文/高榮偉

房地產(chǎn)眾籌類的金融產(chǎn)品到底是不是一個(gè)新的金礦，依然有待觀察。

房地產(chǎn)界的眾籌風(fēng)已經(jīng)吹到了中國。圍繞“眾籌”，各房企起舞狂歡。

在轉(zhuǎn)型升級(jí)的壓力之下，地產(chǎn)電商和傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)都在尋找新的突破口。開發(fā)商不約而同地瞄上了“眾籌”背后的商機(jī)。在平安好房首席執(zhí)行官莊諾看來，“在整個(gè)房價(jià)構(gòu)成中，40%是地價(jià)，15%是借貸融資成本，3%到5%是營銷成本。當(dāng)眾籌成為集資的主要方式時(shí)，借貸融資成本和營銷成本將不再存在，真正可實(shí)現(xiàn)降房價(jià)的目標(biāo)?！?/p>

忽如一夜“眾籌”來

“眾籌”，對(duì)于大多數(shù)人來說，還是個(gè)模糊的概念。那么，“眾籌”究竟是什么呢？團(tuán)購？集資？

所謂眾籌，指的是利用互聯(lián)網(wǎng)向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個(gè)有特定意義的項(xiàng)目?！氨娀I”由發(fā)起人、跟投人、平臺(tái)三個(gè)方面構(gòu)成，具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征。

2012年12月8日，美國網(wǎng)站Fundrise率先將“眾籌”的概念植入房地產(chǎn)中，米勒兄弟的“房地產(chǎn)眾籌”模式一經(jīng)上線便獲得了火爆的反響。

如今，房地產(chǎn)界的眾籌風(fēng)已經(jīng)吹到了中國。圍繞“眾籌”，各房企起舞狂歡，房地產(chǎn)眾籌成為互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域一顆閃亮的新星。媒體報(bào)道，2014年上半年，國內(nèi)眾籌共完成融資為1423起，募集資金的總金額約為一億九千萬。不過，從市場規(guī)模上來看，眾籌的這一數(shù)字與P2P網(wǎng)貸規(guī)模相比差距甚遠(yuǎn)。

進(jìn)入2014年年底，互聯(lián)網(wǎng)“眾籌”之戰(zhàn)終于在地產(chǎn)行業(yè)全面打響，房企、電商、中介先后加入了對(duì)這一新興領(lǐng)域的爭奪。2014年12月25日，本土房企申基集團(tuán)聯(lián)手搜房網(wǎng)推出首個(gè)千萬級(jí)別墅眾籌項(xiàng)目，據(jù)悉，700萬元的眾籌金額在兩小時(shí)內(nèi)被一搶而空。進(jìn)入2015年，全國已有近10家房企參與了京東、搜房等電商平臺(tái)推出的眾籌活動(dòng)。今年5月29日，新浪樂居推出的萬科黃埔倉眾籌活動(dòng)正式線上開搶，45秒內(nèi)搶空，平均每秒鐘成功支付7.62個(gè)，再次刷新紀(jì)錄。

5月31日，萬科黃埔倉舉行了線下競拍，價(jià)值70余萬的房子38萬起拍。媒體親眼見證了樂居華南O2O房產(chǎn)眾籌打造的第二次傳奇。“經(jīng)過39輪的激烈競拍，黃先生以66.5萬元拿下房源，溢價(jià)84.72%，溢價(jià)總金額30.5萬?！?/p>

不過，總體而言，目前我國房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段，其模式也相對(duì)簡單，主要有三種。

投資理財(cái)產(chǎn)品型

去年9月，萬科蘇州公司推出房產(chǎn)眾籌項(xiàng)目。科制定的規(guī)則是，只要投資1000元以上，就可以成為投資者，并獲得不低于40%的預(yù)期年化收益率；籌到54萬元總額截止，相當(dāng)于總價(jià)的6折。此前，萬科還與平安一起開發(fā)了一款年化收益率在6.5%以上的金融產(chǎn)品——“平安萬科購房寶”，“投資者在獲得理財(cái)收益的同時(shí)，還可以同時(shí)認(rèn)購房源?！比f科方面稱，這一產(chǎn)品是萬科主動(dòng)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)思維改變傳統(tǒng)開發(fā)與銷售模式的有益探索。據(jù)說，郁亮對(duì)于萬科的遠(yuǎn)景規(guī)劃是，把員工和合作伙伴變?yōu)楹匣锶?，同時(shí)把萬科改造為一家眾籌公司。

營銷推廣型

在與百度、淘寶合作之后，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道的萬科又試圖通過互聯(lián)網(wǎng)金融“嘗鮮”來增加樓盤銷售量。對(duì)萬科來說，眾籌模式最大的好處，是可以借眾籌吸引客戶，同時(shí)分析客戶的購買能力，進(jìn)而有針對(duì)性地進(jìn)行營銷。

