熱點(diǎn)：狂熱的樓市與深圳的土地利用方式

吳麗瑋

下一個(gè)福田

香蜜湖地鐵站A出口外是一片停車場，每周末的兩天，某地產(chǎn)網(wǎng)站組織的看房團(tuán)都會集中從這里發(fā)車。6月中旬的一個(gè)周六早晨，我報(bào)名參加了他們的一條線路，到停車場后才發(fā)現(xiàn)這支隊(duì)伍的規(guī)模相當(dāng)龐大，20多輛大巴車，每輛車的車頭上都插著方向各異的指示牌，就像春運(yùn)回老家的長途汽車，準(zhǔn)備將看房客們帶到深圳最遙遠(yuǎn)的各個(gè)邊界，甚至延伸到東莞、中山和惠州等地。

自貿(mào)區(qū)的利好政策再次刺激了前海的房地產(chǎn)市場，這里已成為深圳房價(jià)最高的區(qū)域

我挑了唯一一趟開往龍華新區(qū)的車，龍華的南端緊貼著關(guān)內(nèi)核心的福田區(qū)，它的房價(jià)在最近三個(gè)月里漲勢最猛，現(xiàn)在所剩新盤最少。相比之下，其他的線路都是到龍崗、光明、鹽田等較偏遠(yuǎn)的地區(qū)或是深圳市外，房價(jià)的漲幅沒有龍華那么夸張，線路也較多。

我們的車一路向北，穿過新彩隧道，順利通過了著名的二線關(guān)檢查站梅林關(guān)。梅林關(guān)是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)設(shè)立之初時(shí)，關(guān)內(nèi)和關(guān)外的分界線之一，深圳人有句話叫“英雄難過梅林關(guān)”，因?yàn)檫@里一直以來都是深圳最擁堵的路段。隨著關(guān)內(nèi)關(guān)外界限的取消，梅林關(guān)已開始進(jìn)行地面改造，另外開通了地下的新彩隧道，現(xiàn)在每日早晚高峰時(shí)的交通堵塞已大大改善。

也正是因?yàn)殛P(guān)內(nèi)關(guān)外交通愈發(fā)便捷，龍華的房子才變得炙手可熱起來。龍華新區(qū)大致可以分為四塊區(qū)域，地鐵龍華線串聯(lián)的帶狀區(qū)域是規(guī)劃中的龍華新城，政府對它的定位是福田區(qū)的商務(wù)拓展區(qū)，現(xiàn)在房價(jià)飚得最高;龍華新城東邊是龍華老的鎮(zhèn)中心，配套設(shè)施都很完善，但沒有劃入政府的規(guī)劃范圍，房價(jià)沒有龍華新城的高;再往東是坂田片區(qū)，原本有富士康和華為，現(xiàn)在又被政府定為新的科技園區(qū)，房價(jià)也因此看漲;最后一塊是北部面積最大的觀瀾片區(qū)，與東莞交界，我們這支看房隊(duì)伍就被帶到了觀瀾片區(qū)里鷺湖旁的一處精裝修樓盤里。

雖然觀瀾的房價(jià)還不能和今年最受追捧的龍華新城相比，但這里的新盤設(shè)計(jì)和新城里今年被一搶而空的那幾處基本一致，都是滿足城市最大多數(shù)人住房要求的經(jīng)濟(jì)型住宅。開放的樣板間建筑面積在80～90平方米——這是深圳很多樓盤的主力戶型，開發(fā)商的銷售策略也和龍華新城里很類似，有大面積的贈送，頗令人心動，除了送陽臺，有的直接再送一個(gè)廚房或一間小臥室，有的把飄窗部分向外突出一小塊，并且壓低這部分的房頂，這樣能再次增加贈送的部分，最后算下來，房子的建筑面積在100～110平方米左右，可以設(shè)計(jì)成緊湊的“四房兩廳兩衛(wèi)”，能基本滿足三代同住的住房需求。

售樓人員始終不肯透露8月份時(shí)的開盤價(jià)?！褒埲A新城的房價(jià)已破5萬，坂田往4萬走，龍崗區(qū)都破3萬了?！毖韵轮馑麄兊姆績r(jià)肯定比龍崗區(qū)高，逐漸接近坂田。一位中介告訴我，現(xiàn)在的新樓盤的確很難定價(jià)，“可能只有到臨開盤時(shí)才能確定，現(xiàn)在的價(jià)格一天一個(gè)變化，開發(fā)商生怕自己現(xiàn)在的估價(jià)太低”。

