萬科著眼未來的房地產(chǎn)服務(wù)商

楊秋波

“北京萬科在萬科集團(tuán)轉(zhuǎn)型當(dāng)中從來都是扮演著至關(guān)重要的角色，排頭兵的角色，橋頭堡的角色，同時(shí)也是轉(zhuǎn)型最重點(diǎn)的區(qū)域。” 4月26日，萬科集團(tuán)副總裁劉肖在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí)如是說。

去年12月，劉肖接任毛大慶擔(dān)任北京萬科總經(jīng)理。今年3月，劉肖升任為萬科集團(tuán)副總裁、萬科北京區(qū)域本部首席執(zhí)行官。

4月20日下午，北京萬科舉辦“V-LINK--社區(qū)服務(wù)商2.0”發(fā)布會(huì)。萬科提出的所謂“社區(qū)服務(wù)商2.0”具體內(nèi)容包括：We Work（創(chuàng)業(yè)社區(qū)）、We Health（健康社區(qū)）、We Learn（成長(zhǎng)社區(qū)）、We Share（共享社區(qū)）等四大方面的建設(shè)，構(gòu)建出一種全新的由業(yè)主充分參與共建共享的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。

在外界看來，這實(shí)質(zhì)上是萬科轉(zhuǎn)型的一次關(guān)鍵性探索。

在“萬科社區(qū)服務(wù)商2.0”發(fā)布會(huì)上，主辦方還透露，為了能夠充分做好新社區(qū)，今后萬科在北京的所有社區(qū)商業(yè)將完全自持，不再散售。

在自持的社區(qū)商業(yè)中，有三分之一是由萬科來自營(yíng)，包括正在運(yùn)作的社區(qū)圖書館、童玩中心、運(yùn)動(dòng)mall、咖啡館及今后要落實(shí)的萬科志愿者服務(wù)。

另外三分之一的社區(qū)商業(yè)將用來接受萬科業(yè)主、機(jī)構(gòu)合伙人者、內(nèi)外部合伙人，及相關(guān)城市市民的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，目前臺(tái)湖項(xiàng)目引入的首個(gè)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目就是原萬科副總裁毛大慶的“優(yōu)客工場(chǎng)”。

對(duì)于創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)入門檻，北京萬科方面透露，萬科內(nèi)部有一套考核和評(píng)定機(jī)制。評(píng)定通過的落定項(xiàng)目，北京萬科會(huì)入股參與，一方面依托已有社會(huì)、政府資源，為創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目提供資金及政策支持;另一方面也會(huì)為創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目做品牌推廣、技術(shù)培訓(xùn)，并幫做一套完整的上市計(jì)劃。

北京萬科對(duì)自身的角色定為是孵化器，創(chuàng)業(yè)公司只需要做好經(jīng)營(yíng)。

劉肖向《中國(guó)新聞周刊》透露，為了引進(jìn)創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目，北京萬科將在未來一個(gè)月之內(nèi)搞創(chuàng)意大賽，創(chuàng)意大賽成功的者可以獲得萬科的投資。

最后三分之一的社區(qū)商業(yè)，北京萬科將采用傳統(tǒng)的招商方式，包括華潤(rùn)超市這些品牌商。

在劉肖看來，地產(chǎn)金融化是一個(gè)行業(yè)的趨勢(shì)，而萬科要順應(yīng)這個(gè)時(shí)代?！叭f科社區(qū)商業(yè)曾經(jīng)建立一個(gè)基金，萬科希望把社區(qū)中創(chuàng)業(yè)的人形成一個(gè)基金，業(yè)主投業(yè)主的創(chuàng)業(yè)，社區(qū)投社區(qū)的創(chuàng)業(yè)，更多的是眾籌的內(nèi)容。”

劉肖表示，社區(qū)投資基金，不能說是萬科地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)，這個(gè)是一個(gè)小小的分支，而且價(jià)值的原點(diǎn)不是為了金融化，而是為了眾籌。

對(duì)此，克而瑞華東區(qū)域副總經(jīng)理劉晨光向《中國(guó)新聞周刊》分析認(rèn)為，萬科建立所謂眾籌概念的社區(qū)投資平臺(tái)，就是“虛招”，“任何太新潮的東西都是虛招，萬科是職業(yè)經(jīng)理人制的企業(yè)，職業(yè)經(jīng)理人的套路都是無風(fēng)險(xiǎn)的套路”。

