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      萬(wàn)科土儲(chǔ)隱憂

      2015-09-10 07:22:44廖杰華
      人民周刊 2015年4期
      關(guān)鍵詞:國(guó)海中信證券土地儲(chǔ)備

      廖杰華

      接二連三的報(bào)告預(yù)警一家公司的土地儲(chǔ)備不足,這在中國(guó)房地產(chǎn)史上并不常見,而且預(yù)警的對(duì)象是行業(yè)多年的老大萬(wàn)科。

      繼瑞銀、中信證券在今年1月初預(yù)警萬(wàn)科土地儲(chǔ)備不足后,國(guó)海證券再次發(fā)表研究報(bào)告稱,從萬(wàn)科的股價(jià)表現(xiàn)來(lái)看,市場(chǎng)已初步顯現(xiàn)出對(duì)萬(wàn)科土地儲(chǔ)備不足的擔(dān)憂。

      在中信證券看來(lái),因?yàn)橥恋貎?chǔ)備少,萬(wàn)科有踏空的風(fēng)險(xiǎn)。中信證券稱,萬(wàn)科可銷售資源并不充裕,奪回行業(yè)規(guī)模第一的難度很大。因?yàn)橥恋赝顿Y上的謹(jǐn)慎,瑞銀甚至降低了對(duì)萬(wàn)科的評(píng)級(jí)。

      據(jù)了解,2014年萬(wàn)科的拿地面積已創(chuàng)下六年新低,總的土地儲(chǔ)備面積也隨之大幅下降。

      2014年,萬(wàn)科在土地市場(chǎng)表現(xiàn)出了極其謹(jǐn)慎的一面。相對(duì)于2151億元銷售額,273億元的拿地金額也讓市場(chǎng)猜測(cè),核心業(yè)務(wù)仍為地產(chǎn)開發(fā)的萬(wàn)科下一步靠何發(fā)展?!氨M管面粉貴過(guò)面包,但再難吃的面包也要面粉來(lái)做。”萬(wàn)科內(nèi)部人士表示,2014年萬(wàn)科拿地確實(shí)較少,一方面是因?yàn)槿f(wàn)科既定的策略,另一方面也與萬(wàn)科對(duì)后市的看法有關(guān)。

      從謹(jǐn)慎到加倉(cāng)

      2015年1月,萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積196萬(wàn)平方米,銷售金額232億元,分別同比增長(zhǎng)0.7%和下降16.1%。

      與超過(guò)200億的銷售額相比,萬(wàn)科1月份在土地市場(chǎng)的動(dòng)作引起了各方的注意。

      1月,萬(wàn)科新增加項(xiàng)目7個(gè),權(quán)益建筑面積169.33萬(wàn)平方米,樓面地價(jià)4065元/平方米,需支付地價(jià)款68.83億元,分布于上海、南京、杭州、徐州和揚(yáng)州等一二三線城市。

      如果不是北京昌平地塊“意外”失手,萬(wàn)科在1月的拿地金額將超過(guò)百億。

      萬(wàn)科為北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)中心起步區(qū)項(xiàng)目一期用地報(bào)出了47.5億元,是8家競(jìng)標(biāo)主體的最高價(jià),但1月30日公布的結(jié)果卻讓市場(chǎng)大為意外,最終昌平地塊被綠地以45.16億元投得。

      在國(guó)海證券分析師孔令峰看來(lái),萬(wàn)科以最高報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)北京昌平地塊顯示出其對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊的渴求,盡管最終失手,但竭力增加一線城市土儲(chǔ)之心非常明顯。

      眾多研究機(jī)構(gòu)對(duì)萬(wàn)科1月份在土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)給出了積極評(píng)價(jià)。

      相比之下,2014年萬(wàn)科的拿地只能用少得可憐來(lái)形容。萬(wàn)科2014年中報(bào)顯示,上半年萬(wàn)科新增項(xiàng)目的權(quán)益規(guī)劃建筑面積為264.1萬(wàn)平方米,只有2013年同期的1/5。

      “公司2015年第一個(gè)月就銷售了接近200萬(wàn)平方米,而整個(gè)2014年上半年拿到手的權(quán)益面積才264.1萬(wàn)平方米,只相當(dāng)于一個(gè)月的銷售量,這顯然是不夠的。”萬(wàn)科內(nèi)部人士表示。

      在土地市場(chǎng),2013年的萬(wàn)科和2014年的萬(wàn)科是兩個(gè)截然不同的企業(yè)。

      2014年全年,萬(wàn)科新增項(xiàng)目地塊39個(gè),對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積676.2萬(wàn)平方米,支付地價(jià)款約273億元。

      2013年新增加項(xiàng)目104個(gè),對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約2148萬(wàn)平方米,拿地金額超過(guò)800億。

      萬(wàn)科2014年的新增項(xiàng)目數(shù)量比2013年縮水超6成,新增項(xiàng)目總建筑面積僅為2013年的3成。

      再往前推4年,萬(wàn)科的拿地量也要高出2014年許多。

      數(shù)據(jù)顯示,2009年、2010年、2011年和2012年,萬(wàn)科新增土地權(quán)益建筑面積為1234.7萬(wàn)平方米、2100萬(wàn)平方米、1168萬(wàn)平方米和1446萬(wàn)平方米。

