廣西保利商業(yè)投資有限公司 黎俏

我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式探析

廣西保利商業(yè)投資有限公司 黎俏

摘要：伴隨著不斷貫徹落實(shí)的國(guó)家政策以及住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始逐漸趨于飽和狀態(tài)，越來(lái)越多的政府部門(mén)、投資者以及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視商業(yè)地產(chǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)擁有高投資風(fēng)險(xiǎn)以及高利潤(rùn)回報(bào)的雙重特征，同時(shí)包括地產(chǎn)以及商業(yè)這兩個(gè)大部分內(nèi)容，若開(kāi)發(fā)商僅僅強(qiáng)調(diào)在商業(yè)模式下運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)或者是在地產(chǎn)模式下運(yùn)營(yíng)商業(yè)，都不能獲得成功。本文將針對(duì)當(dāng)前我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)營(yíng)模式展開(kāi)探究分析，并且就其優(yōu)勢(shì)以及存在的隱患進(jìn)行適當(dāng)?shù)年U述。

關(guān)鍵詞：地產(chǎn) 商業(yè) 經(jīng)營(yíng)模式 探析

最近這些年來(lái)，我國(guó)大中型城市中紛紛涌現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)潮，尤其是在經(jīng)過(guò)國(guó)家宏觀調(diào)控對(duì)住宅地產(chǎn)的過(guò)快增長(zhǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂浦?，一部分地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，通過(guò)這樣的方式來(lái)補(bǔ)充缺少的盈利。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)多年的發(fā)展，已經(jīng)取得了一定的成就。然而，在發(fā)展的過(guò)程當(dāng)中，也出現(xiàn)了較多的問(wèn)題，特別是行業(yè)內(nèi)都非常關(guān)注的“經(jīng)營(yíng)模式”中存在的問(wèn)題。

1　“商業(yè)地產(chǎn)”概述

我們常說(shuō)的“商業(yè)地產(chǎn)”，其實(shí)際上是指“商業(yè)房地產(chǎn)”。而關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟對(duì)其進(jìn)行了定位的概念是分成廣義和狹義兩種的。在廣義上所說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)指的是：各種類型的非生產(chǎn)性以及非居住性的物業(yè)，主要包括一些寫(xiě)字樓、商用公寓以及會(huì)議中心等；在狹義上所說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)則是：為商業(yè)服務(wù)業(yè)提供經(jīng)營(yíng)用途的一種物業(yè)形式，主要包括一些零售行業(yè)、餐飲服務(wù)、娛樂(lè)休閑項(xiàng)目、健身等。

理論上，地產(chǎn)以及商業(yè)屬于兩個(gè)基本的屬性，它們分別代表了硬件基礎(chǔ)及其能夠承載的一些功能；相對(duì)投資則屬于一種衍生的屬性，因商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中包含的特征令其變成了一種比較主流的投資。

最近這些年來(lái)，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)逐漸變成了房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資的熱點(diǎn)之一，然而，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)本身屬于高利潤(rùn)與高風(fēng)險(xiǎn)并存的行業(yè)，首先是商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的大量利潤(rùn)，其次是商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中與利潤(rùn)并行的巨大風(fēng)險(xiǎn)，很多商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目無(wú)法平衡，二者之間的關(guān)系最終淪為死鋪，令投資者遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。究其原因，由于商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況來(lái)說(shuō)尚且屬于新鮮事物，很多行業(yè)還沒(méi)有形成較好的行業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)理論，導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程出現(xiàn)嚴(yán)重的不規(guī)范行為。很多開(kāi)發(fā)商片面地重視短期的經(jīng)濟(jì)收益，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)沒(méi)有比較合理的管理理念以及管理模式。所以，在目前階段，亟待尋找出一條與我國(guó)國(guó)情相符的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行模式，以此來(lái)提升我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平。

2　“商業(yè)地產(chǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式

2.1全部出售

在這種模式當(dāng)中所說(shuō)的出售指的是把自營(yíng)商業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指睿瑢⒎指詈蟮男⌒彤a(chǎn)權(quán)商鋪統(tǒng)一進(jìn)行產(chǎn)權(quán)出售，并且在出售之后，開(kāi)發(fā)商僅對(duì)于出租的部分擁有產(chǎn)權(quán)，對(duì)已經(jīng)出售的那一部分沒(méi)有經(jīng)營(yíng)權(quán)以及管理權(quán)。這種模式的主要操作方式是把每一層的面積按照一定的規(guī)劃分成10平米～50平米左右的小型產(chǎn)權(quán)來(lái)進(jìn)行銷售，回收大量的資金以保證自身項(xiàng)目可以獲得經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)前，為了能夠盡最大可能地確保獲得統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)和管理權(quán)利，在行業(yè)內(nèi)部基本上都會(huì)借助返租來(lái)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)權(quán)，這種返租的利率往往會(huì)微高于銀行貸款的利率，在6%～10%之間，從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，這種模式最大的優(yōu)勢(shì)有以下三點(diǎn)。

