黃學(xué)榮

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房屋建設(shè)日益增加，其中所涉及到的房屋權(quán)屬登記問(wèn)題是當(dāng)前研究的重要問(wèn)題?！段餀?quán)法》在房屋權(quán)屬登記中具有重要作用，《物權(quán)法》與房屋權(quán)屬登記兩者之間有著密切關(guān)系。因此，應(yīng)正確解讀《物權(quán)法》對(duì)房屋權(quán)屬登記的相關(guān)規(guī)定，才能夠做好房屋權(quán)屬登記工作。

《物權(quán)法》自2007年10月1日開(kāi)始實(shí)施，是維護(hù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)基本制度的重要手段之一，在明確物的歸屬、發(fā)揮物的效用、維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序上具有無(wú)可替代的作用。在《物權(quán)法》中對(duì)我國(guó)房屋權(quán)屬登記給予了相關(guān)規(guī)定，并賦予一定的行政行為能力。從當(dāng)前來(lái)看，我國(guó)的房屋權(quán)屬登記工作較復(fù)雜，且涉及到的工作流程較多，并受到《物權(quán)法》的影響。一旦《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定發(fā)生改變，房屋權(quán)屬登記則也相應(yīng)發(fā)生改變。因此，應(yīng)正確解讀《物權(quán)法》對(duì)房屋權(quán)屬登記的相關(guān)規(guī)定，才能做好房屋權(quán)屬登記工作。

一、新設(shè)房屋權(quán)屬登記類型

自《物權(quán)法》實(shí)施以來(lái)，在規(guī)范房屋權(quán)屬登記工作中起到較大的指導(dǎo)作用，并提出了新的房屋權(quán)屬登記類型，如異議登記、預(yù)告登記、地役權(quán)登記及最高額抵押權(quán)登記。

1.異議登記。我國(guó)《房屋登記辦法》中明確對(duì)異議登記給予了規(guī)定，登記權(quán)利關(guān)系與真實(shí)的權(quán)利關(guān)系不一致但又無(wú)法更正的情況下，則可將真正權(quán)利人的異議給予即時(shí)登記，進(jìn)而阻止登記記載的公信力，保證權(quán)利人的合法利益。異議登記在保護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益上具有重要作用。但若申請(qǐng)人在異議登記日算起，15天內(nèi)沒(méi)有起訴的，異議登記則失去法律效力，由此表明，異議登記屬于臨時(shí)性的救濟(jì)方法。異議登記中提出的“利害關(guān)系人”如何確定，則是當(dāng)前研究的重要問(wèn)題。利害關(guān)系人不僅包括權(quán)利歸屬及內(nèi)容中所規(guī)定的檔案外人，而且還包括真實(shí)權(quán)利不足的人員。歸根結(jié)底，只要是對(duì)房屋權(quán)利提出瑕疵的合法申請(qǐng)人都可認(rèn)為是利害關(guān)系人。

2.預(yù)告登記。預(yù)告登記的重要目的是保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，對(duì)債務(wù)人違背義務(wù)進(jìn)行處分的權(quán)限，債權(quán)人在債務(wù)人違反義務(wù)處分的條件下才能夠獲取的物權(quán)。在《物權(quán)法》中對(duì)預(yù)告登記也進(jìn)行了界定，并且規(guī)定預(yù)告登記后，若沒(méi)有得到預(yù)告登記權(quán)利人的同意，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的，則不發(fā)生物權(quán)效力。若預(yù)告登記日后3個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，3個(gè)月作無(wú)效處理。預(yù)告登記目的在于“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)”。它限制了債務(wù)人違背其義務(wù)對(duì)不動(dòng)進(jìn)行處分的權(quán)限，使得債權(quán)人在債務(wù)人違反義務(wù)進(jìn)行處分的情況下也能夠取得物權(quán)。預(yù)告登記能很好地避免房屋在買賣過(guò)程中出現(xiàn)“一房?jī)少u”現(xiàn)象。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買了商品房后，為保證將來(lái)能夠順利擁有房屋，購(gòu)房人可以到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，這樣登記機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房的相關(guān)資料進(jìn)行記載，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未經(jīng)購(gòu)房人同意的情況下，不能再把房賣給第三人。

