房企轉(zhuǎn)型三件事

馮侖

萬通雖然創(chuàng)辦25年了，但是因?yàn)樾袠I(yè)比較窄，所以我們做事謹(jǐn)慎，滿足于負(fù)債率低、不進(jìn)取，指望上市公司創(chuàng)造利潤。然而，這是一種小媳婦心態(tài)，小腳走路，小步慢走?，F(xiàn)在我們要由舊變新，由小變大，瞄準(zhǔn)未來十年的競爭格局，只有這樣我們才能夠在未來十年保持持續(xù)增長，滿足股東的期待。

為了達(dá)成這個(gè)目標(biāo)，必須要做以下幾件事：

第一件事，收縮戰(zhàn)線，突出重點(diǎn)，裁減耗費(fèi)資源但效益不大的事情。我們要聚焦在今后十年快速增長的區(qū)域，而遠(yuǎn)離那些相對來說沒有競爭力的二三線城市。

如果不在快速成長地區(qū)，我們做的任何投資，都搭不了順風(fēng)車，無法整合資源。在黑龍江做事情，組織資源非常困難，銀行、同行都不去，配合的人也很少。在北京、杭州、上海做事，資源整合力度會加大，也很便利。

所以，戰(zhàn)略重點(diǎn)的區(qū)域要集中。首先是聚焦京津冀，京津冀一體化的重點(diǎn)又在首都。我們把房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)收縮、加強(qiáng)、聚焦，在京津冀重點(diǎn)把已有的大區(qū)塊天津、香河、懷柔，做深做透。同時(shí)，我們在杭州、上海也都有項(xiàng)目。我們要專注在這些有大的增長且又熟悉的市場。

第二件事，做好房地產(chǎn)行業(yè)的微轉(zhuǎn)型和小轉(zhuǎn)型。

在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)，我們第一要做好微轉(zhuǎn)型，加大附加值。我們的做法是增加現(xiàn)代科技的應(yīng)用。大家知道，智能家居、人工智能、生物醫(yī)藥、健康，新的科技非常多。然而，我們一定要做出標(biāo)志性的東西，在行業(yè)中具有獨(dú)特的領(lǐng)先技能，得有這個(gè)信心、勇氣和眼光。

如果在下一輪房地產(chǎn)發(fā)展中，我們的區(qū)域集中，但產(chǎn)品不能體現(xiàn)瞄準(zhǔn)未來的水準(zhǔn)，還是在做上個(gè)時(shí)代的事情。今后十年是要解決客戶體驗(yàn)的實(shí)惠。

做里子的時(shí)候，就是要做好科技、環(huán)保、服務(wù)。從這個(gè)角度來說，我們會堅(jiān)持綠色戰(zhàn)略，增加高科技、服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展，提升附加值。我們更重要的還是要加大商業(yè)模式的改進(jìn)，做好房地產(chǎn)的小轉(zhuǎn)型。小轉(zhuǎn)型面臨的最大挑戰(zhàn)，就是股東對于業(yè)績下滑能否忍受。但凡是做小轉(zhuǎn)型的，階段性業(yè)績都有所下滑。大轉(zhuǎn)型看著很好，但是危險(xiǎn)很大。如果過不去呢？

總之，我們必須經(jīng)歷一個(gè)在專業(yè)領(lǐng)域和重要節(jié)點(diǎn)的判斷與決策。所以一定要堅(jiān)持運(yùn)用科技、新技術(shù)來提升產(chǎn)品競爭力，同時(shí)要在商業(yè)模式上探討新的發(fā)展模式，在已有前人經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，做出果斷決策。

第三件事，對于存量資產(chǎn)，要?jiǎng)?chuàng)造性工作，去解決問題。

所謂存量資產(chǎn)，比如我們所在的大樓。這個(gè)資產(chǎn)今天回頭看，由于建筑格局、政府要求、所在周邊環(huán)境都發(fā)生變化，已經(jīng)落后了。但是對于我們來說，這是存量資產(chǎn)，是新的機(jī)會。

存量資產(chǎn)是什么概念？現(xiàn)在它的面積是3萬平方米，這個(gè)樓的樓板價(jià)是10萬元/平方米，如果我們把這個(gè)樓拆了重建呢？這叫創(chuàng)造性工作。

第四件事，要加快國際化。

我們要借助中國中心，建設(shè)在國際上的影響力，然后圍繞紐約重要區(qū)域，發(fā)展我們新的增長業(yè)務(wù)。這樣做是因?yàn)楝F(xiàn)在的國際化，一方面是政府倡導(dǎo)和積極推進(jìn)的國家戰(zhàn)略，中國去年已經(jīng)成為全球最大的資本輸出國，常駐國外的工作人員有700萬人，留學(xué)生有300萬人，加在一起常駐海外的中國人就有1000萬人，加上每年出境人超過2億人次，所以我們應(yīng)該圍繞客戶需要，加強(qiáng)國際方面的業(yè)務(wù)擴(kuò)展。

最后一方面，我們也要積極探索能夠協(xié)同和推動我們發(fā)展的其他領(lǐng)域，也可能引入新的行業(yè)。雖然我們會研究新興行業(yè)，嘗試進(jìn)入其他行業(yè)，但不會很多，不會同時(shí)進(jìn)入很多其他行業(yè)，會選擇1～2個(gè)其他行業(yè)進(jìn)入，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造新的格局，也是我們工作的重點(diǎn)目標(biāo)之一。

未來幾年，我仍然非常有信心，讓公司能夠完成轉(zhuǎn)型，到那時(shí)我已經(jīng)60歲了可能就退休了。所以，我最后的工作就是完成轉(zhuǎn)型，讓公司變得更年輕，讓公司有一個(gè)更好的發(fā)展前景。