龔小峰

“兩年后年度銷售額超1000億，五年內(nèi)超1500億”，讓很多人沒想到的是，提出這一高速擴張目標(biāo)的企業(yè)，竟然是遭遇了分分合合的綠城。

隨著九龍倉退出綠城董事會，以宋衛(wèi)平為代表的老綠城、九龍倉、中交三分天下的格局被徹底打破，中交開始全面掌權(quán)并改造綠城。

中交系全面掌權(quán)

九龍倉退出綠城董事會的消息讓人嘩然。7月6日，綠城中國發(fā)布公告，董事會成員周安橋與徐耀祥辭去現(xiàn)任職務(wù)。至此，九龍倉完全退出綠城董事會，以董事外股東身份成為資產(chǎn)管理人。

綠城中國在公告里透露，作為九龍倉代表，周安橋和徐耀祥不同意中交方面不按比例地委任5位中交集團代表進入董事會，所以決定退出董事會。

在隨后發(fā)布的一封公開回應(yīng)的聲明中，九龍倉含蓄說明了退出原因，其中三提宋衛(wèi)平并表示“絕無控制、全購綠城或其他野心”。2012年，綠城瀕臨破產(chǎn)，九龍倉是因宋衛(wèi)平而選擇收購綠城股份；如今選擇退出綠城董事會，也是因為“宋主席及壽柏年行政總裁先后退下火線”。

尤其是“事過境遷”一詞頗有意味，三年間，九龍倉經(jīng)歷了與融創(chuàng)和中交系的博弈，個中滋味不足為外人道。尤其是中交方面的強勢，讓九龍倉這個財務(wù)投資者顯得尷尬。

中交集團持有綠城中國28.912%股份，為綠城中國第一大股東。九龍倉持股24.288%， 為第二大股東。在他們辭任前，綠城董事會有13個席位。其中，第一大股東中交已占4席，綠城方面占3席，第二大股東九龍倉僅占2席。

隨著中交對董事會控制權(quán)的不斷增加，九龍倉的不滿情緒早就已經(jīng)在綠城內(nèi)部發(fā)酵了，九龍倉認(rèn)為其持股比例與發(fā)言權(quán)不匹配。九龍倉認(rèn)為中交所獲席位超出了合理的持股比例，三方就董事會席位協(xié)商一直未能達成一致。

“這件事倒是沒聽說雙方有什么不愉快的事情發(fā)生，至少表面上挺平靜?！本G城一名中層人士告訴記者。隨著周安橋及徐耀祥請辭董事會職務(wù)，九龍倉轉(zhuǎn)為在董事會外以股東身份，繼續(xù)支持綠城。

九龍倉辭任后，董事會成員由13人變?yōu)?1人，獨立非執(zhí)行董事由3人變?yōu)?人，其余不變。其中執(zhí)行董事6人：宋衛(wèi)平、朱碧新（中交）、壽柏年、孫國強（中交）、曹舟南、李青岸（中交）；非執(zhí)行董事1人：劉文生（中交）；獨立非執(zhí)行董事4人。

隨著九龍倉退出，中交系占據(jù)董事會4席，綠城占據(jù)3席，這意味著中交系已經(jīng)全面掌控綠城。綠城公告還透露，中交集團打算委任5位代表進入綠城中國董事會。這意味著，在九龍倉退出董事會之后，中交會繼續(xù)派代表進入，加大其在綠城中國董事會的決策權(quán)和表決權(quán)。

不過，九龍倉集團一位人士表示，九龍倉只是從管理層中淡出，目前仍是綠城的股東之一?！拔覀儧]有說要從綠城撤資，也沒有發(fā)過從綠城撤資的公告?！?/p>

中交入股綠城半年來，步步為營。先是與九龍倉并列第一大股東。今年5月份，中交低調(diào)收購綠城小股東羅釗明股份，將綠城股份增至29%，超越九龍倉成為綠城第一大股東。此外，中交不斷謀求增加中交在董事會的席位，由2個席位增加到4個席位，根據(jù)綠城公告，中交還將增加1席董事席位。

中交系在綠城核心平臺綠城房產(chǎn)成為主導(dǎo)力量。先期進入綠城董事會任職執(zhí)行董事的中交系孫國強已經(jīng)任命為綠城房產(chǎn)董事長，綠城方面代表應(yīng)國永則為綠城房產(chǎn)總經(jīng)理，同時，綠城房產(chǎn)6席執(zhí)行總經(jīng)理，中交占據(jù)三席，財務(wù)則為中交系李青岸負(fù)責(zé)。

