么洪勇

摘要：隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的加大，房地產(chǎn)開發(fā)商在工程造價(jià)方面把關(guān)甚嚴(yán)，但影響到工程結(jié)構(gòu)管理優(yōu)化的工作。本文就目前房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目工程的管理現(xiàn)狀，找其中存在的問題，并對(duì)問題的原因分析探討，提出相應(yīng)的解決辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)商;工程管理;結(jié)構(gòu)優(yōu)化

前 ?言

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)工程的管理方式，部門制度管理最為普遍，即將各個(gè)部門作為貫徹整個(gè)工程主線的載體，各施其職，從項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、決策，到項(xiàng)目的施工、竣工、驗(yàn)收，都實(shí)現(xiàn)流水線的管理，哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都一目了然，落實(shí)責(zé)任制也不費(fèi)吹灰之力，但是工程管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化絕非按照工程方案進(jìn)行就能了事，其中很多不可預(yù)知和難以預(yù)知的因素都很可能導(dǎo)致工程無法按質(zhì)按期順利完成，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)工程管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化勢(shì)在必得。

一、項(xiàng)目工程管理現(xiàn)狀

1.建設(shè)前期工作準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)開發(fā)商較重視項(xiàng)目的定位，即項(xiàng)目的地理位置、交通情況、配套設(shè)施等，卻疏于建設(shè)前的準(zhǔn)備工作，尤其是對(duì)施工資料的掌握。譬如為了加快項(xiàng)目進(jìn)度，而加快建設(shè)速度，類似地質(zhì)勘察、設(shè)計(jì)依據(jù)等等都不重視。另外，少數(shù)開發(fā)商由于對(duì)城市的配套管理規(guī)劃不明朗，在應(yīng)允業(yè)務(wù)應(yīng)有的配套后，卻在交付時(shí)仍然使用臨時(shí)用水等。以上諸類問題都是建設(shè)前期工作準(zhǔn)備不充分的表現(xiàn)，應(yīng)該予以重視。

2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理問題

房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目遇到的問題，有以下幾種：政策風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)控政策決定市場(chǎng)的走向，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境改變后，所發(fā)生的項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)也將隨著增強(qiáng)或者降低;其次是環(huán)保問題，項(xiàng)目開發(fā)是在為城市策劃一個(gè)全新環(huán)境的過程，但也要在環(huán)境環(huán)保方面付出代價(jià)，譬如噪音、大氣、水系等的污染問題;再次是金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目融資問題是較為重要的問題，在既定的融資數(shù)額上，工程管理結(jié)構(gòu)的變化隨時(shí)給資金增加不必要的壓力。

3.項(xiàng)目成本管理問題

項(xiàng)目的成本從項(xiàng)目的決策到竣工階段，都在產(chǎn)生。很多房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)闆Q策的錯(cuò)誤，導(dǎo)致工程投資的增多;而在實(shí)際工程中，為了降低工程造價(jià)，而故意忽略建設(shè)的問題，嚴(yán)重影響施工的質(zhì)量，對(duì)房地產(chǎn)投資效益也造成了很大的傷害。

二、工程管理結(jié)構(gòu)

1.規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)的第一階段是項(xiàng)目的規(guī)劃管理。為了避免追趕進(jìn)度而沒有嚴(yán)格按照建筑規(guī)劃方案進(jìn)行，開發(fā)商一般都會(huì)對(duì)建筑方案的可行性進(jìn)行分析探討，進(jìn)而確定項(xiàng)目工程開發(fā)的管理結(jié)構(gòu)，以發(fā)揮規(guī)劃方案在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)中的作用。

2.設(shè)計(jì)管理

管理結(jié)構(gòu)中的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂所在，貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目，對(duì)于工程的質(zhì)量、投資以及竣工后的維護(hù)等方面都影響甚大。建筑工程的設(shè)計(jì)管理是工程管理結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在施工之前要充分考慮到設(shè)計(jì)階段的管理，即設(shè)計(jì)階段決定著投資分量和預(yù)期收益，并為項(xiàng)目的決策提供足夠的理論依據(jù)。

3.施工管理

房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)工程施工方面的管理，具有時(shí)間持續(xù)性、內(nèi)容繁雜性、影響力大、輻射范圍廣等特點(diǎn)，它是直接實(shí)現(xiàn)工程管理目標(biāo)的途徑，因此，施工管理要求遵循公平、公正、公開和誠(chéng)實(shí)守信原則，擇優(yōu)選擇工程隊(duì)伍，施工、監(jiān)督、竣工、驗(yàn)收每個(gè)環(huán)節(jié)都要處理好，并嚴(yán)格遵守相關(guān)的法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量、工期的完美結(jié)合。

