李 泉

（廣州廣利裝飾工程有限公司，廣東 廣州 510623）

10年前，人們還都在問“什么是商業(yè)地產(chǎn)”；5年前，大家關(guān)注的是“誰在做商業(yè)地產(chǎn)”；今天，人們的問題是“誰還沒有涉足商業(yè)地產(chǎn)”。商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在很火，房企逐漸重視商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，萬科、華潤(rùn)、保利等企業(yè)均加大商業(yè)地產(chǎn)投資比例至20%或以上。這不禁讓人心生疑問：不發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)就不是大牌開發(fā)商？在這個(gè)群雄亂占的時(shí)代，我們走向何方？我們的開發(fā)模式在哪里？

1 商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之現(xiàn)金為王

現(xiàn)金為王，以賣住宅的方式賣店鋪具有代表性是SOHO中國(guó)。開發(fā)模式的特點(diǎn)主要表現(xiàn)如下：概念炒作大師；堅(jiān)持散售，物業(yè)符合散售的需求；人海戰(zhàn)術(shù)、高傭金提成和末位淘汰制養(yǎng)成的強(qiáng)大銷售能力；對(duì)能源、資源類行業(yè)價(jià)值客戶的深入挖掘不掌握。

2 商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之平衡中庸

平衡中庸的開發(fā)模式具有代表性是萬達(dá)。萬達(dá)的第一代產(chǎn)品開發(fā)模式為單店模式，主要的策略是將主力店出租給沃爾瑪?shù)戎放苼硖岣咦陨淼挠绊懥Γ偬岣叩劁亙r(jià)格出售來實(shí)現(xiàn)盈利。由于項(xiàng)目前期需要投入大量人力物力做推廣，成本比較高，于是萬達(dá)把部分壓力轉(zhuǎn)嫁給小商鋪，使得小商鋪的生存壓力加大，反而對(duì)萬達(dá)廣場(chǎng)的整體形象不利。

萬達(dá)第二代產(chǎn)品開發(fā)模式為純商業(yè)組合店模式。主要策略是形成購(gòu)物中心的形式，主要是由主力店和單店組成。

萬達(dá)第三代產(chǎn)品開發(fā)模式為城市綜合體。主要是在總結(jié)了第一代產(chǎn)品和第二代產(chǎn)品以后，并對(duì)于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)環(huán)境的進(jìn)行詳細(xì)的研究，第三代產(chǎn)品的開發(fā)模式是多功能綜合集中開發(fā)，其中有五星級(jí)酒店、大型商業(yè)、寫字樓、特色商業(yè)街、高尚住宅、公寓及大型廣場(chǎng)等，這種多功能開發(fā)模式使萬達(dá)項(xiàng)目的影響力及項(xiàng)目所在區(qū)域的城市商業(yè)中心地位得到顯著加強(qiáng)。

可見，萬達(dá)集團(tuán)的策略是不斷做大產(chǎn)業(yè)的半徑，延伸商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，主要目的在與提高商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，不斷培養(yǎng)的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

可知，萬達(dá)的集團(tuán)策略是不斷加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑做加法，延伸發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，核心在于提高現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率，同時(shí)培養(yǎng)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

萬達(dá)模式的成功關(guān)鍵要素主要有以下四方面的特點(diǎn)：

（1）品牌效應(yīng)強(qiáng)，選址考慮恰當(dāng)。萬達(dá)綜合體的地址的選擇主要有三種情況：第一種，選擇在城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)未來新增長(zhǎng)點(diǎn)；第二種，選擇城市的新開發(fā)區(qū)，看好城市的再造發(fā)展迅速；第三種，選擇城市的新興商業(yè)圈。

（2）拿地價(jià)格低。在萬達(dá)前二期開發(fā)項(xiàng)目的土地看，主要是通過和政府洽談，以招商融資的形式完成。近期也是通過和地方政府以招商的形式獲得土地，然后通過“招拍掛”形式來完成，競(jìng)爭(zhēng)者比較少。

（3）開發(fā)速度快，銷售速度快，資本周轉(zhuǎn)時(shí)間短。萬達(dá)每年大概有十五個(gè)項(xiàng)目建成，一最快的速度跑萬米；并通過責(zé)任制和獎(jiǎng)勵(lì)制促使項(xiàng)目早日建成銷售。

總地來講，萬達(dá)的開發(fā)模式是對(duì)整個(gè)城市綜合體的連鎖化復(fù)制。除萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)以外，還有城市綜合體的鼻祖，城郊大盤綜合體的先行者——金源等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式同樣屬于平衡中庸模式。

