金華市國土資源局 蔡樟炎 李 雷
與商業(yè)、辦公、娛樂和住宅等經(jīng)營性用地相比,工業(yè)用地涉及的行業(yè)門類多,對產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)、環(huán)保標準等要求較高。金華市工業(yè)用地總量約6.6萬畝,總量較大,增速較快,加強工業(yè)用地土地使用權(quán)管理迫在眉睫。為加快轉(zhuǎn)型升級,推進趕超發(fā)展,2014年5月28日經(jīng)金華市委、市政府同意,在全市開展“四破”專項整治,調(diào)研起草制定了《市區(qū)規(guī)范工業(yè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等一批規(guī)范文件,進一步完善金華市工業(yè)用地二級市場交易。
金華市工業(yè)用地流轉(zhuǎn)依據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(國務院令第55號)和《市區(qū)規(guī)范工業(yè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定,允許符合轉(zhuǎn)讓條件的工業(yè)用地按照規(guī)定程序,通過出售、交換、贈與方式進行轉(zhuǎn)讓,2014年金華市工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓643.55畝?!掇k法》對金華市工業(yè)用地分割轉(zhuǎn)讓作了規(guī)定,待分割宗地面積不大于40畝,且分割后單宗用地面積不得小于10畝,并經(jīng)國土資源部門批準,符合規(guī)劃、消防、安全生產(chǎn)等要求的工業(yè)用地,可實施分割轉(zhuǎn)讓。
因企業(yè)自身原因造成的閑置土地,可由企業(yè)主動向當?shù)卣暾埵栈?,政府給予合理補償;因企業(yè)自身原因造成閑置滿2年,又不主動申請收回的,由政府依法收回。不屬于企業(yè)自身原因造成的閑置土地,協(xié)商收回。2014年金華市收回工業(yè)用地3585.45畝。
企業(yè)通過投資入股、合并分立等方式進行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為,對其過程進行監(jiān)督和嚴格稅費征收。2014年全市工業(yè)用地股權(quán)轉(zhuǎn)讓3389.51畝。
存量工業(yè)用地時隔多年,歷史遺留問題多,如出讓價格,有成本協(xié)議價、鄉(xiāng)鎮(zhèn)定點開發(fā)價、特色工業(yè)小區(qū)開發(fā)價、協(xié)議出讓價等等情況;相關(guān)資料不全,如有的無出讓金發(fā)票,有的無檔案,有的土地證與出讓合同不符,有的宗地面積與土地證不符等等情況;宗地實地情況因歷時久也多有改變,有的有房產(chǎn)證卻無房,有的有房卻無證。所有問題在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)集中顯現(xiàn)出來。
工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓審核審批程序是:轉(zhuǎn)讓申請受理后先經(jīng)國土資源分局、開發(fā)區(qū)(指揮部)或鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)簽署審核意見(如金東區(qū)又設(shè)置了金東區(qū)工業(yè)建設(shè)申請審批表,區(qū)級部門增加四個審批環(huán)節(jié)),同意后報市國土資源局審核并再報市政府審批。工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓強化多層審核審批程序的目的是防止用地非法轉(zhuǎn)讓,較好地解決歷史遺留問題,有效地實施批后監(jiān)管,確保集約節(jié)約利用土地。但是,各層審核審批存在著時間長問題,區(qū)級以下審核時間最長的超過一年,缺少協(xié)調(diào)機制,補退件機制,監(jiān)督機制。
工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓除土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核審批,還涉及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和稅收問題。在國土部門未報市政府批準前,稅務、建設(shè)部門轉(zhuǎn)讓工作前置,企業(yè)已視同政府相關(guān)部門同意轉(zhuǎn)讓,國土部門工作非常被動。
2010年,市中級人民法院已與市國土資源局聯(lián)合下文〔金中法(2010)83號〕規(guī)定:“處置前應當就已查封土地是否達到轉(zhuǎn)讓條件、是否按合同開發(fā)使用權(quán)等情況征詢國土資源管理部門的意見?!眰€別基層法院時不時發(fā)生未征求國土資源管理部門意見就將工業(yè)用地土地使用權(quán)裁定轉(zhuǎn)移,讓不該流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移,造成工作被動。
強化工業(yè)園區(qū)規(guī)劃先行的作用。要建設(shè)好工業(yè)園區(qū),必須有一個統(tǒng)一的、科學的工業(yè)園區(qū)規(guī)劃。要堅持合理用地、節(jié)約用地的原則和量力而行原則,科學合理確定園區(qū)位置、用地規(guī)模、發(fā)展方向等內(nèi)容。園區(qū)規(guī)劃一經(jīng)審批,必須嚴格執(zhí)行。
建議各開發(fā)區(qū)(指揮部)把好企業(yè)準入關(guān),對投資規(guī)模、投資強度、容積率等要素提出明確具體要求,對不符合要求的企業(yè)不得拿地。杜絕圈地行為,大力推廣建筑施工新工藝、新技術(shù)、新材料,圍繞工業(yè)用地“退低進高”,把好轉(zhuǎn)讓關(guān),轉(zhuǎn)讓辦理第一關(guān)需各開發(fā)區(qū)(指揮部)或鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道)及國土分局簽署意見。
各開發(fā)區(qū)(指揮部)要節(jié)約集約利用土地,出讓面積要符合經(jīng)濟發(fā)展情況,適度,適用。使企業(yè)能盡快完成開發(fā)建設(shè),投入生產(chǎn)。對未竣工企業(yè)建立退地機制。對經(jīng)過建設(shè)期限后,未達土地轉(zhuǎn)讓條件,并且無力繼續(xù)開發(fā)的企業(yè),協(xié)商收回土地使用權(quán)。
各開發(fā)區(qū)(指揮部)應想企業(yè)所想,急企業(yè)所急,圍繞企業(yè)投入生產(chǎn)做好相關(guān)服務。企業(yè)因各種原因拿地多年無法進行開工建設(shè)的,應及時幫扶企業(yè)解決好相關(guān)糾紛,確保拿地企業(yè)都能按時開工建設(shè)。
建議工業(yè)用地土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,先報市政府審批,稅務部門再征收相關(guān)稅費,然后建設(shè)部門辦房產(chǎn)過戶手續(xù),最后土地部門辦理土地證過戶手續(xù),這樣的程序更加合理。
市區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓規(guī)范管理,涉及部門較多,還需進一步完善市區(qū)工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓管理的規(guī)范。