任廣見(jiàn)

摘要：

物業(yè)管理模式單一易導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，讓業(yè)主無(wú)法正確發(fā)揮管理者的作用。物業(yè)管理公司必須要尋求利潤(rùn)新模式，提高競(jìng)爭(zhēng)和盈利能力，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，專(zhuān)業(yè)化的管理和專(zhuān)業(yè)化的物管團(tuán)隊(duì)，可以提高效率，精簡(jiǎn)人員，節(jié)約成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：

物業(yè)管理模式；物權(quán)法；市場(chǎng)

中圖分類(lèi)號(hào)：

F27

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：16723198（2015）09008001

1當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)管理模式的弊端及成因

目前我國(guó)兩種物業(yè)管理模式，公司制物業(yè)管理模式和內(nèi)部福利型物業(yè)管理模式，這兩種物業(yè)管理模式雖然在組織和成立方式上有所不同，但是歸結(jié)到《物權(quán)法》的定義上，都屬于聘請(qǐng)物業(yè)管理公司管理的物業(yè)管理模式。太過(guò)單一的物業(yè)管理模式，導(dǎo)致強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)，侵害業(yè)主利益，破壞物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，其原因主要有兩點(diǎn)：一是開(kāi)發(fā)商的介入也是造成物業(yè)管理模式單一的一大原因，由開(kāi)發(fā)商前期指定物業(yè)管理公司，這就使得業(yè)主無(wú)從選擇物業(yè)管理模式和物業(yè)管理公司。“業(yè)主委員會(huì)”由全體業(yè)主選舉組成，代表全體業(yè)主決策該處物業(yè)的一些重大事情，也是物業(yè)管理服務(wù)的買(mǎi)方，但是我國(guó)目前的物業(yè)管理模式中，“業(yè)主委員會(huì)”根本就沒(méi)有發(fā)揮什么作用，全國(guó)很多的住宅小區(qū)和商業(yè)物業(yè)，根本就沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，就算有也只是一個(gè)空殼子，根本沒(méi)有發(fā)揮管理者的作用。其原因除了開(kāi)發(fā)商介入其中，讓開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司掌握著主動(dòng)權(quán)，業(yè)主處于被動(dòng)接受的地位之外。

二最根本的是《物業(yè)管理?xiàng)l例》的定義太過(guò)狹隘與《物權(quán)法》口徑不一，內(nèi)容相悖，《物業(yè)管理?xiàng)l例》給出的定義中，確認(rèn)業(yè)主委托物業(yè)管理公司管理物業(yè)為唯一物業(yè)管理方式，這個(gè)規(guī)定明顯的忽視了業(yè)主才是物業(yè)管理者這一事實(shí)，再者，《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主委員會(huì)“權(quán)利機(jī)構(gòu)”的地位，但是卻沒(méi)有具體實(shí)現(xiàn)權(quán)利的途徑，也沒(méi)有明確的條例規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)”如何履行責(zé)任，從本質(zhì)上來(lái)講這樣的物業(yè)管理模式不但侵害業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司的權(quán)利也無(wú)從得到保障。我國(guó)法律制度關(guān)于“業(yè)主委員會(huì)”成立機(jī)制，權(quán)責(zé)的規(guī)定和實(shí)現(xiàn)途徑不明晰，關(guān)于“業(yè)主委員會(huì)”的成立和運(yùn)行機(jī)制不夠完善，缺乏切實(shí)可行性。

2落實(shí)《物權(quán)法》，完善物業(yè)管理市場(chǎng)

“業(yè)主委員會(huì)”是全體業(yè)主的代表機(jī)構(gòu)，根據(jù)法律代表全體業(yè)主行使業(yè)主的所有共同權(quán)利和履行公共職責(zé)。完善物業(yè)管理市場(chǎng)，使物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展和保障物業(yè)管理公司利益都有著深刻的影響，也是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然要求，徹底改變?cè)形飿I(yè)管理模式中強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)的性質(zhì)。物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該強(qiáng)制性的規(guī)定必須成立業(yè)主委員會(huì)，隨著物業(yè)交接和入住和正式投入使用，業(yè)主委員會(huì)就必須得成立并且發(fā)揮作用。