但這里的交通和配套并不令人滿意。離這兒最近的地鐵站是龍華線的終點(diǎn)站清湖，直線距離6公里，如果不用叫車軟件，很難打到出租車。開發(fā)商的信心，來自對龍華新城的對比。據(jù)說這處住宅的樓下在未來兩年將建成4號線延長線上的江圍新村站，此外還有規(guī)劃中連接清湖和觀瀾最北端的有軌電車，交通的改善是人們選擇龍華新城的首要因素。如果你再去看看龍華新城目前的面貌，就會覺得觀瀾的整體配套設(shè)施要優(yōu)越很多，這也讓開發(fā)商認(rèn)定，他們憑什么不能定高價(jià)。

自“3-30”新政實(shí)施以來，深圳房地產(chǎn)市場交易異常火爆，購房者在房地產(chǎn)權(quán)登記中心等候辦理產(chǎn)權(quán)事宜

龍華新城在龍華區(qū)的西南面，沿著地鐵龍華線的關(guān)外部分串聯(lián)成條狀。龍華線由香港地鐵有限公司運(yùn)營，南北向貫穿了福田區(qū)，最南端的終點(diǎn)站是福田口岸。2011年，該條線路延伸至龍華，境內(nèi)的深圳北站同樣也是連接香港的交通樞紐，當(dāng)年同時(shí)啟動了廣深港鐵路客運(yùn)專線，從廣州經(jīng)深圳可以直達(dá)香港，現(xiàn)在已是經(jīng)深圳赴港的最重要通道之一。同時(shí)，龍華線全程運(yùn)行時(shí)間也非常短，只要32分鐘，對于在市中心之一的會展中心附近工作的人來說，住在龍華新城交通很方便。

在剛剛過去的三個(gè)月內(nèi)，龍華新城三個(gè)新開盤的住宅項(xiàng)目被迅速地一搶而空。位于深圳北站往北兩站的上塘站附近的中海錦城和星河傳奇，以及無縫接駁龍勝站的港鐵公司配套項(xiàng)目港鐵天頌，它們均以每平方米4.5萬～5萬元的價(jià)格售空，星河傳奇的二期在下半年即將開盤，銷售人員說，價(jià)格肯定會在5萬元以上。

我從地鐵紅山站下車，頓時(shí)為眼前的巨大落差吃了一驚。路兩旁是雜草瘋長的大片空地，沿路叫賣的小販稀稀拉拉，不是手機(jī)貼膜，就是推著平車賣品類不多的蔬菜水果，最活躍的是發(fā)傳單的售房中介，上前向每一個(gè)可能是來看房的人兜售自己手中的房源。直到向東北方向走800多米后，市井氣息才從路邊密密麻麻停泊的轎車中顯現(xiàn)出來。這里是周圍最成熟的小區(qū)水榭春天，規(guī)模大，開盤時(shí)間也早，小區(qū)里有配套的幼兒園和露天游泳池，小區(qū)外底商有齊全的銀行、便利店、飯館、理發(fā)店和茶行等等，它與馬路東面和北面的幾個(gè)成熟小區(qū)組成了生活圈，人流和車流都很密集。

而那幾個(gè)剛剛銷售一空的新盤周圍依然是一片荒蕪。深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心一位專家告訴本刊，龍華新城是政府在很多年前儲備的一塊土地，陸續(xù)遷出了大大小小的工廠，準(zhǔn)備以深圳北站為中心建成新的高端商務(wù)區(qū)，紅山地鐵站外面的兩塊空地已被某大型地產(chǎn)商拍下，準(zhǔn)備建成兩座高級寫字樓和大型商場。

只是這里的房價(jià)早已先于開發(fā)進(jìn)度漲了起來，這也造成一個(gè)獨(dú)特的現(xiàn)象，同地段的二手房，比如水榭春天，單價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)超5萬元，比幾百米外的新樓盤價(jià)格還要高，就是因?yàn)殚_發(fā)商帶動起來的周邊完備生活配套。