淺談如何通過地價(jià)管理提高城市土地收益

(陜西興華地產(chǎn)評(píng)估有限公司，陜西 西安 710004)

前言

當(dāng)前，雖然我國(guó)城市化的建設(shè)發(fā)展取得了一定成效，但還存在很多的發(fā)展制約因素，而資金不足就是其中的一個(gè)。從當(dāng)前的情況來看，由于資金投入不足，我國(guó)的城市化發(fā)展水平整體來說還是比較落后的。努力提高城市土地的建設(shè)管理，不但可以提高城市的土地利用率，還可以為政府的土地發(fā)展建設(shè)提供資金保障。有數(shù)據(jù)調(diào)查分析表明，近年來很多地方的土地收益不斷上升，部分地方的土地收益甚至已經(jīng)達(dá)到了當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的百分之五十以上，是當(dāng)?shù)刎?cái)政的頂梁柱。地價(jià)就是土地收益的基礎(chǔ)，如果沒有土地的價(jià)格，那么就不會(huì)有經(jīng)營(yíng)土地的收益。但是，我國(guó)目前的地價(jià)管理還是存在很多不足，整體來說比較混亂，缺乏積極有效的管理，導(dǎo)致政府的土地收益經(jīng)常舉步維艱[1－2]。為此，通過地價(jià)管理提高城市土地收益，為政府土地建設(shè)發(fā)展提供充足的資金保障，促進(jìn)城市土地建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展顯得尤為關(guān)鍵和重要。

一、土地價(jià)格和土地收益的本質(zhì)關(guān)系

1.價(jià)格不同，土地收益也不同

一般來說，土地收益都是以貨幣的表現(xiàn)形式在地價(jià)中表現(xiàn)出來。在地價(jià)中的土地收益具有復(fù)雜多變的特點(diǎn)，如果沒有仔細(xì)分析，很難把土地收益從地價(jià)中剝離出來[2－3]。如果土地的市場(chǎng)條件不透明不公開，那么國(guó)有土地資產(chǎn)的流失的可能性就會(huì)非常大。但有時(shí)土體的收益也不會(huì)以貨幣的形式表現(xiàn)出來，而是以實(shí)物的形式來表現(xiàn)。因?yàn)榈貎r(jià)具有多樣性的特點(diǎn)，所以土地的價(jià)格不同，土地的收益也會(huì)有所不同。對(duì)于同一宗土地來說，如果是在協(xié)議出讓價(jià)格的條件下的收益要高于劃撥用地價(jià)格條件下的收益。在掛牌出讓價(jià)格的條件下出讓的土地，收益是最高的。在同一種土地價(jià)格的定義下，土地收益也會(huì)有所不同。所以，在不同的地價(jià)內(nèi)涵和市場(chǎng)條件下，土地的收益都是會(huì)存在差別的。只有不斷的對(duì)土地的價(jià)格進(jìn)行合理的規(guī)范，努力培育地產(chǎn)市場(chǎng)，保證地價(jià)的合理性，才可以從根本上來提高政府土地的收益。

2.土地價(jià)格越高，土地收益越高

當(dāng)土地價(jià)格越高，那么土地的收益也會(huì)越高。當(dāng)價(jià)格內(nèi)涵相同以及正常情況下的時(shí)候，土地的收益與土地價(jià)格的關(guān)系呈正相關(guān)。換句話說就是在同等的條件之下，政府的收益會(huì)隨著地價(jià)的增高而增高[3－4]。當(dāng)前，在我國(guó)很多地方，為了操作更加方便，在收取土地出讓金的時(shí)候，把基準(zhǔn)地價(jià)乘于零點(diǎn)二或者是具體的某一個(gè)比例作為參考依據(jù)，把土地的出讓金確定出來。總之，土地的總體收益與土地地價(jià)呈現(xiàn)正比的關(guān)系。

二、當(dāng)前我國(guó)土地價(jià)格管理存在的不足

要想順利實(shí)現(xiàn)土地收益，那么合理的地價(jià)是重要的前提和保障。但從我國(guó)當(dāng)前的情況來看，由于地價(jià)管理體系和市場(chǎng)發(fā)育還不是很完善，導(dǎo)致在整個(gè)城市化發(fā)展過程中，地價(jià)管理還是存在很多不足，沒有發(fā)展形成應(yīng)有的發(fā)展優(yōu)勢(shì)，導(dǎo)致政府的土地收益與預(yù)期存在著很多差距。一般來說，地價(jià)管理的不足主要是表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