其次簡(jiǎn)化業(yè)主委員會(huì)成立程序，根據(jù)約定的競(jìng)選方式，民主公平的競(jìng)選。對(duì)于以前遺留的一些沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)或者商鋪，寫(xiě)字樓，政府方面應(yīng)該督促社區(qū)，街道辦事處，居委等機(jī)構(gòu)幫助這些小區(qū)和寫(xiě)字樓完成業(yè)主委員會(huì)的組織，并在一定的時(shí)間內(nèi)，把業(yè)主委員會(huì)組織情況作為片區(qū)居委會(huì)，街道辦事處的考核內(nèi)容。確立“業(yè)主委員會(huì)”有獨(dú)立的民事行為能力和法律地位，在出現(xiàn)業(yè)主違約等物業(yè)管理糾紛后，業(yè)主委員會(huì)可以是原告或者被告，必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，物業(yè)管理公司的利益也可以得到切實(shí)保障。

業(yè)主自行決定物業(yè)管理方式，打破單一強(qiáng)制性的物業(yè)管理模式。隨著業(yè)主委員會(huì)的成立和發(fā)揮作用，單一的由開(kāi)發(fā)商前期直接指定的物業(yè)管理模式終將被徹底淘汰，由“業(yè)主委員會(huì)”征集全體業(yè)主意見(jiàn)，決定管理方式，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，決定自行管理，還是聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員，對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理。

3擺脫物業(yè)管理模式的依附性，物業(yè)公司依法獨(dú)立經(jīng)營(yíng)

鼓勵(lì)獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理模式，逐漸淘汰依附性強(qiáng)的物業(yè)管理公司。內(nèi)部福利型的物業(yè)管理模式，在經(jīng)濟(jì)上依附于房地產(chǎn)商和企業(yè)，不能獨(dú)立自主的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作，這樣的物業(yè)管理模式，不但不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，也不具備長(zhǎng)期可行性，開(kāi)發(fā)商無(wú)法做到長(zhǎng)期的不斷補(bǔ)貼物業(yè)費(fèi)用，企業(yè)單位的福利和人事也隨時(shí)變動(dòng)。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的完善和物業(yè)管理模式實(shí)現(xiàn)多樣性，市場(chǎng)最終會(huì)淘汰依附性強(qiáng)，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力，盈利能力差的物業(yè)管理公司，隨著社會(huì)發(fā)展，內(nèi)部福利型物業(yè)管理模式會(huì)自然消失，擺脫對(duì)開(kāi)發(fā)商的依附性，鼓勵(lì)獨(dú)立自主經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理公司發(fā)展，公司制物業(yè)管理公司占據(jù)主導(dǎo)地位是將來(lái)物業(yè)管理模式的必然結(jié)果。

物業(yè)公司的任免權(quán)由業(yè)主委員會(huì)決定。隨著“業(yè)主委員會(huì)”的成立，明文規(guī)定物業(yè)管理公司由業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)和選擇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得介入，徹底改變由開(kāi)發(fā)商前期指定物業(yè)管理公司，以后逐年續(xù)簽的模式，物業(yè)管理公司能否取得管理權(quán)，不再由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商決定，而由“業(yè)主委員會(huì)”負(fù)責(zé)招標(biāo)決定。規(guī)范物業(yè)管理公司競(jìng)標(biāo)程序，透明度，建立一個(gè)相對(duì)比較公平的物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，讓自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧的物業(yè)管理公司擁有一個(gè)良好的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

