地鐵車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理相關(guān)問(wèn)題的研究

黎月琴

【摘要】本文結(jié)合廣州市二十一號(hào)線鎮(zhèn)龍車輛段及上蓋方案的研究，提出了一些車輛段上蓋物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和規(guī)劃管理中應(yīng)注意的問(wèn)題供大家討論，對(duì)于在城市土地日益緊張的今天，如何利用車輛段空間以節(jié)約用地，促進(jìn)城市的發(fā)展具有重要的意義。

【關(guān)鍵詞】地鐵車輛段；上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；規(guī)劃管理

1、車輛段定義

車輛段是車輛停放，檢查，整備，運(yùn)用和修理的管理中心所在地。若運(yùn)行線路較長(zhǎng)，為了有利于運(yùn)營(yíng)和分擔(dān)車輛的檢查清洗工作量，可在線路的另一端設(shè)停車場(chǎng)，負(fù)責(zé)部分車輛的停放，運(yùn)用，檢查和整備工作。傳統(tǒng)車輛段因其功能性的特點(diǎn)具有占地面積大、建筑密度小、用地強(qiáng)度低的特點(diǎn)。

2、地鐵車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的意義

2.1地鐵對(duì)于城市的意義

地鐵作為大運(yùn)量的公共交通工具以安全、快捷、方便和舒適的特點(diǎn)成為現(xiàn)代城市的重要標(biāo)志，地鐵建設(shè)也對(duì)沿線的土地利用和建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)了機(jī)遇，近年來(lái)，“TOD模式”被廣泛利用在城市開(kāi)發(fā)中，更加強(qiáng)調(diào)了以公共交通為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)。

2.2地鐵車輛段上蓋開(kāi)發(fā)的意義

2.2.1有效帶動(dòng)車輛段周邊區(qū)域發(fā)展

所謂地鐵車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)，是指在車輛段上進(jìn)行綜合性去也開(kāi)發(fā)，這種開(kāi)發(fā)方式本質(zhì)上是地表增厚、復(fù)合利用、空間加密的方式。充分挖掘車輛段用地發(fā)展的潛力，可帶動(dòng)周邊用地功能的綜合利用，形成新的空間增長(zhǎng)極核，有效推動(dòng)城市功能的提升。

2.2.2符合國(guó)家集約用地的政策要求

隨著城市建設(shè)的發(fā)展，土地的集約利用越顯重要，而城市中用于地鐵機(jī)車停放、檢查的地鐵車輛段占地問(wèn)題已成為城市發(fā)展中較為突出的矛盾。為解決突出的用地矛盾，提高土地使用效率，地鐵車輛段蓋上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目極大的改善了土地產(chǎn)出和空間環(huán)境，同時(shí)間接帶動(dòng)了周邊地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)，是土地集約利用背景下拓展城市發(fā)展空間的重要途徑。

2.2.3改善車輛段形態(tài)，有效降低噪聲影響，提升城市環(huán)境

改變以往的地鐵車輛段“方盒子”的空間形態(tài)，提高車輛段周邊的城市景觀形象，有效降低車輛段運(yùn)行產(chǎn)生的噪聲影響。

3、鎮(zhèn)龍車輛段簡(jiǎn)介

地鐵二十一號(hào)線是廣州地鐵線網(wǎng)重要的轉(zhuǎn)換線路，沿線串聯(lián)起廣州科學(xué)城、山水新城、廣州教育城、增城中心城區(qū)等重要片區(qū)，地處蘿崗與增城的交界處，與穗莞深城際軌道站點(diǎn)毗鄰，擁有大量的土地資源與優(yōu)越的交通區(qū)位條件，形成地區(qū)交通樞紐，與周邊片區(qū)統(tǒng)一打造，以此形成集約、便捷、高效的TOD社區(qū)。作為交通樞紐地區(qū)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需特別注重處理好區(qū)域及片區(qū)交通的組織與疏導(dǎo)，同時(shí)協(xié)調(diào)與周邊片區(qū)的功能發(fā)展定位。

鎮(zhèn)龍車輛段示意圖

4、地鐵車輛段上蓋開(kāi)發(fā)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)注意的問(wèn)題（結(jié)合鎮(zhèn)龍車輛段闡述）