“比如萬達(dá)，阿里巴巴是老板治理的企業(yè)，他們會(huì)放出很多新招，萬科不會(huì)，萬科是求穩(wěn)的企業(yè)。金融平臺(tái)運(yùn)作是實(shí)招，事業(yè)合伙人和跟投制是實(shí)招，一大批萬字號(hào)的O2O企業(yè)以及增值企業(yè)是實(shí)招，但產(chǎn)品的精細(xì)化一定是蒙人的，會(huì)把很多開發(fā)商帶坑里。眾籌這種，讓人看不懂的一定也是‘虛招’。”劉晨光說。

與萬科社區(qū)商業(yè)有過合作的RET睿意德策略顧問部副總經(jīng)理崔崇彥也向《中國(guó)新聞周刊》表示，他認(rèn)為在社區(qū)商業(yè)的發(fā)展上面，萬科探討過很多方向，要做產(chǎn)品線，要做標(biāo)準(zhǔn)化，但后面很多項(xiàng)目沒有完全實(shí)施這些想法，因?yàn)樵谕恋貎r(jià)值差異很大的地段，社區(qū)商業(yè)的屬性、功能等各項(xiàng)指標(biāo)都完全不同，很難標(biāo)準(zhǔn)化。

劉晨光推測(cè)，劉肖是愿意進(jìn)行創(chuàng)新的，但現(xiàn)在他是萬科的少帥，也是萬科未來熱門的接班候選人，但作為一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人，一定會(huì)選擇做靠譜的事情，見不著譜或者風(fēng)險(xiǎn)過大的，估計(jì)他不會(huì)去碰。“萬科虛虛實(shí)實(shí)，有很多實(shí)招，這些是真真正正在做的，賺錢的;但也有很多虛招，是忽悠人的。”

通過社區(qū)商業(yè)整合，在此前“小草計(jì)劃”的基礎(chǔ)上，北京萬科將搭建CRF（社區(qū)投資基金）平臺(tái)，正式掘金社區(qū)金融。

2013年10月，萬科通過萬科香港公司以基石投資者身份，參與徽商銀行H股公開發(fā)行，持有發(fā)行總股本的8%，成為徽商銀行單一最大股東。

成立9年多的徽商銀行，市場(chǎng)定位正是服務(wù)中小企業(yè)，通過小微金融服務(wù)，幫助小微企業(yè)解決了資金難題。

徽商銀行與北京萬科社區(qū)投資基金的客戶群體高度重疊，可見萬科在此領(lǐng)域蓄謀已久。

2015年4月，北京萬科宣布，通過搭建CRF（社區(qū)投資基金）平臺(tái)，以“聯(lián)合內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資源，積極扶持業(yè)主創(chuàng)新事業(yè)，共同實(shí)現(xiàn)創(chuàng)客夢(mèng)想”，萬科的社區(qū)金融大平臺(tái)正式形成閉環(huán)。

劉晨光向《中國(guó)新聞周刊》透露，萬科北京要搭建的CRF平臺(tái)，就是劉肖牽頭做的，在杭州的時(shí)候已經(jīng)有試點(diǎn)?！敖鹑诤屯顿Y布局是劉肖所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，他所做的肯定是一個(gè)融資并購(gòu)的平臺(tái)，他喜歡在自己擅長(zhǎng)的領(lǐng)域融入萬科的特色，會(huì)在這個(gè)平臺(tái)上，融入大華北區(qū)域的社區(qū)文化，以及社區(qū)購(gòu)物等自主創(chuàng)業(yè)。”

長(zhǎng)富匯銀董事長(zhǎng)兼總裁張保國(guó)向《中國(guó)新聞周刊》表示，城市配套服務(wù)商涉及面廣，同時(shí)商業(yè)模式眾多，各式的產(chǎn)品線泛濫，萬科要想以一企之力很難做出顯著成績(jī)和規(guī)模效應(yīng)。于是，萬科率先提出了“小草計(jì)劃”，鼓勵(lì)更多人的參與，一起做大這個(gè)盤子和影響力，核心也是向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)變。