(1)能夠在短時(shí)間內(nèi)回收大量的資金，以此來(lái)為下個(gè)項(xiàng)目提供資金上的保證。

(2)能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)一的規(guī)劃式經(jīng)營(yíng)，能夠很好地吸引群眾，增加人流量，對(duì)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)物中心附近所開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P(pán)活，可以提升樓盤(pán)的實(shí)際價(jià)值。

(3)能夠在理論上將經(jīng)營(yíng)權(quán)通過(guò)返租的方式來(lái)進(jìn)行收回，并且交給具備經(jīng)營(yíng)能力的商家來(lái)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

相對(duì)地，開(kāi)發(fā)商借此獲得高收益時(shí)，與之相伴而來(lái)的就是高度的風(fēng)險(xiǎn)隱患，如下所示。

(1)通常情況下，合同期都比較短(假如合同期超過(guò)十年，那么購(gòu)房者拿回經(jīng)營(yíng)權(quán)的時(shí)候往往已經(jīng)進(jìn)入老年階段)。比較理想的時(shí)限一般是十年為上限，在十年之后，業(yè)主可以自主地進(jìn)場(chǎng)來(lái)經(jīng)營(yíng)，或者自行將其出租，但是其導(dǎo)致的是商場(chǎng)原本的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)格局遭到破壞，繼而帶來(lái)更多的問(wèn)題。

(2)基本上大部分封閉式的商場(chǎng)都沒(méi)有臨街鋪面，因此各個(gè)商鋪的增值與否和口岸沒(méi)有過(guò)多的關(guān)聯(lián)，大多取決于商場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)是否成功，所以選擇在三樓以上的樓層進(jìn)行銷售的店鋪經(jīng)營(yíng)難度相對(duì)比較大，承擔(dān)的客戶風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)比較高，如果商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不夠成功，那么業(yè)主的租金就很可能為零，甚至虧損。

(3)返租率在6%～10%之間，明顯高于在百貨行業(yè)當(dāng)中的平均利潤(rùn)率，很容易造成入不敷出的現(xiàn)象。

(4)在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈上顯現(xiàn)出了很多個(gè)角色的利益關(guān)系，主要包括的有開(kāi)發(fā)商、零售商以及相對(duì)應(yīng)的投資者個(gè)人利益。開(kāi)發(fā)商所確定的主力店在租金上都非常低。在這一過(guò)程當(dāng)中，為了能夠盡快地收回投資，以減輕資金上的壓力，會(huì)把產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售價(jià)格提升得過(guò)高，給商鋪投資者的切身利益帶來(lái)了非常直接的負(fù)面影響，相對(duì)地，投資者為了能夠盡快回收投資，也會(huì)將針對(duì)零售商設(shè)置的租金進(jìn)行提升。在價(jià)值鏈當(dāng)中，零售商具備非常敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)，假如在銷售活動(dòng)中不能獲得利潤(rùn)，零售商更多地會(huì)愿意選擇撤出市場(chǎng)。

(5)大部分商鋪都會(huì)與主力店形成相互獨(dú)立的關(guān)系，因此，如果無(wú)法和主力店進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕?dòng)并合理地利用由主力店所吸引的客流量，那么，其經(jīng)營(yíng)會(huì)面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。

(6)假如在項(xiàng)目正式投入到運(yùn)營(yíng)后，無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)滿足業(yè)主對(duì)于回報(bào)的需求，就會(huì)給購(gòu)物中心整體的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)埋下較大的隱患，甚至可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不能很好地對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)主進(jìn)行控制，令原本設(shè)置好的經(jīng)營(yíng)、策劃方案都不能得到較好的貫徹和執(zhí)行，價(jià)值鏈當(dāng)中的所有角色利益都可能會(huì)受到一定程度上的負(fù)面影響。

2.2全部出租

全部出租模式指的是把自營(yíng)商業(yè)全部進(jìn)行出租，通常情況下，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)物中心擁有全部的產(chǎn)權(quán)，因此可以對(duì)其展開(kāi)適當(dāng)?shù)囊?guī)劃和管理、經(jīng)營(yíng)，這樣的方式在實(shí)際運(yùn)營(yíng)當(dāng)中被擁有雄厚資金力量的開(kāi)發(fā)商所認(rèn)可，不過(guò)也正因如此，其對(duì)于開(kāi)發(fā)商是否具備比較出色的經(jīng)營(yíng)能力以及招商能力有著較高的要求，這種模式最大的優(yōu)點(diǎn)包括三點(diǎn)：

