文|　張寶虎

人民幣貶值對中國房地產(chǎn)的影響

文|張寶虎

近日，中國央行意外的調(diào)整人民幣匯率中間價使人民幣暴跌2%，就在人們對此消息驚魂未定之時，人民幣再跌1%，引發(fā)全球金融市場的巨震。這是對中國降息的回應，也就是說，未來人民幣趨勢基本確立，全球國際金融的格局正在改變。這種格局就是，美元升值人民幣貶值，美元加息人民幣降息。如果人民幣不這樣做，中國實體企業(yè)倒閉潮很快發(fā)生，實體企業(yè)面臨全面倒閉，房地產(chǎn)泡沫破滅。這是一種結(jié)局；現(xiàn)在形成這種格局，實體企業(yè)復蘇，房地產(chǎn)泡沫破滅，因為房價問題主要是貨幣問題，本幣貶值，必然導致泡沫破滅。那種整天做夢房價上漲的人恐怕會被無情的客觀現(xiàn)實驚醒。沒有任何一個國家本幣貶值會帶來房價上漲的，只會刺破房價泡沫。本幣貶值，說明央行無力阻止房價泡沫的破滅。

對此，分析人士稱中國央行此舉因素主要是三方面。首先，美元近來一直走強，美國9月加息在即，如果在美聯(lián)儲加息后人民幣再貶值則略顯被動，因此中國央行選擇在此時調(diào)整人民幣匯率中間價使主動權(quán)掌握在自己手中。其次，中國近來經(jīng)濟數(shù)據(jù)疲軟，經(jīng)濟增長速度艱難的維持在7%，中國央行下調(diào)了2015年GDP與CPI增長預期，此前PPI創(chuàng)下近六年低點和進出口雙降逾8%，所以中國希望借匯率調(diào)整這個非傳統(tǒng)市場干預工具來刺激國內(nèi)經(jīng)濟。最后分析人士稱這也是中國匯率市場改革的一部分，有助于推動人民幣加入SDR。

人民幣數(shù)量和房地產(chǎn)價格的關(guān)系

首先明確一個觀點，全世界資產(chǎn)50%構(gòu)成是房產(chǎn)，也就是說房地產(chǎn)市場的漲跌決定了經(jīng)濟活躍程度，這是其他任何行業(yè)難以替代的。房地產(chǎn)進入蕭條，經(jīng)濟活動也隨之會進入蕭條，這在美國、日本等國家過去的經(jīng)歷中充分體現(xiàn)了這個規(guī)律。

房產(chǎn)的價格跟貨幣供給量密切相關(guān)，貨幣供應量越大資產(chǎn)價格越高，兩者有線性關(guān)系。在我國，貨幣供應量主要由兩大塊構(gòu)成：國內(nèi)銀行體系總信貸和結(jié)匯。2015年6月M2為133.3萬億，其中人民幣外匯占款達29.16萬億元，占比為21.9%。2005年以后，由于人民幣采取浮動匯率政策，大量國外資金通過各種渠道進入中國房地產(chǎn)市場，通過持有房地產(chǎn)而獲得人民幣升值和資產(chǎn)價格上漲獲取豐厚利潤。2005年至今，房地產(chǎn)價格最少上漲4倍以上，有的地方甚至達到10倍，人民幣升值20%多，兩者疊加利潤在5倍以上。如果人民幣貶值趨勢成立，熱錢將從中國大量流出，則29萬億外匯占款將會快速流失，這對房地產(chǎn)價格將形成巨大沖擊！

人民幣匯率和股市的關(guān)系

一般情況下，匯率變化跟股市關(guān)系不大。決定股市漲跌的是M2：流通市值。不過，當兩者達到一定比值，且市場連跌3年時，就有可能出現(xiàn)大牛市。人民幣走勢主要影響外匯占款的數(shù)量，對M2的影響以間接為主，直接沖擊比較小。人民幣近十年走勢是一路升值，從2014年開始震蕩，最近幾天出現(xiàn)大跌。2014年的震蕩筑底（貶值底）長達一年，貶值趨勢成立！整個圖形走勢跟股市漲跌幾乎沒有關(guān)系。

特定情況下，匯率波動也有可能會給股市造成毀滅性打擊。一般情況下，匯率漲跌不影響到房地產(chǎn)價格，對經(jīng)濟沖擊不大，對股市沖擊也會很小。如2014年6月至2015年1月石油暴跌、俄羅斯盧布大幅貶值過程，該國股市并沒有出現(xiàn)暴跌，期間從1500點最多下跌到1200點，很快收復失地！但在1997年亞洲金融風暴期間，受影響國家和地區(qū)房地產(chǎn)價格暴跌，股市同樣暴跌。又如1990年日元兌美元從80貶值到300的過程中，日經(jīng)225指數(shù)從38000多點跌到7000點，房價跌幅達到70%以上！很顯然，當貨幣貶值一旦影響到房地產(chǎn)價格，就會對股市能造成不可估量的打擊！貨幣貶值對房地產(chǎn)造成影響后，貨幣貶值的程度跟指數(shù)暴跌的比例也有一定線性關(guān)系！

人民幣可能進入長期貶值通道

中國金融機構(gòu)2015年6月末人民幣外匯占款環(huán)比減少937~291574億元，為3個月來首次環(huán)比下降，也是年內(nèi)第二次環(huán)比下降，此前3月份一度環(huán)比減少人民幣1564.76億元。此外，財政性存款余額為40610.33億元，較上月增長1300億元。分析稱，兩項數(shù)據(jù)顯示，6月市場因此減少了2237億元流動性。