“對(duì)于房企而言，與電商合作以眾籌等形式拓寬營銷渠道，這是進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融最快的途徑。”上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，目前，地產(chǎn)市場逐步向存量市場和改善性需求轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)行業(yè)以開發(fā)、建設(shè)和銷售為主導(dǎo)的傳統(tǒng)模式將受沖擊，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的房企、中介、電商也都需要根據(jù)市場變化，調(diào)整各自的營銷模式。在營銷模式方面，金科、萬科、首創(chuàng)、中鐵等房企開始自建“全民營銷平臺(tái)”，而遠(yuǎn)洋、保利、申基等房企則通過眾籌的方式，在營銷渠道方面尋找與互聯(lián)網(wǎng)接軌的方向。

對(duì)房企來說，眾籌一方面可以緩解融資壓力、分散投資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也是利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，拓寬銷售渠道和產(chǎn)品開發(fā)方式的有益嘗試，開發(fā)商利用新的營銷方式獲得曝光展示機(jī)會(huì)。

合作建房型

投資理財(cái)型的房地產(chǎn)眾籌讓人們享受到的是“土豪式”的投資收益盛宴，營銷型房地產(chǎn)眾籌讓開發(fā)商可以更大力度地讓利給購房者，而合作建房型目標(biāo)是擠出房地產(chǎn)中間環(huán)節(jié)的利潤，讓更多人以成本價(jià)置業(yè)。去年10月10日，南京一家地產(chǎn)公司推出國內(nèi)首家眾籌建房投資平臺(tái)——“樂居眾籌”。其置業(yè)模式是，先尋找購房群體，然后根據(jù)客戶的購房居住需求拿地，并通過專業(yè)開發(fā)商代建直至最終交付使用，整個(gè)建造過程公開透明。對(duì)于參與者最擔(dān)憂的資金安全問題，“樂居眾籌”通過第三方銀行監(jiān)管資金解決，“封閉運(yùn)作，專款專用，確保資金安全”。

合作建房型模式通過互聯(lián)網(wǎng)手段，將購房者匯聚起來，籌集到資金后聘請(qǐng)中小開發(fā)商來建房。此種模式將傳統(tǒng)的開發(fā)商建房子、購買者買房子的純買賣關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)橘彿空咂刚?qǐng)開發(fā)商建房子的雇傭關(guān)系。而對(duì)購房者來說，意味著可以以更低廉的價(jià)格買到房子；對(duì)于開發(fā)商來說，則解決了開發(fā)商的資金及客戶問題。

投資眾籌需謹(jǐn)慎

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大環(huán)境下，相較于傳統(tǒng)的投融資模式，房地產(chǎn)眾籌擁有極大的發(fā)展空間，值得期待。與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)眾籌概念在國內(nèi)的走紅，社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)眾籌的質(zhì)疑也漸漸浮出水面。

中籌網(wǎng)金創(chuàng)始人唐人近期在接受媒體采訪時(shí)表示，目前國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌行業(yè)尚存一些問題。舉例來說，某股權(quán)投資基金公司推出“眾籌建房”項(xiàng)目，吸引投資人以眾籌的形式“私人訂制”比市場價(jià)便宜的房子。這種非公開的“收費(fèi)會(huì)員制”籌資形式明顯是一種偽眾籌行為，其本質(zhì)是打著互聯(lián)網(wǎng)金融——眾籌融資旗號(hào)，穿著互聯(lián)網(wǎng)金融的馬甲，吸收公眾資金。如果眾籌平臺(tái)方不能保持“獨(dú)立性”，成為直接或間接的交易方，就會(huì)不可避免地成為收款主體，從而形成一個(gè)巨大的“資金池”，潛在“風(fēng)險(xiǎn)”就會(huì)產(chǎn)生。反觀以往P2P平臺(tái)卷款跑路事件，可知平臺(tái)自建資金池將會(huì)給不明真相的普通投資者帶來投資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橥顿Y者份額如果持有時(shí)間過長，有可能導(dǎo)致資金被套牢，無法轉(zhuǎn)讓。

“通過眾籌活動(dòng)，開發(fā)商可以在房子出售之前提前獲得資金，對(duì)于個(gè)人投資者來說，眾籌買房降低了購房門檻，似乎更劃算，不過，需要提醒投資人的是，地產(chǎn)眾籌機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存?！睒I(yè)內(nèi)人士不無憂慮地指出。在樓市投資屬性逐漸弱化，客戶剛性需求降低，炒房時(shí)機(jī)今非昔比的時(shí)代，房地產(chǎn)眾籌類的金融產(chǎn)品是不是一個(gè)新的金礦，依然有待觀察。