改造的千億計劃

對于中交在綠城的野心，中交集團總經(jīng)濟師劉文生曾直言不諱地對媒體說：“我們要改造其董事會，要有更多投票權(quán)，保證大股東在里面能行使決策權(quán)。我們強勢進入綠城管理層，就是要改造其管理架構(gòu)，包括內(nèi)控、業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略等?！?/p>

這個設(shè)想在最近得到了徹底的貫徹。7月初，綠城在浙江舟山朱家尖威斯汀酒店召開了“2015年半年度經(jīng)營工作會議”，綠城集團董事長宋衛(wèi)平依然是主持人。這場“舟山會議”持續(xù)了3天，氣氛并不輕松。

記者從獲得的綠城《2015集團半年度工作會議紀(jì)要》看到，其戰(zhàn)略目標(biāo)為：到2017年末，公司銷售額超千億，2020年，公司的銷售規(guī)模則超過1500億元。綠城相關(guān)人士表示，公司在內(nèi)部已經(jīng)明確提出了上述目標(biāo)，不過暫時還沒對外正式公布。

從2012年到2014年，綠城合同銷售金額分別為537億元、621億元和794億元，按照這樣的發(fā)展速度，看不出在2017年可實現(xiàn)千億元計劃的跡象。但數(shù)據(jù)顯示，綠城業(yè)績還在繼續(xù)向好。

綠城中國發(fā)布的2015年上半年未經(jīng)審核的營運數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，綠城集團合同銷售金額約為人民幣323億元，相當(dāng)于完成年初制定的全年目標(biāo)54%。這份成績單比外界預(yù)估還要好。

對于千億目標(biāo)的信心，一大部分來源于中交的殺手锏——天量土地儲備。目前中交建集團旗下的中交地產(chǎn)和中房地產(chǎn)土地儲備合計達到1.7億平方米，為中國房企之最，其中相當(dāng)部分靠近交通樞紐，它同時擁有大量一級土地開發(fā)項目。這些都能成為今后綠城的優(yōu)勢。

綠城今后項目的建安成本也會被嚴(yán)格控制和壓縮，來自中交集團的財務(wù)要求是，綠城新增投資項目將“與同類型的代建項目進行成本對標(biāo)，深入挖掘成本優(yōu)化空間，力求將建安成本下降15%左右”。

如果上述目標(biāo)只是從盈利和成本角度來看，那么，按照本次會議的最新發(fā)展規(guī)劃，綠城堅持20年的高端住宅開發(fā)定位也將顛覆性改變。綠城最新提出的“橄欖形格局”顯示，未來產(chǎn)品線的60%會做成“短平快”開發(fā)模式的“高性價比”產(chǎn)品，高端產(chǎn)品僅剩20%，和保障安置房對等。而此前，綠城的高端房占比曾一度達到50%左右。

不只是國內(nèi)市場，中交借助綠城開發(fā)優(yōu)勢拓展海外市場，已經(jīng)進入實質(zhì)階段。據(jù)記者了解，綠城集團行政總裁曹舟南在6月上旬專程奔赴北京，和中交高層商討了雙方下一步計劃。雙方討論的焦點有可能是海外地塊的合作開發(fā)，因為曹舟南在6月底飛赴澳大利亞，去考察了中交在那里擁有的幾塊土地。

上述文件顯示，8月上旬，綠城將正式對接中交地產(chǎn)，實施“走出去”戰(zhàn)略，合作開發(fā)中交集團在海外的現(xiàn)有土地儲備，并借助中交在海外的資源優(yōu)勢，獲取優(yōu)質(zhì)土地。至2017年末，“海外業(yè)務(wù)漸成規(guī)模”。

宋衛(wèi)平的心態(tài)

如今的綠城，已經(jīng)不是當(dāng)年老宋的綠城，更可以說，綠城已經(jīng)“變了天”。

最近，綠城董事長宋衛(wèi)平在接受上海媒體采訪時明確表態(tài)，綠城房地產(chǎn)今后將成為央企中交集團的一個重要組成部分，“我認(rèn)為這對綠城是有好處的?！?/p>

宋衛(wèi)平得到的第一個好處，就是融資。宋衛(wèi)平近日還表示，綠城發(fā)展這么多年，深感民營企業(yè)的艱難，尤其是資金鏈方面，在中交進入綠城之前，綠城是特別純粹的民營企業(yè)，但是因為金融資源的不均衡，加上經(jīng)濟、政策導(dǎo)向等變動，使得綠城的生存前景非常艱難。

