丁敏
摘 要:本文首先綜述了長(zhǎng)三角區(qū)域房?jī)r(jià)差異的國(guó)內(nèi)相關(guān)研究成果;其次從縱向、橫向方面闡述了長(zhǎng)三角各主要城市房?jī)r(jià)水平,通過(guò)數(shù)據(jù)分析確定出四個(gè)最重要的影響房?jī)r(jià)區(qū)域差異的因素,依次為經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均消費(fèi)水平、土地價(jià)格、住房保障制度;再次分析了這些因素對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌的作用機(jī)制;最后給出了因地制宜調(diào)控房?jī)r(jià)、完善住房保障制度、合理配置土地資源三方面的政策建議。
關(guān)鍵詞:長(zhǎng)三角 房?jī)r(jià) 區(qū)域差異
一、引言
21世紀(jì),長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)持續(xù)高速上升,影響其經(jīng)濟(jì)發(fā)展,進(jìn)而影響長(zhǎng)三角城市的外商投資和人才引進(jìn),危及長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)社會(huì)的健康發(fā)展。我國(guó)長(zhǎng)三角地區(qū)由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡和自然資源存量的不平衡性而產(chǎn)生了房?jī)r(jià)區(qū)域性。對(duì)于長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)區(qū)域差異的研究,國(guó)內(nèi)有學(xué)者進(jìn)行過(guò)相關(guān)探討。位志宇,楊忠直運(yùn)用協(xié)整檢驗(yàn)得出了這三地可以依據(jù)其他地區(qū)房?jī)r(jià)的變動(dòng)及對(duì)自己的貢獻(xiàn)度來(lái)預(yù)估本地的房?jī)r(jià)走勢(shì)[1]。這篇文章采用了一個(gè)新的視角:研究長(zhǎng)三角地區(qū)不同行政區(qū)劃的房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的相互影響。齊淑蘭主要采用2000~2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù),揭示了需求差異是決定長(zhǎng)三角地區(qū)城市間房屋價(jià)格差異的主要因素,供給因素起到的作用較弱[2]。胡榮才,劉曉嵐通過(guò)實(shí)證分析分析了貨幣政策對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)差異的影響,結(jié)果顯示貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)具有一定宏觀調(diào)控作用。[3]李嵐進(jìn)行定性和定量分析,闡明我國(guó)貨幣供應(yīng)量對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響并指明這種影響具有地區(qū)差異性。[4]
綜上所述,學(xué)術(shù)界對(duì)于長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)區(qū)域差異的研究主要集中在對(duì)宏觀層面上,而對(duì)于區(qū)域性分析較少。其次因素分析主要集中于貨幣政策和貨幣供應(yīng)量的分析上,而對(duì)于其他影響房?jī)r(jià)的重要因素并未過(guò)多的分析研究。針對(duì)國(guó)內(nèi)研究中出現(xiàn)的一些不足,在學(xué)習(xí)和借鑒不同學(xué)者有關(guān)觀點(diǎn)和理論的基礎(chǔ)上,從一個(gè)新的視角來(lái)分析長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)區(qū)域差異的影響因素。
二、房?jī)r(jià)區(qū)域差異因素分析
(一)人均消費(fèi)水平。當(dāng)前房?jī)r(jià)呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀與長(zhǎng)三角地區(qū)人均消費(fèi)水平在全國(guó)居高有很大關(guān)系。2012年,上海市人均消費(fèi)支出已達(dá)2.5萬(wàn)元;浙江7市平均數(shù)接近1.8萬(wàn)元,達(dá)到17484.56元;而江蘇8市居民人均消費(fèi)水平為20238.88元,比長(zhǎng)三角16城市平均水平少1356.43元,比浙江7市平均水平高出2754.32元,比上海市低了6015元。一個(gè)地區(qū)的人均居民消費(fèi)水平越高,越會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需,促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,進(jìn)而吸引外地人口大量流入,本地人口也因此增多,對(duì)住房的需求也加大,房地產(chǎn)商借此加大對(duì)于房地產(chǎn)的投資,從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需情況發(fā)生變化,當(dāng)供大于求時(shí),房?jī)r(jià)趨于下跌趨勢(shì);當(dāng)供不應(yīng)求時(shí),房?jī)r(jià)區(qū)域上升趨勢(shì)。故不同區(qū)域人均消費(fèi)水平不同,會(huì)導(dǎo)致區(qū)域間的房?jī)r(jià)產(chǎn)生差異。