      但萬(wàn)科的開工量并沒有出現(xiàn)明顯下降,甚至還在攀升。

      數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科2013年實(shí)現(xiàn)開工面積2131萬(wàn)平方米,較2012年增長(zhǎng)48.7%,而2014年萬(wàn)科預(yù)計(jì)新開工面積2238萬(wàn)平方米。

      新增有限,而消耗既定,這導(dǎo)致萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備面積直線下降。

      數(shù)據(jù)顯示,2013年期末萬(wàn)科權(quán)益建面土地儲(chǔ)備4495萬(wàn)平方米,到了2014年中報(bào)時(shí),這一數(shù)字已下降到4282萬(wàn)平方米,而到了2014年三季報(bào)時(shí),萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積儲(chǔ)備只有3879.2萬(wàn)平方米。

      機(jī)構(gòu)連續(xù)預(yù)警

      萬(wàn)科土地儲(chǔ)備的持續(xù)下降引起了機(jī)構(gòu)的注意,國(guó)海證券2月6日的研究報(bào)告再次預(yù)警萬(wàn)科土儲(chǔ)不足。

      國(guó)海證券稱,截至2015年2月5日,萬(wàn)科A年內(nèi)股價(jià)跌幅8.63%,表現(xiàn)明顯差于行業(yè)平均值-1.33%,香港上市的萬(wàn)科企業(yè)股價(jià)漲幅1.27%,同樣弱于中國(guó)海外發(fā)展,市場(chǎng)已初步顯現(xiàn)出對(duì)于萬(wàn)科土地儲(chǔ)備不足的擔(dān)憂。

      國(guó)海證券分析師孔令峰認(rèn)為,有別于內(nèi)地市場(chǎng)對(duì)品牌以及轉(zhuǎn)型概念的追逐,港股市場(chǎng)更加看重公司凈資產(chǎn)的價(jià)值,萬(wàn)科土地?cái)U(kuò)張力度的勢(shì)弱加大了H股股價(jià)下行的壓力。

      此前1個(gè)月,瑞銀證券和中信就對(duì)萬(wàn)科給出了類似判斷。

      1月7日,瑞銀罕見地給出了萬(wàn)科降級(jí)評(píng)價(jià),將投資評(píng)級(jí)由“買入”下調(diào)至“中性”。瑞銀的一個(gè)理由是:萬(wàn)科過(guò)去三個(gè)月已急升35%,跑贏內(nèi)房板塊,現(xiàn)價(jià)已反映利好因素;第二則是萬(wàn)科去年放慢增土儲(chǔ)速度,新購(gòu)的土地面積僅及年內(nèi)銷售面積的47%,或會(huì)影響今年的可售貨量。

      不過(guò)有意思的是,作為萬(wàn)科的股東,瑞銀在2014年11月還大舉增持了665.39萬(wàn)股H股。

      持同樣看法的還有中信證券。

      中信證券認(rèn)為,因?yàn)橥恋貎?chǔ)備少,萬(wàn)科有踏空的風(fēng)險(xiǎn)。

      中信證券分析師陳聰?shù)膱?bào)告顯示,萬(wàn)科在2014年拿地不積極,全年拿地權(quán)益地價(jià)不足300億元,僅相當(dāng)于1~2個(gè)月的銷售額。較低的資本開支使公司凈負(fù)債率較低,但卻影響公司未來(lái)的可持續(xù)性。另外,小股操盤雖然有諸多好處,但畢竟意味著公司披露月報(bào)口徑銷售額含金量不斷縮水。

      在陳聰看來(lái),公司可銷售資源并不充裕,奪回行業(yè)規(guī)模第一的難度很大。

      實(shí)際上,萬(wàn)科的賬上躺著大量現(xiàn)金。

      2014年中報(bào)顯示,截至6月底,萬(wàn)科持有的貨幣資金為428.6億元,而2014年三季度這一數(shù)字進(jìn)一步增加到487.4億元,與此同時(shí),其凈負(fù)債率為26.2%,繼續(xù)維持行業(yè)低位。

      與千億級(jí)別的對(duì)手相比,萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備則少得可憐。

      在2014年半年工作會(huì)議上,萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)王健林表示:上半年新增土地儲(chǔ)備樓面面積1881.8萬(wàn)平方米,累計(jì)土地儲(chǔ)備樓面面積9186.9萬(wàn)平方米。

      萬(wàn)科內(nèi)部人士表示,對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言,土地就是糧草,沒有土地,什么都是空話。

      萬(wàn)科深圳公司一員工表示,與集團(tuán)層面對(duì)外表達(dá)的謹(jǐn)慎樂觀看法不同,萬(wàn)科內(nèi)部對(duì)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法并不積極。

      其同時(shí)表示,一位高管在回答2015年買不買房的問題時(shí),給出了這樣的建議:“即便是自住,也不用要急著買房子,即使算上貸款獲得的杠桿,買房的投資回報(bào)率在未來(lái)幾年也可能只有幾個(gè)點(diǎn),還不如一些理財(cái)產(chǎn)品或者跟投資公司的一些項(xiàng)目?!?/p>

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