(1)產(chǎn)權(quán)關(guān)系相當(dāng)明確且簡(jiǎn)單易懂，合作起來(lái)也比較容易，可以更好地吸引政府部門(mén)以及廣大群眾的注意，因此贏得大量的顧客群；(2)對(duì)品牌進(jìn)行推廣時(shí)所需耗費(fèi)的成本不高，加上國(guó)內(nèi)、國(guó)外的大型商業(yè)企業(yè)入駐，引進(jìn)了大量的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，在短時(shí)間內(nèi)能夠提升其自身價(jià)值，帶來(lái)穩(wěn)定的資金流入，提升開(kāi)發(fā)商所具備的融資水平；(3)專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)可以制定出非常完善的整體規(guī)劃，得出對(duì)資源進(jìn)行整合利用的正確方式，以便展開(kāi)統(tǒng)一招商，在很大程度上提升了運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)的成功概率。

相對(duì)地，運(yùn)行這種模式也存在一定的限制，需要一些特定的條件。

(1)需要非常雄厚的資金力量作為支撐，由于大部分情況下的商業(yè)地產(chǎn)都需要耗費(fèi)幾年的時(shí)間作為培育期，在這一階段當(dāng)中，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有大量資金，則很難利用全部出租的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而借助短期銀行貸款而來(lái)的資金來(lái)展開(kāi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，又會(huì)承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。

(2)作為開(kāi)發(fā)商，需要擁有比較專業(yè)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)必須擁有非常豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)以及非常專業(yè)的相關(guān)人士，從全部出租這一運(yùn)營(yíng)模式的前期規(guī)劃直到后期運(yùn)行管理，都必須要有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)介入，協(xié)助進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

2.3半租半售

通常情況下，半租半售的模式分成訂單模式以及售后返租兩種。

2.3.1訂單

所謂訂單模式，指的是在開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作之前就已經(jīng)和各個(gè)知名企業(yè)形成了戰(zhàn)略聯(lián)盟，在房地產(chǎn)商決定土地受讓之后，在正式開(kāi)始規(guī)劃之前，充分地結(jié)合項(xiàng)目周?chē)倘Φ氖袌?chǎng)需求，同時(shí)和與其發(fā)展方向適應(yīng)的企業(yè)形成合作關(guān)系，保證在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中能夠讓這些企業(yè)都參與到規(guī)劃工作當(dāng)中，最終能夠令整個(gè)規(guī)劃工作具備合理性以及科學(xué)性。

比如：當(dāng)前我國(guó)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，其首創(chuàng)的訂單模式在行業(yè)內(nèi)廣受贊譽(yù)，而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在這一過(guò)程中和眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)外一線商家形成聯(lián)合發(fā)展關(guān)系，并且簽訂協(xié)議，在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行選址、信息共享等，實(shí)現(xiàn)共贏。

相比其他的模式，訂單模式具備非常獨(dú)特的特征。

(1)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。借助各種不同的品牌之間的聯(lián)合發(fā)展，對(duì)商家與其他商家之間的資源進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼祥_(kāi)發(fā)，繼而形成比較強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)降低了由于市場(chǎng)誤判出現(xiàn)投資失誤的隱患，提升了投資者進(jìn)行投資的信心，減少了資源浪費(fèi)，最大化地對(duì)房地產(chǎn)資源進(jìn)行利用。

(2)在進(jìn)行開(kāi)發(fā)之前，就已經(jīng)決定好最終入駐的商戶。這在很大程度上防止了在項(xiàng)目竣工之后進(jìn)行后期規(guī)劃而形成的改造或者是浪費(fèi)的現(xiàn)象。

(3)這種開(kāi)發(fā)模式具備更高度的科學(xué)性以及全局性，讓資金的利用更加合理。

但是，相對(duì)來(lái)說(shuō)，這種模式尚且不完善，還存在一定的弊端。

(1)在商圈所處的區(qū)域當(dāng)中，經(jīng)濟(jì)水平、業(yè)態(tài)變化以及基礎(chǔ)設(shè)施變化等都是不固定的，它們當(dāng)中的任何一項(xiàng)出現(xiàn)變化，都可能會(huì)導(dǎo)致此地原有的地產(chǎn)商和企業(yè)進(jìn)行規(guī)劃的策略出現(xiàn)調(diào)整，在原設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上的業(yè)態(tài)組合都會(huì)出現(xiàn)相對(duì)應(yīng)的變化。

(2)在規(guī)劃之初形成的戰(zhàn)略聯(lián)盟當(dāng)中的伙伴之間，也可能會(huì)存在無(wú)法預(yù)測(cè)的意外性變化，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)以及經(jīng)營(yíng)狀況都充滿了不確定性因素，在合作的過(guò)程當(dāng)中，無(wú)法保證其是否能夠始終盈利，所以，很可能會(huì)出現(xiàn)聯(lián)盟伙伴退出或者不繼續(xù)履行合約的情況，造成關(guān)系的變化。