(二)土地價(jià)格。土地價(jià)格是房?jī)r(jià)的最重要成本之一,土地價(jià)格和房?jī)r(jià)之間究竟有什么聯(lián)系呢?一方面土地價(jià)格的上漲會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,地價(jià)上升會(huì)引起房地產(chǎn)開發(fā)商的生產(chǎn)成本增加,成本增加會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商的投資規(guī)模下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給減少,最終影響房?jī)r(jià)。從另一方面來(lái)看,房?jī)r(jià)上漲也會(huì)帶動(dòng)地價(jià)的上漲,當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于繁榮時(shí),房?jī)r(jià)處于高價(jià)狀態(tài)下,房地產(chǎn)投資商預(yù)計(jì)未來(lái)地價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲,會(huì)積極報(bào)名參加當(dāng)?shù)卣M織的國(guó)有土地招拍掛活動(dòng),開發(fā)商參加越多競(jìng)爭(zhēng)越激烈,政府出讓地價(jià)隨之升高,地價(jià)上漲本質(zhì)是開發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲預(yù)計(jì)??梢娫趧?dòng)態(tài)狀態(tài)下,同一區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲會(huì)推動(dòng)地價(jià)上漲。從這兩方面可以看出,房?jī)r(jià)與地價(jià)在一定范圍內(nèi)、一定條件下是相互作用,相互影響的。
(三)住房保障制度。保障房是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府提供的一個(gè)“公共產(chǎn)品”。長(zhǎng)三角各城市基本都有自己的一套保障房制度,但是具體實(shí)施的效果不盡相同。這也是導(dǎo)致各地房?jī)r(jià)差異性顯著的一個(gè)重要原因。住房保障對(duì)于房?jī)r(jià)影響要從兩個(gè)方面分析:首先是住房保障使中低收入人群的住房問(wèn)題得到解決,從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,促使那些持有空置住房的人將住房投入流通領(lǐng)域,進(jìn)一步增加供給,平抑房?jī)r(jià)。與此同時(shí),根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況,政府確定保障房的投放量,直接調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系,從而調(diào)整房?jī)r(jià)的漲跌。另一方面,住房保障的進(jìn)一步完善,會(huì)使低收入群體有更多的錢投向住房以外的其他消費(fèi),從而拉動(dòng)內(nèi)需,帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),間接影響房?jī)r(jià)的波動(dòng)狀況。
三、政策建議
(一)因地制宜地調(diào)控房?jī)r(jià)。從以上的分析中可以看出,長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)區(qū)域差異存在多方面多層次的原因,所以在不同城市實(shí)施房?jī)r(jià)調(diào)控政策時(shí)要因地制宜,根據(jù)長(zhǎng)三角三大城市群的不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地價(jià)格、居民收入和消費(fèi)能力、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、交通狀況等,有的放矢,而不能采取“一刀切”的做法。
(二)合理配置土地資源。要注重發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的作用,合理配置土地資源。首先根據(jù)經(jīng)驗(yàn),地方政府的主要財(cái)政來(lái)源是土地財(cái)產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅,因此必須著手房地產(chǎn)稅制改革,從制度上改變地方政府財(cái)政收入方式,才能從根本上平抑土地價(jià)格;其次是要明確土地產(chǎn)權(quán)制度,當(dāng)前中國(guó)地價(jià)不穩(wěn)定很大一部分原因是土地產(chǎn)權(quán)不明晰;最后是建立完善的土地資源管理體制,實(shí)現(xiàn)土地資源的垂直管理,及土地市場(chǎng)的管理由獨(dú)立機(jī)構(gòu)進(jìn)行。
(三)完善住房保障制度。首先要明確幾個(gè)問(wèn)題,一是住房保障對(duì)象問(wèn)題,保障房除了保障城市中低收入群體外,也必須把城市外來(lái)務(wù)工人員納入保障房體系,這樣能夠確保社會(huì)的和諧與穩(wěn)定;二是資金籌集問(wèn)題,按照多渠道籌措的原則,從地價(jià)招拍收入和住房公積金中適當(dāng)安排一部分用于保障房建設(shè),確保保障房建設(shè)落到實(shí)處;三是分配機(jī)制問(wèn)題,要確保保障房公平公正地分配到住房困難群體手中,必須根據(jù)消費(fèi)者的收入水平和當(dāng)前住房情況來(lái)判斷其是否具有享受保障房的資格。只有做好這三點(diǎn),才能確保住房保障制度的有效運(yùn)行。
參考文獻(xiàn):
[1]位志宇,楊忠直.長(zhǎng)三角房?jī)r(jià)走勢(shì)的趨同性研究[J].南京師大學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2007,03:43-48.
[2]齊淑蘭.長(zhǎng)三角16城市房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)差異研究[D].寧波大學(xué),2009.
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[4]李嵐.我國(guó)貨幣供應(yīng)量影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域差異分析[D].天津財(cái)經(jīng)大學(xué),2012.
[5]各省市統(tǒng)計(jì)年鑒.
作者簡(jiǎn)介:
丁 敏 (1993-)女,漢,安徽馬鞍山人,安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院,2012級(jí)本科生,經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)。
(作者單位:安徽大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 安徽合肥市 230601)