張保國(guó)認(rèn)為，服務(wù)類、技術(shù)類業(yè)務(wù)優(yōu)先，這是萬科眾籌創(chuàng)業(yè)的開始。萬科向城市配套服務(wù)商的轉(zhuǎn)型中，服務(wù)所扮演的角色愈加凸顯?！皹鞘械陌足y時(shí)代，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不僅體現(xiàn)在產(chǎn)品本身，更多的也體現(xiàn)在后續(xù)的一系列服務(wù)?！?/p>

2010年，王石曾在一場(chǎng)公開演講中重點(diǎn)提出：“未來10年，萬科的轉(zhuǎn)型方向主要是：一是從傳統(tǒng)營(yíng)銷向技術(shù)、科研轉(zhuǎn)型;二是從建設(shè)開發(fā)向管理服務(wù)轉(zhuǎn)型，但無論怎樣轉(zhuǎn)，核心都是以消費(fèi)者為導(dǎo)向?！?/p>

張保國(guó)表示，萬科利用社區(qū)基因給傳統(tǒng)地產(chǎn)行業(yè)換血，力圖做以輕資產(chǎn)為特色，以運(yùn)營(yíng)、技術(shù)、服務(wù)為持久現(xiàn)金流的城市配套服務(wù)商，這是行業(yè)發(fā)展階段的現(xiàn)實(shí)需要。房子只能賣一次，但社區(qū)服務(wù)可以做70年，賣房子不如賣服務(wù)更長(zhǎng)久，這便是房地產(chǎn)從增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)變的前瞻性轉(zhuǎn)變。

北大房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心博士劉艷認(rèn)為，社區(qū)金融的空間是非常大的，無論是社區(qū)金融還是社區(qū)聯(lián)網(wǎng)，都符合現(xiàn)在“互聯(lián)網(wǎng)+”的概念，現(xiàn)在也有國(guó)家政策的扶持，要打造一個(gè)智慧社區(qū)，嫁接“互聯(lián)網(wǎng)+”，必須要有人口流、資金流以及產(chǎn)業(yè)流。

“萬科做社區(qū)金融最大的優(yōu)勢(shì)在于它是全國(guó)性以及國(guó)際化的綜合性集團(tuán)公司，能夠引發(fā)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。萬科把長(zhǎng)期積累下來的渠道商，包括銀行的這些資源，都可以通過社區(qū)金融來發(fā)揮作用。萬科做社區(qū)金融符合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的新興經(jīng)濟(jì)體的這個(gè)潮流。”劉艷分析說。

挖掘物業(yè)價(jià)值在北京萬科提上日程的同時(shí)，在萬科的主業(yè)版圖當(dāng)中也已經(jīng)與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相提并論。

萬科2014年年度報(bào)告顯示，為強(qiáng)化領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，未來萬科物業(yè)將進(jìn)一步深化組織結(jié)構(gòu)變革。

根據(jù)萬科2014年年報(bào)，物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司為主體展開。截止 2014 年底，公司物業(yè)服務(wù)已覆蓋中國(guó)大陸 61 個(gè)大中城市，服務(wù)項(xiàng)目457 個(gè)，合同管理面積10340 萬平方米。

2015年3月，萬科集團(tuán)創(chuàng)始人、董事會(huì)主席王石曾公開對(duì)外表示：今年萬科會(huì)有很多新的思路，新的發(fā)展模式。從今年開始，萬科將全面接受各開發(fā)商的物業(yè)業(yè)務(wù)。目前，僅僅萬科自己物業(yè)服務(wù)客戶數(shù)量有250萬，10年后，這個(gè)數(shù)字將是1000萬。但是這只是萬科自己樓盤的物業(yè)客戶數(shù)，如果接受其他樓盤的物業(yè)，萬科10年后，預(yù)計(jì)有6000萬～8000萬的物業(yè)客戶數(shù)量。

中信建設(shè)證券分析師陳慎對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，萬科現(xiàn)在把所有業(yè)務(wù)分為三個(gè)階段，第一個(gè)階段是0到1，屬于商業(yè)模式還沒有摸清楚，屬于試錯(cuò)的階段，像物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);第二個(gè)階段是1到10，商業(yè)模式存在一定的可行性，已經(jīng)可以復(fù)制了，物業(yè)已經(jīng)具備全國(guó)復(fù)制的基礎(chǔ)，這塊是可以做大的。通過迅速做大規(guī)模，可以從增值服務(wù)里面變現(xiàn);第三個(gè)階段是10到100，屬于快速?gòu)?fù)制階段。