外匯占款大幅度流失是不是人民幣在8月大幅貶值的原因，兩者之間有多少關(guān)系不得而知？不過，人民幣進入長期貶值趨勢概率很高，2014年長達一年的震蕩，已經(jīng)改變升值通道，8月的貶值很可能確定人民幣進入長期的貶值通道。人民幣進入貶值趨勢，加上房地產(chǎn)銷售不暢，一旦外匯占款快速流失造成流動性收緊，房地產(chǎn)信心被擊潰！這將對股市造成毀滅性打擊。

中國房地產(chǎn)市場的基本面

房地產(chǎn)市場的基本面而言，很顯然，中國房地產(chǎn)市場今天的基本面已經(jīng)和2006年房地產(chǎn)價格剛剛快速上漲時不可同日而語。

過去作為短缺經(jīng)濟的房地產(chǎn)目前已經(jīng)基本實現(xiàn)供需平衡，除了一線等少數(shù)城市，大多數(shù)城市的住房要么能夠滿足需求，要么供過于求，住房短缺的歷史基本宣告終結(jié)

房地產(chǎn)已經(jīng)正式告別了過去的暴利時代，行業(yè)的收益率逐年下滑。房地產(chǎn)行業(yè)“躺著掙錢”的歷史已經(jīng)成為過去。根據(jù)一些機構(gòu)的統(tǒng)計，2014年96家上市房企的毛利率和凈利率都出現(xiàn)了明顯的下滑，雖然虧損的開發(fā)商只有15家，但多達71家的業(yè)績出現(xiàn)了下滑。今年上半年，已經(jīng)公布半年報的36家房企首次跌破10%；

在成本和融資的兩大壓力下，很多房地產(chǎn)企業(yè)事實上從2014年開始進行轉(zhuǎn)型，過去趨之如騖的房地產(chǎn)業(yè)，似乎成了人人避之不及的行業(yè)。3000多家上市公司，以前很難找到不做房地產(chǎn)的，而現(xiàn)在，很多兼營房地產(chǎn)的，都制定了退出房地產(chǎn)行業(yè)的計劃，甚至主業(yè)為房地產(chǎn)的，也去悄然推動“去房地產(chǎn)化”的努力。甚至一些龍頭房地產(chǎn)企業(yè)也加入了去房地產(chǎn)化的潮流。在商業(yè)地產(chǎn)的龍頭萬達加快去房地產(chǎn)化，大力布局文化旅游產(chǎn)業(yè)的同時，萬科、保利、恒大等大型房企也加快在金融等領(lǐng)域的布局。萬科的總裁郁亮在談及萬科的未來時明確表示，希望在將來萬科的萬億市值目標里，傳統(tǒng)住宅銷售和新業(yè)務各占一半。

房地產(chǎn)投資自2014年以來大幅度下滑，2014年1~7月，房地產(chǎn)開發(fā)投資還有13.7%，而今年前7個月房地產(chǎn)投資增速快速滑落至4.3%的低位，房地產(chǎn)投資快速增長的歷史宣告終結(jié)。

人民幣貶值對房地產(chǎn)影響

未來影響中國房地產(chǎn)走勢的最大因素，除了宏觀經(jīng)濟的基本面，還有人民幣貶值和降準降息寬松政策的雙重影響。在正常情況下，人民幣貶值會引發(fā)國際資本的退出，從而使整個房地產(chǎn)市場承壓。筆者預計，人民幣貶值的周期尚未結(jié)束，本次貶值的幅度應該在10%左右，這意味著大量的國際資本仍然會離開中國的房地產(chǎn)行業(yè)，對房地產(chǎn)市場的復蘇造成很大的負面影響，事實上，人民幣貶值影響最大的是中國的房地產(chǎn)行業(yè)。最近住建部放松外資的限制，事實上是在對沖這種影響，但很顯然，外資不會傻到這個時候大舉殺入中國房地產(chǎn)。

當然，降準降息對房地產(chǎn)投資而言是具有積極意義的，降準降息的情況下，房地產(chǎn)價格很少有下跌的，但降準降息又意味著宏觀經(jīng)濟本身面臨極其嚴峻的態(tài)勢。目前，全球都在擔心中國經(jīng)濟，正如FT的首席評論員馬丁沃爾夫所言：“我們必須分清哪些事值得擔憂，哪些事不值得。中國股市下跌就屬于后一類。真正值得擔憂的是，中國當局明顯連一次股市泡沫破裂都沒有能力很好地應對，但他們面對的任務卻非常之艱巨?！泵鎸ν顿Y、出口、房地產(chǎn)、人口紅利等過去一系列拉動經(jīng)濟增長的動力的熄火，“中國的處境將是多么的艱難，而中國可能會采取的一些選項實際上會造成多么大的動蕩?！痹谶@種情況下，中國刺激經(jīng)濟最大可能，甚至必須采取的辦法仍然是人民幣貶值和貨幣放水，眾所周知，這種辦法是雙刃劍，一方面可能短期推動增長，另一方面，使得經(jīng)濟結(jié)構(gòu)問題更加嚴重，從而醞釀更大的危機。

基于此，我們對中國房地產(chǎn)市場的未來并不樂觀，除了少數(shù)城市的房產(chǎn)在人民幣貶值的情況下具有一定的保值能力之外，大量的中國房地產(chǎn)事實上應該選擇賣出。對于中國的購房者而言，千萬不要以為放開外資限制迎來了接盤俠，在房地產(chǎn)的基本面、宏觀經(jīng)濟的基本面、以及財富周期的基本面都發(fā)生變化的情況下，所有人都到了該和中國的房地產(chǎn)投資做告別的時候。