4.1合理確定車輛段范圍和上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)的范圍

車輛段是負(fù)責(zé)地鐵車輛維修、清洗、整備的場(chǎng)所，主要功能房間占地大、層高高、跨度大，通?？煞譃閹状髤^(qū)域，一是綜合辦公區(qū)，包括綜合辦公樓、綜合維修樓、變電站等一些人員較為集中的生產(chǎn)辦公建筑；二是道岔區(qū)；三是停車列檢庫(kù)；四是檢修庫(kù)。上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)要在滿足車輛段建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理技術(shù)限制條件下，在其上蓋平臺(tái)形成建設(shè)用地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地混合使用，一般情況下，上蓋平臺(tái)及基礎(chǔ)需與地鐵功能部分同步實(shí)施。

如鎮(zhèn)龍車輛段的工藝總平面采用盡端式布置，檢修庫(kù)與停車列檢庫(kù)并列布置在車輛段東端，物資庫(kù)整合在檢修庫(kù)東部，調(diào)機(jī)及工程車庫(kù)布置在咽喉區(qū)中部。車輛段的牽引降壓變電所設(shè)置在出入段線南側(cè)，污水處理站則位于變電站南段，布置在車輛段中西部。用地面積約24萬(wàn)平方米。

3.2合理確定上蓋蓋板高度及蓋上建筑限高和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的問(wèn)題

綜合開(kāi)發(fā)物業(yè)布局需符合蓋下車輛段軌道及功能用房的結(jié)構(gòu)和工程要求。上蓋物業(yè)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)需與車輛段建設(shè)同步施工，在車輛段開(kāi)始建設(shè)時(shí)就需穩(wěn)定上蓋物業(yè)布局方案（見(jiàn)下圖）。

受車輛段建設(shè)技術(shù)條件如上蓋工程結(jié)構(gòu)荷載的大小的限制，建筑平面形式、高度、體量造型均受到剛性約束，如在出入段區(qū)，柱網(wǎng)因受軌道、道叉的限制而建筑無(wú)法靈活布置，技術(shù)限高100米（含車輛段層高度），考慮穗莞深城際軌道的分割，該地塊較難使用，不設(shè)置上蓋。在咽喉區(qū)，柱網(wǎng)因受軌道、道叉的限制，蓋上不可建設(shè)高層建筑，技術(shù)限高為30米（含車輛段層高度）。在運(yùn)用庫(kù)，受到下面車輛段的影響，建筑橫平豎直布置，技術(shù)限高為100米（含車輛段層高度），同時(shí)平面布局的建筑結(jié)構(gòu)必須與軌道線布局相匹配。白地區(qū)（軌道交通設(shè)施發(fā)展備用地）無(wú)軌道設(shè)施，蓋上建筑不受約束，但需考慮到與周邊建筑的協(xié)調(diào)以及城市規(guī)劃的要求。

3.3合理確定交通組織

交通組織是地鐵上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵問(wèn)題，重點(diǎn)在于使各類交通方式之間無(wú)縫銜接，對(duì)外交通組織上應(yīng)與周邊城市道路快速順暢連接，解決好公交、出租車等與地鐵的換乘問(wèn)題，蓋上內(nèi)部交通組織以步行為主，在垂直交通方面，要注意各層次不同標(biāo)高平臺(tái)之間有序合理的銜接。

鎮(zhèn)龍車輛段在蓋上層設(shè)置兩個(gè)主要出入口，與9m層停車場(chǎng)庫(kù)聯(lián)系的有兩個(gè)出入口，與15m層上蓋物業(yè)聯(lián)系的有三個(gè)出入口；皆通過(guò)坡道與外部交通道路連接。坡道同時(shí)是聯(lián)系外部交通、夾層停車庫(kù)和蓋上層道路的交通方式。私家機(jī)動(dòng)車交通主要在夾層（9m層）停車庫(kù)內(nèi)解決，一般情況不在蓋上層通行，蓋上層道路可滿足緊急情況下消防車、救護(hù)車等特殊車輛通行要求。

4、地鐵車輛段上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)在規(guī)劃管理過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題

4.1土地使用性質(zhì)

蓋下車輛段規(guī)劃為交通場(chǎng)站用地，蓋上規(guī)劃為交通站場(chǎng)用地兼容綜合開(kāi)發(fā)用地（S4（R2/B1/A3）），蓋上、蓋下兩部分分別核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和進(jìn)行指標(biāo)控制，并分開(kāi)核發(fā)規(guī)劃許可。

4.2土地權(quán)屬

蓋下車輛段為交通設(shè)施用地，采用土地劃撥方式獲取土地，土地使用權(quán)歸地鐵公司所有；蓋上物業(yè)開(kāi)發(fā)一般為商業(yè)或居住等經(jīng)營(yíng)性用地，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取拍賣、招標(biāo)等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。

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