RET睿意德策略顧問部副總經(jīng)理崔崇彥對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示，未來萬科社區(qū)商業(yè)不會(huì)帶來太多的直接收益，但衍生收益會(huì)很可觀。

崔崇彥認(rèn)為，以社區(qū)商業(yè)為載體，所帶來的附加收入，在未來會(huì)成為萬科非常重要的一塊收入，如果創(chuàng)業(yè)形態(tài)的社區(qū)真的做起來，大家都在里面創(chuàng)業(yè)的話，以萬科現(xiàn)在的資金實(shí)力，通過投融資的方式，能夠獲得很高的衍生收入，包括企業(yè)的孵化。這是通過社區(qū)商業(yè)為載體能夠做起來的。

同時(shí)，萬科通過社區(qū)商業(yè)能夠把住宅這部分90%的物業(yè)溢價(jià)的部分做出來，90%的物業(yè)都溢價(jià)100塊錢，比10%的物業(yè)都溢價(jià)1000塊錢要來得更快，而且更容易。

萬科商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)過一段時(shí)間的培育之后，會(huì)通過合作的基金出面收購(gòu)，以此實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)退出。同時(shí)，4月26日，劉肖向《中國(guó)新聞周刊》透露，萬科還將會(huì)進(jìn)一步發(fā)展自己的地產(chǎn)基金。

三天后，4月29日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站披露，萬科與華鵬基金公司旗下的“鵬華前海萬科RET7S封閉式混合型證券投資基金”已被受理。

如果該RET7S（房地產(chǎn)信托投資基金）成形，萬科將成為國(guó)內(nèi)首家發(fā)起公募RET7S的房企。

從為上游的供應(yīng)鏈提供融資，到為下游的社區(qū)建立投融資平臺(tái)，萬科通過入股徽商銀行，可謂一舉兩得，打通了整個(gè)房地產(chǎn)鏈條的任督二脈。

與基金合作、發(fā)展地產(chǎn)基金、供應(yīng)鏈融資再到社區(qū)投融資平臺(tái)的建立，這四個(gè)方面，大體勾勒出萬科的整體金融圖景。

廣東佛山順德新城區(qū)的萬科新城灣畔，對(duì)樓盤木地板取樣測(cè)量甲醛釋放量。萬科拿地的步伐雖然依舊持續(xù)，但從地產(chǎn)開發(fā)商向地產(chǎn)服務(wù)商、社區(qū)服務(wù)商的方向已經(jīng)漸顯苗頭。圖/CFP

關(guān)于供應(yīng)鏈金融的核心，中信建設(shè)證券年報(bào)指出，在于憑借產(chǎn)業(yè)鏈上的核心企業(yè)對(duì)上下游中小企業(yè)在長(zhǎng)期貿(mào)易合作中所獲得的信息優(yōu)勢(shì)， 平衡銀企之間長(zhǎng)期存在的信息不對(duì)稱，并依靠貿(mào)易合作中的物流和資金流的存在，實(shí)現(xiàn)企業(yè)擔(dān)保抵押模式的創(chuàng)新。

這點(diǎn)萬科的大股東華潤(rùn)集團(tuán)早就已經(jīng)有所探索，萬科此前也和華潤(rùn)銀行在此方面有所合作，萬科的合作對(duì)象包括8000 家建材供應(yīng)商及承包商，其中 5000 家為中小企業(yè)。

這也正是萬科做金融的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，萬科大股東華潤(rùn)可以作為它的壓艙石，曾經(jīng)在華潤(rùn)麾下的地產(chǎn)基金深國(guó)投與萬科也有著頻繁而緊密的合作。

萬科的另一個(gè)金融化傾向，是與國(guó)際化的基金合作，萬科商業(yè)在培育一段時(shí)間后，由基金收購(gòu)持有，萬科跟進(jìn)后續(xù)的管理，收取管理費(fèi)。

“萬科資產(chǎn)金融化，還沒有設(shè)定一個(gè)完整的時(shí)間表，萬科幾乎擁有全球的金融資源，比如說悅薈萬科廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)退出，是歐洲的基金麥格里和萬科的輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的案例。萬科在全球范圍跟黑石也好，投資銀行也好，都建立好廣泛的合作網(wǎng)絡(luò)?！眲⑿ふf。