央企融資的優(yōu)點是資信好、規(guī)模大、成本低，綠城在中交集團的蔭蔽下，已然在融資方面可以享受更好的待遇。綠城近期公告稱要提前贖回總額超過40億元的票據(jù)，目的是引入中交集團作為票據(jù)發(fā)行契約中的“中交集團獲許持有人”及“合資格相關(guān)實體”等。

預(yù)計綠城房地產(chǎn)在贖回這些票據(jù)后，公司新發(fā)行的票據(jù)將比原來的利息成本更低。

“在中交的管控下面，綠城源于政策面、源于資金不足而無法應(yīng)對的艱難局面可能會好很多，中交集團可以彌補綠城的短板?！彼涡l(wèi)平認(rèn)為，“最起碼在五年十年中，我相信央企對資源的把握是有優(yōu)先地位的?！?/p>

宋衛(wèi)平在多個場合對中交集團都不吝溢美之詞，“他們的姿態(tài)非?？孔V，綠城與中交集團在很多方面都有共識?！痹谄淇磥?，“中交并不想把綠城變成一個普普通通的房地產(chǎn)公司……我們可能會丟掉一個以往非常有自身特征的綠城，但是會帶來一個比較穩(wěn)健的綠城?！?/p>

規(guī)模與利潤，曾是綠城此前的合作伙伴融創(chuàng)最為看重的目標(biāo)，而融創(chuàng)在區(qū)域和產(chǎn)品上的取舍激怒了宋衛(wèi)平，但最終，綠城還是提出了千億目標(biāo)，走上了快速發(fā)展的道路，甚至一改綠城的產(chǎn)品定位，主打“短平快”的高性價比產(chǎn)品。

對于這個決定，此時沒人能揣測出宋衛(wèi)平究竟是何種心情?！笆遣皇撬蔚谋疽馕也⒉磺宄?，估計還是中交的目標(biāo)吧，至少宋衛(wèi)平認(rèn)可了?！鄙鲜鼍G城中層人士表示。

亦有一名業(yè)內(nèi)人士私下聊天時表示，宋衛(wèi)平之所以能忍受央企的改革，而無法容忍融創(chuàng)的舉動。除了央企確實更加穩(wěn)健之外，另一點可能是，聰明而自負(fù)的宋衛(wèi)平寧愿得到央企的“蔭蔽”，也不希望另一個民營企業(yè)家在綠城內(nèi)蓋過他的風(fēng)頭。

中交系地產(chǎn)版圖初現(xiàn)

在強大攻勢下，中交系的地產(chǎn)版圖逐漸清晰，將誕生由A股中房地產(chǎn)、港股綠城中國和海外業(yè)務(wù)三平臺組成的中交系地產(chǎn)平臺。而綠城中國，很可能成為中交集團的“子公司”。

劉文生在接受媒體采訪時曾表示，中交本身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和綠城的差距較大。盡管是國資委圈定的以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一，但中交建在2014年的銷售收入只有80多億元，利潤更是只有2億元左右。

中交集團在不久之前提出“五商”戰(zhàn)略：要打造成為工程承包商、城市綜合體開發(fā)運營商、特色房地產(chǎn)商、基礎(chǔ)設(shè)施綜合投資商、海洋重型裝備與港口機械制造及系統(tǒng)集成總承包商，其中房地產(chǎn)為中交建重點發(fā)展的主業(yè)之一。

但中交地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)分支龐雜，且無強有力的品牌支撐。入主綠城后，中交已開始對旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，主要動作是將中交地產(chǎn)與中房地產(chǎn)合二為一。

從中交舉動來看，其目標(biāo)就是要控股綠城，并實現(xiàn)財務(wù)并表。但新的疑問是，中交是否可能對綠城發(fā)起要約收購。目前中交持有綠城28.912%的股份，一旦繼續(xù)增持股份，超過30%，就需要發(fā)起要約收購。這對綠城來說，將是一個新的考驗。盡管中交著力打造以綠城為主的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不過也沒有完全放棄“嫡系”房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。除了打算在深圳成立地方平臺公司，近日順德也與中交啟動合作“造城”項目，合作開發(fā)的項目區(qū)域位于大良、容桂、勒流、杏壇、均安五鎮(zhèn)交會處，區(qū)域內(nèi)一期商業(yè)住宅用地規(guī)劃面積4005畝。