1.缺乏完善的土地市場(chǎng)機(jī)制，市場(chǎng)發(fā)育較落后

(1)當(dāng)前，我國(guó)缺乏完善的土地管理機(jī)制，市場(chǎng)發(fā)育較落后，土地市場(chǎng)沒有做到公開透明化。公平地價(jià)的發(fā)展形成和運(yùn)行的前提條件是保證市場(chǎng)的公開化。只有處在公開的市場(chǎng)環(huán)境和條件下，地價(jià)的發(fā)展才具有合理性。

(2)我國(guó)土地供應(yīng)的市場(chǎng)化程度低，給土地市場(chǎng)機(jī)制發(fā)展形成產(chǎn)生了影響。很多盈利和非盈利的單位都在無償?shù)挠玫?。土地在出讓的時(shí)候，總是會(huì)受到來自行政的干預(yù)，導(dǎo)致地價(jià)沒有得到具體明確[5－6]。很多地方的政府在進(jìn)行招商引資的過程中，對(duì)于那些引進(jìn)的項(xiàng)目會(huì)給予優(yōu)惠的地價(jià)，從而導(dǎo)致土地的收益很小甚至為零。缺乏完善的土地市場(chǎng)機(jī)制，市場(chǎng)發(fā)育較落后，價(jià)值建設(shè)用地供應(yīng)現(xiàn)象的存在等都給整個(gè)市場(chǎng)地價(jià)水平帶來了影響，導(dǎo)致地價(jià)存在的潛力難以發(fā)揮出來。

2.缺乏合理完善的地價(jià)體系

在經(jīng)過十多年的發(fā)展和努力后，我國(guó)的地價(jià)體系已經(jīng)初步形成，主要包括有標(biāo)定地價(jià)、市場(chǎng)交易價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為等不同價(jià)格類型構(gòu)成的地價(jià)體系，但與土地市場(chǎng)建設(shè)、土地有償使用方式多元化對(duì)比后，發(fā)現(xiàn)還存在很多不足，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:

(1)現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價(jià)水平還比較落后，沒有形成一個(gè)完全的統(tǒng)一。究其原因主要是因?yàn)閭€(gè)別技術(shù)人員素質(zhì)較為落后，在測(cè)算方法以及成果的時(shí)候缺乏合理規(guī)范性，導(dǎo)致基準(zhǔn)地價(jià)不能夠與日常的地價(jià)管理相統(tǒng)一[6－7]。

(2)基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵不一樣，可比性比較差，所以內(nèi)容也不明確。由于不同的土地權(quán)利對(duì)應(yīng)的地價(jià)也不同，所以土地市場(chǎng)中的土地權(quán)利形式有:承租土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、出讓土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、抵押權(quán)等等[8－9]。此外，每個(gè)地方對(duì)于地價(jià)的定義也不相同，大多數(shù)城市在確定基準(zhǔn)地價(jià)的時(shí)候沒有保證期平衡性，進(jìn)而導(dǎo)致地價(jià)水平出現(xiàn)不協(xié)調(diào)的情況。

(3)地價(jià)的成果沒有得到完全應(yīng)用，我國(guó)地價(jià)體系建設(shè)的基礎(chǔ)性工作主要是基準(zhǔn)地價(jià)，是政府對(duì)土地調(diào)控的重要保障。但是如果基準(zhǔn)地價(jià)成果沒有得到完全的應(yīng)用，使用率低，那么政府的宏觀調(diào)控的作用也就沒有得到徹底的發(fā)揮。在整個(gè)土地轉(zhuǎn)讓的過程當(dāng)中，沒有把市場(chǎng)調(diào)控和基準(zhǔn)地價(jià)充分結(jié)合起來。