3.地役權(quán)登記。地役權(quán)是權(quán)利人為使用自身不動(dòng)產(chǎn)的便利或提高效益通過(guò)簽訂合同的方式利用他人不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。雙方在簽訂地役權(quán)合同之后，為產(chǎn)生對(duì)抗第三人的法律效力，應(yīng)到登記機(jī)關(guān)給予登記。地役權(quán)登記后，登記機(jī)關(guān)頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書》，并在登記簿上予以記載。物權(quán)法規(guī)定，地役權(quán)的期限不能夠超過(guò)供役地的剩余使用年限。在地役權(quán)消滅的情況下，已經(jīng)辦理登記的地役權(quán)也應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。這是因?yàn)榧幢愕匾蹤?quán)已經(jīng)消滅，但在登記未注銷的情況下，基于登記的公信力，第三人仍然有理由相信地役權(quán)的存在，這就加重了供役地的負(fù)擔(dān)，妨害了供役地的流轉(zhuǎn)，從而可能損害供役地權(quán)利人的利益。地役權(quán)消滅的情形有：地役權(quán)合同已被依法解除;地役權(quán)期限屆滿;供役地被國(guó)家征收;混同;地役權(quán)的拋棄。

4.最高額抵押權(quán)登記。該登記方式屬于特殊的登記方式。從融資擔(dān)保的實(shí)踐來(lái)看，借款人因資金緊缺向金融機(jī)構(gòu)辦理的可能不是一筆借款，而是在一段時(shí)間內(nèi)多次實(shí)行融資借款，假如每借一筆款都要訂立一次借款合同，同時(shí)還需要簽訂抵押合同并辦理登記，無(wú)論對(duì)于借款人還是金融機(jī)構(gòu)，都是麻煩的事情。因此，設(shè)立最高額抵押權(quán)登記的重要目的在于避免由于每一次產(chǎn)生新債權(quán)就辦理一次抵押權(quán)登記。在抵押期間，新產(chǎn)生的債權(quán)只要沒(méi)有超過(guò)較高的債權(quán)額限度，則可納入到最高額抵押權(quán)中，并不需要重復(fù)辦理登記手續(xù)，在一定程度上減少了不必要的麻煩。

二、《物權(quán)法》對(duì)房屋權(quán)屬登記的促進(jìn)作用

《物權(quán)法》是我國(guó)一項(xiàng)基本經(jīng)濟(jì)制度，其實(shí)施對(duì)我國(guó)房屋權(quán)屬登記制度體系起著重要基礎(chǔ)作用。在該法律制度中涉及到較多的房屋權(quán)屬登記內(nèi)容，并獨(dú)特設(shè)立一章對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度加以分析，確保了物權(quán)流程，對(duì)房屋權(quán)屬登記有著重要作用，具體表現(xiàn)在以下幾方面：

1.明確劃分了房地產(chǎn)的權(quán)利人。根據(jù)《物權(quán)法》中的相關(guān)內(nèi)容，分別從市場(chǎng)交易安全、維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)利人進(jìn)行了規(guī)定，可明確誰(shuí)是房地產(chǎn)的權(quán)利人。第一，查看房地產(chǎn)中是否辦理登記工作。如：房地產(chǎn)權(quán)利人甲方將房屋賣給了乙方，并且兩人簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，但是并沒(méi)有到登記部門辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)移手續(xù)，待一段時(shí)間后，由于受到多種因素的影響，使得房?jī)r(jià)上漲。此時(shí)，甲方感覺(jué)到當(dāng)初房子賣虧損了，產(chǎn)生了悔意，則背著乙方，將房屋由賣給了丙方，并且兩人簽訂房地產(chǎn)合同，到登記部門辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)，且各項(xiàng)手續(xù)較完整。此時(shí)，該房屋就歸丙方所有，而并非乙方。這樣一來(lái)，乙方的利益就受到損害，只有按照最初簽訂的房地產(chǎn)合同來(lái)要求甲方賠償。由此可看出，房屋登記具有無(wú)權(quán)效力，在《物權(quán)法》中對(duì)房屋登記日也做了明確規(guī)定，在一定程度上保護(hù)了乙方的合法利益。