3 商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

恒隆地產(chǎn)的發(fā)展歷程是從兩條腿走路到重資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)。歷史上，恒隆地產(chǎn)在出租物業(yè)和開發(fā)物業(yè)上一直采取“兩條腿”走路的策略，即把實(shí)施“順周期”的擴(kuò)張戰(zhàn)略用于出租物業(yè)上，把實(shí)施“逆周期”的套利策略用在物業(yè)開發(fā)上。出租物業(yè)可以保證公司有足夠的周轉(zhuǎn)資金，保證公司在開發(fā)物業(yè)上有足夠的耐心，同時(shí)用來公司的擴(kuò)大再生成提供充足的資金支持；開發(fā)物業(yè)上套利，出租物業(yè)上求穩(wěn)，用穩(wěn)定的租金收益來支撐低谷套利和維持股價(jià)，而用豐厚的套利收益來推動(dòng)出租物業(yè)的不斷擴(kuò)張并不斷提高公司股價(jià)，這就是恒隆曾經(jīng)常用的發(fā)展策略。

目前，恒隆在內(nèi)地的9個(gè)項(xiàng)目都是清一色的商業(yè)項(xiàng)目，在香港十多年也沒拿地，這樣一個(gè)純商業(yè)開發(fā)的模式，在國(guó)內(nèi)不是獨(dú)一無二，起碼也算鳳毛麟角了。

為何只在內(nèi)地投資商用物業(yè)？恒隆董事長(zhǎng)陳啟宗的想法簡(jiǎn)單：一是他只做長(zhǎng)線，二是商用物業(yè)大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會(huì)涉及到調(diào)控。恒隆地產(chǎn)典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是打造世界級(jí)綜合商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有。

4 商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之金融模式

2006年底，嘉德置地成為中國(guó)REIT上市的第一支股票，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)境外成熟的物業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)。

嘉德置地的商業(yè)開發(fā)模式是將資本市場(chǎng)的金融技能與房地產(chǎn)的know-how資產(chǎn)相結(jié)合模式。2008年凱德置地已建成了一個(gè)由17只私募地產(chǎn)基金和5只REITS和組成的基金平臺(tái)，管理資產(chǎn)總額達(dá)到約合1300億人民幣，在加上嘉德集團(tuán)自身的固定資產(chǎn)，總管理資產(chǎn)額達(dá)到2250億人民幣。2011年3月，管理資產(chǎn)達(dá)到近2630億元人民幣。據(jù)公開資料顯示：嘉德置地每年的僅僅在上市資產(chǎn)的管理上房地產(chǎn)AMC收費(fèi)收入就達(dá)到1.4億美元以上。但是，其管理費(fèi)和私募基金的管理費(fèi)有所不同，房地產(chǎn)AMC即使實(shí)現(xiàn)退出后，上市REIT的管理費(fèi)仍持續(xù)穩(wěn)定存在。同時(shí)，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，房地產(chǎn)AMC的吸引力在于：（1）核心資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低；（2）REIT通道及相應(yīng)的品牌和信譽(yù)較高。

事實(shí)證明，嘉德置地金融模式不僅改善了嘉德自身的財(cái)務(wù)狀況，同時(shí)也得到資本市場(chǎng)投資人的認(rèn)可。新加坡五大地產(chǎn)公司中，嘉德置地?zé)o疑是幾家地產(chǎn)公司中輕資產(chǎn)戰(zhàn)略推進(jìn)最快的。

嘉德置地地產(chǎn)開發(fā)金融模式的成功，關(guān)鍵在于三大策略：

第一是全力打造基金融資平臺(tái)，第二是將資產(chǎn)收益模式用費(fèi)用收益模式代替，第三是剝離非核心的資產(chǎn)政策。

5 結(jié)語

這么多模式，究竟該學(xué)習(xí)誰呢？我認(rèn)為，對(duì)于小開發(fā)商來說，SOHO的現(xiàn)金為王的散售模式是學(xué)習(xí)模仿的標(biāo)杄，住宅仍是未來二十年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的主要矛盾和方向，盡量少持有商業(yè)，多做住宅。對(duì)于有上市平臺(tái)或者大型開發(fā)商來說，可以學(xué)習(xí)萬達(dá)綜合體平衡模式穩(wěn)健轉(zhuǎn)型，打通融資渠道，打造一個(gè)成功的項(xiàng)目，建立適合自己的產(chǎn)品模型，提升自身的管理能力。

［1］武小強(qiáng).西蒙奈倫廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究[D].內(nèi)蒙古大學(xué)，2012.

［2］錢松.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)產(chǎn)業(yè)壞境變化的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2009.

［3］丁洪艷.網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)時(shí)代商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)策研究[D].河北工程大學(xué)，2013.