(4)一般來說，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)一定要定期的公布。但是從目前來看，基準(zhǔn)地價(jià)在很多城市中還是沒有順利展開。地價(jià)沒有對(duì)市場(chǎng)起到明顯的調(diào)控作用，進(jìn)行有效的地價(jià)管理，是提高土地收益的一個(gè)重要保障。但是當(dāng)前各個(gè)地方在地價(jià)的管理中還是存在很多調(diào)控作用不顯著的地方，主要有以下幾個(gè)方面:①土地轉(zhuǎn)讓主要是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)和形式[10]。轉(zhuǎn)讓的價(jià)格可以把土地市場(chǎng)的價(jià)格水平很真實(shí)的反應(yīng)出來，當(dāng)前各地對(duì)于地價(jià)管理的重視程度都要超出地價(jià)管理的程度。根本原因主要是由于對(duì)地價(jià)的管理認(rèn)識(shí)不夠全面，一般都只是停留在土地出讓金的基礎(chǔ)上，沒有完善相關(guān)的配套措施，沒有徹底落實(shí)市場(chǎng)的政策法規(guī)。此外，轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)都是出于隱形的狀態(tài)，給土地的收益帶來大量的流失。②在城鄉(xiāng)結(jié)合的低價(jià)管理上有所欠缺。因?yàn)榧w的土地市場(chǎng)參與成分是比較復(fù)雜，具有自發(fā)性的特點(diǎn)。在監(jiān)測(cè)的時(shí)候難度也是比較大的，所以導(dǎo)致城鄉(xiāng)結(jié)合的地價(jià)管理都是出于空白的夾斷，在城市建設(shè)發(fā)展的過程當(dāng)中，市場(chǎng)地價(jià)受到了嚴(yán)重的影響。③對(duì)于存量地如市場(chǎng)沒有進(jìn)行有效的調(diào)控。給地價(jià)管理的調(diào)控帶來了影響。在城市建設(shè)的過程中會(huì)與存量土地形成一個(gè)供需平衡的狀態(tài)，給地價(jià)帶來影響。為此，一定要把存量土地和地價(jià)管理有機(jī)結(jié)合起來，對(duì)市場(chǎng)土地進(jìn)行調(diào)控，不要僅僅根據(jù)存量土地的總量就來對(duì)土地市場(chǎng)的需求做出預(yù)測(cè)和分析，同時(shí)要加大對(duì)市場(chǎng)關(guān)系和債務(wù)關(guān)系的進(jìn)一步認(rèn)識(shí)和研究，從根本上來確保土地價(jià)格合理性和確定性。

三、關(guān)于提高土地收益的有效建議

1.提高土地市場(chǎng)的建設(shè)水平和市場(chǎng)化程度

首先必須要全面查處和糾正各類土地違規(guī)行為。把那些供地的主體集中處理好，貫徹和落實(shí)土地集中管理。對(duì)于那些不規(guī)范用地和違規(guī)設(shè)立的園區(qū)，要給與嚴(yán)厲的處罰。對(duì)于那些非法入市和不依法辦事的行為，要追求其法律責(zé)任。其次要嚴(yán)格落實(shí)好土地儲(chǔ)備制度，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)。對(duì)于市級(jí)和縣級(jí)實(shí)行高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，努力改善土地多頭供應(yīng)的現(xiàn)象，力保政府成為唯一的土地供應(yīng)者。接著是要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在整個(gè)土地資源配置中的作用。全面的落實(shí)土地使用權(quán)的公開制度，推行土地有償使用。所有土地的出讓全部都要采取拍賣、招標(biāo)等形式來進(jìn)行，其中需要特別強(qiáng)調(diào)的是，對(duì)于商品住宅來說，一定要采取拍賣的形式來進(jìn)行出讓。最后是要努力加強(qiáng)土地的具體用途和土地的具體規(guī)劃的工作力度。因?yàn)閷?duì)于不同產(chǎn)業(yè)的土地來說，土地的使用率也是會(huì)有所不同，為此，一定要努力提高土地的規(guī)劃管理工作，充分合理有效的利用土地資源，確保土地可以發(fā)揮出最大的經(jīng)濟(jì)效益。此外，一定要對(duì)土地法律法規(guī)建設(shè)進(jìn)行強(qiáng)化，加強(qiáng)執(zhí)法監(jiān)督管理的工作力度，努力構(gòu)建出省級(jí)、市級(jí)、縣級(jí)三級(jí)一體的執(zhí)法監(jiān)督體系。

2.促使低價(jià)體系不斷完善

首先是必須要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)工作進(jìn)行更新。政府一定要定時(shí)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，保證其平衡。把其作為制定地價(jià)管理政策、增添建設(shè)用地有償使用標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)宗地的地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，制定出合理完善的協(xié)議給土地使用權(quán)提供最新的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)。同時(shí)，還要對(duì)城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行更新，把基準(zhǔn)地價(jià)的制度公開透明化。一般來說，公布的基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)容主要包括:土地的具體用途、界限以及級(jí)別等等。

其次是對(duì)于國(guó)有土地的出租價(jià)格一定要合理的來確定。價(jià)格的合理性可對(duì)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)有主導(dǎo)的作用。掛牌、拍賣和招標(biāo)是我國(guó)出讓土地的三種形式。土地行政管理部門一定要根據(jù)標(biāo)定的地價(jià)進(jìn)行嚴(yán)格的審核和登記。