2.強(qiáng)化了權(quán)屬登記部門的審查責(zé)任?！段餀?quán)法》的第十二條明確對(duì)登記機(jī)構(gòu)所履行的職責(zé)給予了規(guī)定。盡管沒(méi)有明確的提出實(shí)質(zhì)性審查，但是“必要時(shí)實(shí)地查看”及“詢問(wèn)申請(qǐng)人”等相關(guān)要求則相應(yīng)賦予了登記機(jī)關(guān)調(diào)查權(quán)利。同時(shí)對(duì)工作人員在房屋權(quán)屬登記過(guò)程中，應(yīng)給予必要的詢問(wèn)，并實(shí)行實(shí)地審查，登記機(jī)構(gòu)若認(rèn)為所申請(qǐng)的登記事項(xiàng)與所提交的申請(qǐng)登記文件出現(xiàn)不一致的情況時(shí)，則需要進(jìn)一步給予證明，必要時(shí)需要申請(qǐng)人補(bǔ)充相應(yīng)的材料，才能夠完成房屋權(quán)屬登記工作。這樣一來(lái)，能夠保證審查工作的順利進(jìn)行，切實(shí)將審查工作落到實(shí)處，最大限度的保護(hù)了每一位公民的合法利益。

3.明確了房屋權(quán)屬登記的效力。在《物權(quán)法》中還對(duì)房屋權(quán)屬登記的效力問(wèn)題給予了界定。在不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)中，采用了登記生效措施，經(jīng)過(guò)登記才能夠生效，效力發(fā)生時(shí)間為登記在登記薄上的時(shí)間。同時(shí)，對(duì)物權(quán)歸屬的依據(jù)內(nèi)容也做了相關(guān)規(guī)定，當(dāng)權(quán)利人享有房屋產(chǎn)權(quán)的證明時(shí)，且兩者之間的記載內(nèi)容相同，則說(shuō)明房屋權(quán)屬登記為有效。若兩者之間的內(nèi)容不一致時(shí)，則以不動(dòng)產(chǎn)登記為標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來(lái)，就能夠加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的效力。在明確不動(dòng)產(chǎn)登記效力的同時(shí)，也對(duì)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行了規(guī)定，在評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，嚴(yán)禁借用他人的名義辦理登記，或者非法收取登記額外費(fèi)用。費(fèi)用問(wèn)題是房屋權(quán)屬登記中考慮較多的問(wèn)題，并直接關(guān)乎到公民的切身利益。為了更好的保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)利，在《物權(quán)法》中也對(duì)房屋權(quán)屬登記相關(guān)的費(fèi)用給予了規(guī)定，從而使費(fèi)用公開(kāi)化、透明化，保障公眾的合法利益。

4.利于建立登記信息的公開(kāi)化。在《物權(quán)法》的第十八條規(guī)定中，明確規(guī)定了權(quán)利人、利害關(guān)系人可通過(guò)申請(qǐng)查詢及復(fù)制登記材料，房屋權(quán)屬登記部門應(yīng)提供相應(yīng)資料。這樣一來(lái)，就為建立登記信息的公開(kāi)化提供相應(yīng)的法律依據(jù)，為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)交易服務(wù)，充分發(fā)揮保護(hù)交易安全、提高交易效率的重要作用，最終保證不動(dòng)產(chǎn)交易工作的順利進(jìn)行。

三、《物權(quán)法》對(duì)房屋權(quán)屬登記的考驗(yàn)