(3)非主力店可能會(huì)和未來(lái)主力店之間形成矛盾，主力店和非主力店也可能會(huì)與開(kāi)發(fā)商之間形成矛盾，比方說(shuō)租金、規(guī)劃要求、商場(chǎng)布局等很多因素都可能會(huì)影響到整體的利益。

2.3.2售后返租

通常情況下，售后返租指的是開(kāi)發(fā)商為了能夠在最大程度上促進(jìn)銷售額的提升，在銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪的時(shí)候和買(mǎi)家形成協(xié)議，在達(dá)成出售之后的指定年限當(dāng)中，買(mǎi)家將經(jīng)營(yíng)權(quán)交由地產(chǎn)商進(jìn)行行使，而開(kāi)發(fā)商則每年支付一定的租金。比較常見(jiàn)的形式是將商鋪物業(yè)進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆指?，形成小塊，其單價(jià)不高，回報(bào)比較吸引人。這種模式在1960年左右于美國(guó)初次出現(xiàn)，隨后在日本等地區(qū)廣泛流行，假如是在地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育情況比較理想、且開(kāi)發(fā)商也具備比較高的社會(huì)信譽(yù)的情況下，就可以很好地實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商和業(yè)主共贏的效果。這種模式所具備的優(yōu)勢(shì)主要包括以下三點(diǎn)：

(1)可以在短時(shí)間內(nèi)迅速實(shí)現(xiàn)資金回籠。作為企業(yè)，可以在短時(shí)間內(nèi)收獲利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)商把商鋪進(jìn)行分割并且適當(dāng)?shù)爻鍪?，通過(guò)返租吸引中型、小型商戶，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn)，以減輕自身所承擔(dān)的資金上的壓力；(2)這種模式的投資回報(bào)預(yù)期要高一些?？梢宰屚顿Y者在較短的包租期中獲得比較穩(wěn)定的回報(bào)，同時(shí)不需要承擔(dān)過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，在這種模式下，商鋪產(chǎn)權(quán)已經(jīng)被進(jìn)行了細(xì)致的分割，因此單個(gè)商鋪的價(jià)格也比較合理，投資門(mén)檻不高，適合更多投資者參與到投資當(dāng)中；(3)經(jīng)營(yíng)者需要自負(fù)盈虧。因此，經(jīng)營(yíng)者無(wú)論是誰(shuí)，都需要承擔(dān)租金回報(bào)。所以，作為經(jīng)營(yíng)者，需要進(jìn)行細(xì)心的經(jīng)營(yíng)，才可以更好地發(fā)展，或者是獲得更大利潤(rùn)；

相對(duì)地，這種模式也存在一定的潛在隱患。

(1)承租經(jīng)營(yíng)隱患。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)變化莫測(cè)，商場(chǎng)就是戰(zhàn)場(chǎng)，若承租經(jīng)營(yíng)商沒(méi)有抵達(dá)承租期就由于經(jīng)營(yíng)不善等原因不能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或者是提前撤出，則很難獲得發(fā)展商支付的固定租金。

(2)發(fā)展商要承擔(dān)的信譽(yù)隱患比較重要。在售后返租進(jìn)行銷售之后，需要繼續(xù)展開(kāi)其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作，若投資失敗、經(jīng)營(yíng)不善的情況出現(xiàn)，很可能會(huì)導(dǎo)致發(fā)展商的工作出現(xiàn)非常嚴(yán)重的信用危機(jī)，甚至將會(huì)危及到接下來(lái)的合約履行。

總的來(lái)說(shuō)，想要在我國(guó)進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的合理化經(jīng)營(yíng)，作為開(kāi)發(fā)商，首先必須要提升商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)水平，引進(jìn)先進(jìn)理念，提升運(yùn)營(yíng)能力，保證商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)項(xiàng)目可以順利完成；其次，要建立起比較完善的融資渠道，緩解公司出現(xiàn)的資金短缺等問(wèn)題；最后，還要建立起專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)，保證商業(yè)地產(chǎn)能夠健康且穩(wěn)定地發(fā)展。

3　結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)處于一個(gè)高速前進(jìn)的發(fā)展階段，盡管目前還存在一定的盲目性，但是，不可否認(rèn)，我國(guó)目前很多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)走上了發(fā)達(dá)的國(guó)際化道路，引進(jìn)了著名的商業(yè)管理單位，并將其管理精華滲透到我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中，于無(wú)形之中促進(jìn)了我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)也給我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)拓展了新的渠道以及新的管理模式。只有清楚地了解當(dāng)前階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要模式，同時(shí)積極地引進(jìn)一些比較先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理思維模式，才可以更好、更快地提升我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的總體水平，加快我國(guó)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的速度。

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中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：2096-0298(2015)09(c)-009-04