萬科自身的地產(chǎn)基金也在積極探索當(dāng)中。劉肖向《中國(guó)新聞周刊》表示，地產(chǎn)基金是萬科肯定會(huì)去做的，而且之前已經(jīng)做過，只不過是做得很低調(diào)，另外也做過并購(gòu)基金。

劉晨光表示，試水地產(chǎn)基金，對(duì)萬科的轉(zhuǎn)型意義在于，它以后既是普通合伙人（GP）也是有限合伙人（LP），通過資本的運(yùn)作，可以使它的市場(chǎng)容量迅速做大，使它擺脫自身的某些發(fā)展隱患。

輸出資金做財(cái)務(wù)性投資，同時(shí)輸出品牌與管理，收取超額利潤(rùn)，對(duì)標(biāo)桿房企來說應(yīng)該是一門不錯(cuò)的生意，這也將是萬科未來轉(zhuǎn)型的一個(gè)金融化趨勢(shì)。

在2014年年報(bào)發(fā)布會(huì)上，萬科董事會(huì)秘書譚華杰表示，金融化發(fā)展是萬科未來非常重要發(fā)展方向。2014年萬科投資收益出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，背后其實(shí)都是一些類似金融化的操作所帶來的。

萬科已經(jīng)明確進(jìn)入物流、旅游以及商業(yè)地產(chǎn)，未來不排除通過自己的基金平臺(tái)，進(jìn)行金融資本運(yùn)作，把整個(gè)盤子實(shí)現(xiàn)金融化的可能?！暗@條路任重道遠(yuǎn)，萬科還不具備孵化產(chǎn)業(yè)的金融能力?！眲⒊抗庹f。

最近一年多，萬科拿地在步伐在放緩，財(cái)務(wù)投資和品牌管理輸出正在成為常態(tài)，萬科正在金融投資的路上越走越遠(yuǎn)。

劉晨光向《中國(guó)新聞周刊》透露，今年萬科是少數(shù)沒提目標(biāo)的房企，沒提要買多少房子，也沒提回款多少，只提了今年凈利潤(rùn)200個(gè)億，轉(zhuǎn)型的態(tài)勢(shì)已經(jīng)非常明顯。

“開始轉(zhuǎn)型改革的明顯跡象是去年萬科拿地金額占其整個(gè)銷售額20%都不到。今年來看，萬科拿地依然不多，現(xiàn)在的萬科選擇少拿地，而進(jìn)行大量的小股操盤、股權(quán)投資、財(cái)務(wù)投資，以及進(jìn)行采取內(nèi)部合伙人的跟投制度，正在慢慢往金融投資的路上走。在有些項(xiàng)目中，萬科既是合伙人（GP），也是有限合伙人（LP），既是投資人，也是操盤者。萬科將會(huì)成為一家房地產(chǎn)專項(xiàng)類的金融控股投資集團(tuán)，這個(gè)態(tài)勢(shì)已經(jīng)變得非常明顯了?！眲⒊抗夥治稣f。

與此同時(shí)，萬科的轉(zhuǎn)型改革更多表現(xiàn)在公司架構(gòu)的調(diào)整上。

劉晨光認(rèn)為，未來萬科的區(qū)域公司很可能變得類似于東方資產(chǎn)浙江分公司一樣，在職能上負(fù)責(zé)留意這個(gè)區(qū)域的商機(jī)，監(jiān)控區(qū)域所投資的公司的現(xiàn)金流，萬科所投的公司也就變成了萬科的城市公司，而城市公司也相當(dāng)于變成了萬科總部的投資實(shí)體。

“萬科未來最大的變革就是，以事業(yè)合伙人為核心的管理體制的變更，由一家公司，變成合作聯(lián)盟，這種可能性太大。萬科的管理體制變更，在半年之內(nèi)，估計(jì)會(huì)有一個(gè)重磅炸彈出來。”劉晨光說。

崔崇彥分析認(rèn)為，未來萬科轉(zhuǎn)型方向的是房地產(chǎn)服務(wù)商?！艾F(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都在向這個(gè)方向發(fā)展，比如萬達(dá)，他們都不提自己是開發(fā)商了，走輕資產(chǎn)路線，別人拿地，他們來操盤，萬科也是這樣，當(dāng)它把自己的生態(tài)鏈打造完整之后，完全可以往這個(gè)方向走?！?/p>