《物權(quán)法》不僅對(duì)房屋權(quán)屬登記工作有著促進(jìn)作用，而且還對(duì)房屋權(quán)屬登記工作帶來(lái)了一系列考驗(yàn)，主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1.對(duì)房屋權(quán)屬登記部門服務(wù)質(zhì)量的考驗(yàn)?！段餀?quán)法》實(shí)施對(duì)權(quán)屬登記部門的影響首先表現(xiàn)在服務(wù)質(zhì)量和效率方面。由于《物權(quán)法》實(shí)施后，房屋權(quán)屬部門的權(quán)利歸屬意識(shí)加強(qiáng)，加上權(quán)利主體登記意識(shí)增強(qiáng)，對(duì)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)服務(wù)質(zhì)量及效率有了更高的要求。同時(shí)，登記部門業(yè)務(wù)量的急速增長(zhǎng)將會(huì)導(dǎo)致登記工作壓力加大，這亟需權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在最短的時(shí)間內(nèi)來(lái)適應(yīng)《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定，努力提高登記服務(wù)質(zhì)量和效率。

2.對(duì)房屋權(quán)屬登記部門擔(dān)保物權(quán)登記制度的考驗(yàn)。對(duì)于擔(dān)保物權(quán)，《物權(quán)法》在立法理念方面發(fā)生了重大變化，強(qiáng)調(diào)既要保障債權(quán)，又使得擔(dān)保物得到充分利用，發(fā)揮其價(jià)值作用。權(quán)屬登記部門應(yīng)深刻領(lǐng)會(huì)這一立法指導(dǎo)思化，跟上立法思想的發(fā)展，簡(jiǎn)化抵押登記程序，提高抵押登記效率，充分發(fā)揮抵押登記在融資方面的積極作用。

3.對(duì)房屋權(quán)屬登記部門新增房屋登記辦理的考驗(yàn)?！段餀?quán)法》中新增加幾大類房屋權(quán)屬登記種類，包括異議登記、預(yù)告登記、更正登記等。新的登記種類擴(kuò)大了登記部門的權(quán)限，也同時(shí)加大了權(quán)屬登記部門的職責(zé)。其中更正登記、異議登記均是在當(dāng)事人對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的前提下設(shè)置的登記形式，權(quán)屬登記部門如果沒(méi)有完善的操作規(guī)則，登記中存在瑕疵，將會(huì)成為被告，因此，這將對(duì)權(quán)屬登記部門帶來(lái)了較大的考驗(yàn)。另外，預(yù)告登記制度實(shí)施以來(lái)，由于權(quán)利人預(yù)告登記的意識(shí)并不強(qiáng)，預(yù)告登記沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。登記機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)法采取有效措施，宣傳和推廣預(yù)告登記業(yè)務(wù)，更好地利用預(yù)告登記切實(shí)保護(hù)好權(quán)利人的合法權(quán)益，這也將是一大考驗(yàn)。

4.對(duì)房產(chǎn)和地產(chǎn)統(tǒng)一登記的考驗(yàn)?！段餀?quán)法》明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。雖然目前受到我國(guó)行政體制的制約，房地產(chǎn)統(tǒng)一登記尚未在全國(guó)真正推行，但卻是今后必然之趨勢(shì)?！段餀?quán)法》創(chuàng)設(shè)的房地合一統(tǒng)一登記制度將給房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度帶來(lái)深刻的變革。統(tǒng)一登記制度的實(shí)施有賴于統(tǒng)一登記平臺(tái)的建立。目前，各地登記機(jī)關(guān)已經(jīng)各自形成了一個(gè)比較龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)，這些數(shù)據(jù)能否順利實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)，需要各登記機(jī)關(guān)改進(jìn)技術(shù)，扎實(shí)做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作。據(jù)此，如何整合各地登記機(jī)關(guān)數(shù)據(jù)并在此基礎(chǔ)上建立全國(guó)性的統(tǒng)一登記平臺(tái)，這又是對(duì)房屋權(quán)屬登記部門的考驗(yàn)。