接著一定要對(duì)城市國(guó)有土地收購儲(chǔ)備的價(jià)格進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)和研究。如果收購價(jià)格過高，會(huì)給國(guó)家?guī)韲?yán)重的財(cái)產(chǎn)損失。地方政府也比較難以接受。但是如果收購的價(jià)格態(tài)度，企業(yè)又一定會(huì)惜售，反而促使收購的失敗，導(dǎo)致最終都沒有達(dá)到土地供應(yīng)的本質(zhì)目的。所以，一定要對(duì)收購的價(jià)格進(jìn)行合理的確定。為此，一定要根據(jù)實(shí)際情況，把基準(zhǔn)地價(jià)的適當(dāng)比例作為依據(jù)，從根本上來將解決政府和企業(yè)之間的矛盾，促使收儲(chǔ)工作可以順利的展開，保證城市國(guó)有土地資本可以在市場(chǎng)上正常的運(yùn)轉(zhuǎn)起來。充分發(fā)揮出價(jià)格的調(diào)杠作用。在過去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的體制背景下，城市使用土地都是無償?shù)?，行業(yè)在用地的時(shí)候都不會(huì)講究條件的好壞，導(dǎo)致最后出現(xiàn)了很多不合理用地的現(xiàn)象。但如今已是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，城市土地的有償使用就必須要符合新興體制的規(guī)定和要求。合理利用的表現(xiàn)主要有以下幾個(gè)方面;單位行業(yè)在用地的時(shí)候，可以獲取最大的經(jīng)濟(jì)效益。在另一個(gè)方面就是城市土地在被利用的時(shí)候，可以達(dá)到充分節(jié)約利用的目的。確保土地資源得到最有效的利用，提高土地資源的利用率。

3.提高土地管理人員的素質(zhì)

在整個(gè)地價(jià)管理過程當(dāng)中，都是由人去操控的。為此，一個(gè)人素質(zhì)的高低對(duì)于土地的管理結(jié)果產(chǎn)生直接的影響。國(guó)家要努力構(gòu)建和完善關(guān)于對(duì)土地管理人員行為規(guī)范的制度，讓制度來管人，讓制度來說話。讓所有的土地人員在整個(gè)操作過程當(dāng)中，有法可依，有據(jù)可循，嚴(yán)格督促他們按規(guī)矩去辦事。對(duì)于那些有嚴(yán)重違背土地管理規(guī)定，作出違背土地收益的事情的工作人員，要給與嚴(yán)肅的處理，情節(jié)嚴(yán)重的還要給予相應(yīng)的法律責(zé)任。同時(shí)，還要努力構(gòu)建多種學(xué)習(xí)的平臺(tái)，給予土地管來人員更多的學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，不斷幫助他們樹立起正確的人生觀和價(jià)值觀，幫助他們不斷追求更高的職業(yè)理想，不斷提高自身的責(zé)任感。在實(shí)際的工作當(dāng)中，可以依法辦事，嚴(yán)格律己，確保我國(guó)土地出讓工作可以穩(wěn)定有效的運(yùn)行，提高地價(jià)管理水平，從根本上來提高最終的土地收益。

結(jié)束語

綜上所述，我們可以看出，地價(jià)管理和城市土地收益存在正相關(guān)的關(guān)系。為此，我們一定要全面認(rèn)識(shí)地價(jià)管理中存在的各種不足，努力采取積極有效的措施來提高地價(jià)管理水平，使最終的土地收益得到穩(wěn)定有效的增長(zhǎng)，以大力確保我國(guó)各縣土地管理工作得以順利運(yùn)行。

[1]譚術(shù)魁.我國(guó)城市土地收益領(lǐng)域的嚴(yán)重問題[J].中國(guó)房地產(chǎn).2011，11(04):44－47.

[2]謝建春，陸紅生.論城市土地收益分配制度創(chuàng)新 [J].現(xiàn)代城市研究.2012，10(05):106－109.

[3]李瑤.淺談城市土地收益管理 [J].山西財(cái)稅.2010，08(04):160－162.

[4]李金波.淺談我國(guó)城市土地收益的分配 [J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2010，09(06):99－101.

[5]王迎暉.我國(guó)城市土地收益流失的主渠道 [J].社科信息文薈.2012，06(20):88－91.

[6]張銳.中國(guó)城市土地收益分配制度的改革研究 [J].城市問題.2013，11(03):223－225.

[7]金雙華.完善城市土地收益制度的探討 [J].國(guó)有資產(chǎn)研究.2013，12(01):445－448.

[8]譚術(shù)魁著.中國(guó)城市土地市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)研究 [M].中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2011，08(11):140－143.

[9]郭愛請(qǐng)，尚國(guó)琲，劉巧芹，張俠.城市土地收益分配改革思路探討[J].商業(yè)時(shí)代.2010，08(07):56－58.

[10]朱青，羅志紅.國(guó)外城市土地收益制度的比較與借鑒[J].國(guó)土資源.2014，02(06):190－193.