價值，也是民生工作和民生檔案重要的組成部分。做好房地產(chǎn)檔案的管理具有非常重要的意義。但是由于房地產(chǎn)檔案自身的特點(diǎn)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的局限，當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案管理還存在一些問題，我們應(yīng)當(dāng)引以為鑒。加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)檔案工作，避免“房叔”、“房姐”等社會問題的再次出現(xiàn)，是房地產(chǎn)檔案人義不容辭的責(zé)任。

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