四、如何做好房屋權(quán)屬登記工作

通過(guò)以上內(nèi)容分析，《物權(quán)法》的頒布對(duì)房屋權(quán)屬登記有促進(jìn)作用的同時(shí)，也帶來(lái)了較多考驗(yàn)。因此，為了更好的做好房屋權(quán)屬登記工作，應(yīng)從以下幾方面著手進(jìn)行：

1.加強(qiáng)自身建設(shè)。為了落實(shí)《物權(quán)法》中的工作內(nèi)容，權(quán)屬登記部門應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)，加強(qiáng)自身能力的建設(shè)。首先加強(qiáng)權(quán)屬登記部門工作人員的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，有效提高登記人員審查申請(qǐng)信息的各種能力;其次要加強(qiáng)對(duì)《物權(quán)法》知識(shí)的學(xué)習(xí)，增強(qiáng)其法律意識(shí)及責(zé)任意識(shí)。鑒于當(dāng)前信息技術(shù)的飛速發(fā)展，權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)充分利用科學(xué)技術(shù)，全面辯別虛假申請(qǐng)信息，并加以杜絕。同時(shí)，權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)建立質(zhì)量監(jiān)督及內(nèi)部糾錯(cuò)機(jī)制等，從中尋找自身所存在的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)登記的各個(gè)環(huán)節(jié)加以規(guī)范，就可以最大程度預(yù)防各種問(wèn)題的產(chǎn)生。

2.加強(qiáng)部門溝通。由于房屋權(quán)屬登記過(guò)程中涉及到較多問(wèn)題，如抵押信息、婚姻狀況等，這就需要權(quán)屬登記部門應(yīng)加強(qiáng)與銀行、民政等各個(gè)部門的溝通及交流，建立有效的信息共享機(jī)制，最終保證房屋權(quán)屬登記信息的準(zhǔn)確性。此外，還應(yīng)加強(qiáng)與司法部門之間的溝通交流，若遇到審查較難的業(yè)務(wù)，則可先交由公證部門給予公證，登記機(jī)關(guān)在此基礎(chǔ)上再進(jìn)行登記，最終提升登記效率，有效避免潛在的登記風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)審查力度。從當(dāng)前來(lái)看，房屋權(quán)屬登記過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，在很大程度上是由于登記機(jī)關(guān)審查不嚴(yán)所導(dǎo)致的。因此，應(yīng)加強(qiáng)審查力度，建立一種符合現(xiàn)狀的審查模式，在堅(jiān)持實(shí)質(zhì)審查的條件下，根據(jù)不同的登記申請(qǐng)資料來(lái)審查，提高審查針對(duì)性，保證登記的準(zhǔn)確性。

4.利用補(bǔ)救手段?！段餀?quán)法》創(chuàng)設(shè)了更正登記、異議登記制度。這兩種登記制度既是房屋真正權(quán)利人保護(hù)自身合法權(quán)益的一種方式，也是權(quán)屬登記機(jī)關(guān)依法糾正原不正確登記的有效手段。充分、合理地利用更正登記、異議登記，可以使權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一定程度上避免行政訴訟或承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，對(duì)于申請(qǐng)更正登記的，權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)更加注重申請(qǐng)材料的真實(shí)性，必要時(shí)進(jìn)行調(diào)查取證和實(shí)地勘察，如果發(fā)現(xiàn)登記錯(cuò)誤，登記機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)主動(dòng)地啟動(dòng)更正登記程序予以糾正。

由于房屋權(quán)屬登記工作是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，加上受到《物權(quán)法》的影響，在今后的工作中應(yīng)加強(qiáng)權(quán)屬登記部門自身能力建設(shè);加強(qiáng)司法部門、銀行、民政等部門的溝通交流;加強(qiáng)審查力度，合理把握審查的深度等措施。此外，還應(yīng)合理利用房屋權(quán)屬的各項(xiàng)登記，如異議登記、預(yù)告登記等，這樣才能提高登記效率，保證房屋登記的正確性，最終保障房屋權(quán)利人的合法利益。

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