三、優(yōu)化工程管理結(jié)構(gòu)的措施

1.風(fēng)險(xiǎn)管理

1.1 轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理的首要選擇方式是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，一般有兩種選擇方式：一是以合同方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)約定，譬如房地產(chǎn)開發(fā)商作為甲方，建筑材料供應(yīng)商作為乙方，如果項(xiàng)目因?yàn)椴牧隙a(chǎn)生的質(zhì)量問題，可根據(jù)合同約定的方式要求乙方承擔(dān)部分或者全部責(zé)任;二是購(gòu)買保險(xiǎn)，將房地產(chǎn)開發(fā)可能遇到的人力無法恐懼災(zāi)害或者施工意外等不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然此類轉(zhuǎn)移方式是建立在成本增加的基礎(chǔ)上，但是它能夠最大限度的降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 回避風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)的回避其實(shí)是一種權(quán)宜的辦法，較為消極，它通過判斷工程管理結(jié)構(gòu)中程序是否存在風(fēng)險(xiǎn)，將存在風(fēng)險(xiǎn)的程序刪減，雖然風(fēng)險(xiǎn)回避了，但是蘊(yùn)含風(fēng)險(xiǎn)的程序自身所帶的經(jīng)濟(jì)效益也將會(huì)隨之消失，開發(fā)商自然不能從中獲得任何利潤(rùn)，反而會(huì)造成利潤(rùn)流失。

2.成本管理

工程成本管理貫穿項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工以及竣工各個(gè)階段，各個(gè)階段的成本管理不是獨(dú)立的，而是要進(jìn)行全過程的成本管理。所謂的全過程成本管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在策劃階段、設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、施工階段、竣工階段、營(yíng)銷階段，對(duì)工程的造價(jià)進(jìn)行全方位控制。

2.1 策劃階段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的策劃階段，不僅是工程的開始，也是進(jìn)行成本管理的關(guān)鍵階段。通常情況下，要從兩個(gè)角度分析，一是對(duì)項(xiàng)目成本影響因素進(jìn)行總體研究，宏觀調(diào)控;二是全面把握成本，對(duì)成本的細(xì)節(jié)進(jìn)行分析，掌握工程價(jià)值的走向，策劃可行性報(bào)告，進(jìn)而付諸于工程接下來的各個(gè)階段。

2.2 施工階段。工程的施工階段是整個(gè)工程成本所占比例最大的階段。首先是對(duì)工程的變更進(jìn)行嚴(yán)格控制，防止工程的變更使得工程成本的不合理增加，每個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商都希望將成本降到最低，而做法無非是對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，要求其嚴(yán)格按照方案和圖紙施工，按照程序施工，出于工程需求而要變更的內(nèi)容，詳細(xì)審查，對(duì)于不需要變更的，堅(jiān)決駁回。

3.項(xiàng)目的質(zhì)量管理

3.1 嚴(yán)格選擇和使用材料。提高建筑材料質(zhì)量，建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)建材市場(chǎng)的考察，對(duì)建材產(chǎn)品提出的更高，盡可能選擇應(yīng)用質(zhì)量?jī)?yōu)良、安全環(huán)保的新型建筑材料，淘汰不利環(huán)保、落后、危及建筑安全的材料，保證建筑材料質(zhì)量。

3.2 嚴(yán)格使用施工工具。端正所有施工人員使用工具時(shí)正確的態(tài)度，使其在主觀意識(shí)和思想上重視安全，熟悉工具的操作技能，明確施工工具使用不當(dāng)?shù)陌踩a(chǎn)責(zé)任和事故危害，遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，使事故發(fā)生的控制、減少和杜絕工作行之有效。

3.3 提高管理者的素質(zhì)。首先，作為建筑工程領(lǐng)頭人的管理者必須懂得科學(xué)的建筑管理理論，掌握先進(jìn)管理方法和扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)，以先進(jìn)的管理知識(shí)為基礎(chǔ)制定相關(guān)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，并且?guī)ь^遵守，模范和鞭策下屬人員;其次，注重管理人才和技術(shù)人員的培訓(xùn)，使管理、技術(shù)和施工全體人員將質(zhì)量和安全意識(shí)深埋內(nèi)心，明確各自崗位的責(zé)任，提高建筑工程質(zhì)量管理的整體水平。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)商通過管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化來保障施工的質(zhì)量。然而建筑物不是流水線上生產(chǎn)的產(chǎn)品，影響因素甚多，譬如施工人員、建筑材料、施工工具、施工方法、工程環(huán)境等等，都會(huì)對(duì)工程的質(zhì)量產(chǎn)生莫大影響。此外，項(xiàng)目建設(shè)還涉及多方面的知識(shí)，因此需要監(jiān)理單位和施工單位掌握多種建筑方面的專業(yè)知識(shí)，并能夠協(xié)調(diào)管理上的各種關(guān)系?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)商對(duì)工程管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化涉及的內(nèi)容廣泛，類似監(jiān)理和施工等問題都要深入透徹研究，素質(zhì)也必須得到保證，方能給工程項(xiàng)目的成功奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃剛.房地產(chǎn)企業(yè)融資結(jié)構(gòu)與公司績(jī)效相關(guān)性研究[D].南京理工大學(xué)，2007