承接檢驗(yàn)物業(yè)時(shí)以科學(xué)數(shù)據(jù)為標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理模式的依附性得到改善后和物業(yè)管理任免權(quán)不由開(kāi)發(fā)商掌控以后，物業(yè)管理的承接檢驗(yàn)就會(huì)更加規(guī)范嚴(yán)格，以明確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和檢測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)規(guī)范房屋交接的具體標(biāo)準(zhǔn)，房屋的交接必須通過(guò)檢驗(yàn)測(cè)量，達(dá)到規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，才接收管理，所以國(guó)家的法律規(guī)范應(yīng)該盡快的完善關(guān)于承接檢驗(yàn)的相關(guān)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)的承接檢驗(yàn)必須要達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)后才移交。

4對(duì)物業(yè)公司服務(wù)范圍和資金使用范圍加以細(xì)分

明確政府公共服務(wù)區(qū)域。物業(yè)管理模式多樣性的實(shí)現(xiàn)，籠統(tǒng)一體的物業(yè)管理模式也不復(fù)存在，物業(yè)管理服務(wù)將劃分為很多小的板塊，政府就無(wú)法以建筑區(qū)域?yàn)榻杩冢宦男泄擦x務(wù)，該由政府履行的公共服務(wù)區(qū)域，就由政府履行，明晰政府責(zé)任范圍，把本該屬于政府公共服務(wù)的部分。將物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容中的政府公共服務(wù)部分踢出，這一部分公共服務(wù)內(nèi)容由政府相關(guān)部門(mén)來(lái)完成。這樣既可以提高政府的威信力，加強(qiáng)政府的參與度，又可以還原物業(yè)管理核心內(nèi)容和減輕物業(yè)管理公司的管理負(fù)擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)內(nèi)容細(xì)分，資金使用途徑明確。隨著物業(yè)服務(wù)板塊的細(xì)分，物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)資金的使用將得到明確的界定和“業(yè)主委員會(huì)”的監(jiān)督，物業(yè)管理公司不能再利用界定模糊，業(yè)主不知情等情況，擅自使用物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)資金。有了業(yè)主委員會(huì)，就可以開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，業(yè)主委員會(huì)也可以充當(dāng)法人，專(zhuān)項(xiàng)維修基金就可以由業(yè)主委員會(huì)持有管理，物業(yè)管理公司要?jiǎng)佑棉D(zhuǎn)向維修基金，必須通過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意和鑒定為是專(zhuān)項(xiàng)維修項(xiàng)目，再由業(yè)主委員會(huì)撥付資金。物業(yè)管理服務(wù)范圍的細(xì)分可以避免物業(yè)管理公司動(dòng)用專(zhuān)項(xiàng)維修基金維修維修本該屬于物業(yè)管理公司責(zé)任范圍內(nèi)的項(xiàng)目。

5物業(yè)公司應(yīng)提升物業(yè)管理水平，尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)

外國(guó)物業(yè)管理公司的沖擊和物業(yè)管理市場(chǎng)的逐步規(guī)范，物業(yè)管理市場(chǎng)必然會(huì)朝著專(zhuān)業(yè)化和市場(chǎng)化發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)必須以科學(xué)的管理方式，來(lái)精簡(jiǎn)成本。專(zhuān)業(yè)化的人才提供專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們想要追求更加高品質(zhì)的的生活，必然要求物業(yè)管理公司提供更加專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，物管公司想要保持競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化資源配置，節(jié)約開(kāi)支，發(fā)展壯大必然會(huì)走專(zhuān)業(yè)化的道路。

物管項(xiàng)目由專(zhuān)業(yè)公司來(lái)完成或者物管工作由專(zhuān)業(yè)人員來(lái)完成，要求持證上崗是物業(yè)專(zhuān)業(yè)化的要求，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司證書(shū)的檢測(cè)和監(jiān)督，專(zhuān)業(yè)化分工，專(zhuān)業(yè)化管理，專(zhuān)業(yè)化人員，在這樣的基礎(chǔ)下物管公司不但能夠節(jié)儉開(kāi)支，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，壓縮成本，為業(yè)主提供更加精良的服務(wù)，而服務(wù)水平的提高和規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)，讓物業(yè)管理公司保持強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力，獲取利潤(rùn)。

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