李向陽

摘 要：商業(yè)房地產評估，是專業(yè)的評估人員在綜合分析了商業(yè)房地產的幾個影響因素的基礎上，根據一定的評估目的以及估價經驗選取合適的評估方法，對商業(yè)房地產的價值進行判斷和推測。它是一種通過實時價格來反映商業(yè)房產價值的技術經濟活動。本文在根據國內已有研究成果的基礎上，首先詳細分析了現階段我國商業(yè)房地產評估中存在的許多的問題，然后通過簡要分析產生這些問題的原因，在最后提出了一些針對現階段存在的問題的改進對策及建議。本文旨在通過對商業(yè)房地產評估現存問題的分析，提出合理化的改進建議，以促進商業(yè)房地產評估行業(yè)的優(yōu)化改進，完善體制建設，健全準入制度，進而從最基本上將問題解決好，使我國商業(yè)房地產評估能夠更加完善地發(fā)展。

關鍵詞：商業(yè)房地產評估；現存問題；對策

近些年來，我國經濟高速發(fā)展的同時，商業(yè)房地產行業(yè)也呈現出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國的商業(yè)房地產評估行業(yè)帶來了更多的發(fā)展機會。在國家相關部門以及工作人員等的共同努力下，我國的商業(yè)房地產評估，經歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國商業(yè)房地產評估的現狀，還存在著一些不可避免的問題。這些問題制約著我國商業(yè)房地產評估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產評估尚不能完全地適應商業(yè)房地產市場發(fā)展的要求，這些問題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢，并積極地尋求解決這些問題的對策，盡快縮短與國際之間的行業(yè)差距，進一步健全、完善我國現有的商業(yè)房地產評估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產評估行業(yè)的發(fā)展現狀及現存問題。

一、商業(yè)房地產評估現存的問題

從發(fā)展的角度來看，商業(yè)房地產評估，盡管取得了很大的進步，但從整體上看，仍沒有一個較為健全的市場體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產評估不可回避地存在著很多問題。

1.商業(yè)房地產評估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產管理法》為基礎，由《房地產估價機構管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等規(guī)章構成，以房地產評估師注冊兩項行政許可和房地產評估機構資質標準為核心的房地產評估法律體系，對房地產評估人員、評估機構的管理進行了規(guī)定，但仍然缺乏相關的實施細則，同時，關于商業(yè)房地產評估的專門法律卻一直尚未出臺。而對商業(yè)房地產評估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標準等提供系統(tǒng)和權威的法律依據的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關的規(guī)定。因此，使得房地產評估師由于沒有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評估過程中的作用，導致很難獲得社會認可的評價結果。

2.商業(yè)房地產評估中易出現連帶責任

雖然評估機構已經實現了脫鉤改制，但大部分估價人員仍然受原來的主管部門的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務來源仍然是原來的主管部并且還在其中擔任職務，這使評估人員在評估過程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責任的出現。

3.商業(yè)房地產評估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺

房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴肅和權威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒有真正領悟到商業(yè)房地產估價的基本理論和方法也沒有商業(yè)房地產評估方面的相關經驗，但通過出具假的資歷證明取得報考資格，然后通過強行記憶理論條文通過考試，再者，獲得評估師資質的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產評估工作的專業(yè)人員，像不是專業(yè)從事商業(yè)房地產評估工作的評估師也可以取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個行業(yè)的整體形象。

4.商業(yè)房地產評估中存在不正當競爭

伴隨著房地產行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產評估在整個商業(yè)房地產市場中扮演的角色也越來越重要。由于目前一些不正當的競爭在我國商業(yè)房地產評估行業(yè)存在，這就使得委托方經常在評估業(yè)務中制約著評估人員或機構的工作，使得獨立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產拆遷補償過程中，經常會出現委托方“給商業(yè)房地產估價師回扣”的現象，從而導致估價人員的評估和判斷受到影響。此外，由于我國建立的評估機構準入制度方面要求比較低以及日益增長的評估需求，使得評估機構數量逐漸增加，進而導致眾多評估機構之間的不正當競爭增多，背離了評估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風險增加。因此，商業(yè)房地產評估風險成為影響商業(yè)房地產行業(yè)的健康發(fā)展的關鍵。

二、商業(yè)房地產評估中現存問題的原因

我國商業(yè)房地產評估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設和工作目前還尚不成熟，必然會存在很多的問題，出現這些問題的原因也是多方面的。

1.商業(yè)房地產評估行業(yè)發(fā)展時間較短

改革開放以后，我國才開始發(fā)展商業(yè)房地產評估業(yè)，所以相對來說發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒有相關的各項法律法規(guī)，來對商業(yè)房地產評估的實施細則進行完善地規(guī)定。同時，針對評估師工作的相關法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產估價的盲點隨著商業(yè)房地產交易種類地增多也逐漸增多，從而導致了許多由估價不合理引起的法律糾紛。

2.商業(yè)房地產評估管理體制欠缺

主要表現為兩個方面。其一，機構管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔無限連帶責任，在現實社會中，大多商業(yè)房地產評估機構都采用有限責任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權益，評估過程中的連帶責任便會大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會自律管理”成為我國商業(yè)房地產評估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動，效果較弱，這便造成了目前我國商業(yè)房地產評估市場的紊亂。

3.商業(yè)房地產評估的準入門檻較低

目前我國相關的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學和完整的針對人才培養(yǎng)、準入以及晉級的機制。這導致了許多并非相關專業(yè)出身，學歷層次也相對較低的人員進入商業(yè)房地產評估行業(yè)，對商業(yè)房地產評估的嚴謹性和科學性并沒有足夠的認識，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時，目前我國一次性的房地產評估師資格考試制度，由于只有一個注冊級別，很難使評估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現，因此很多評估師都不愿繼續(xù)學習和深造以提升業(yè)務水平或執(zhí)業(yè)資格。

三、解決商業(yè)房地產評估現存問題的相關對策

在我國市場化經濟的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產評估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時也迎來了許多機遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機遇，就必須制定合理的對策去解決當前商業(yè)房地產評估中存在的問題。

1.建立健全商業(yè)房地產評估行業(yè)的法律體系

有法可依是商業(yè)房地產評估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產評估的健康順利發(fā)展，國家應根據《中華人民共和國城市房地產管理辦法》《注冊房地產估價師管理辦法》等有關法律法規(guī)，出臺專門的《商業(yè)房地產估價法》。該法除了應該綜合現有的法律法規(guī)的相關規(guī)定，還應該完善以下幾個方面：一是強化行業(yè)標準。制定商業(yè)房地產評估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強制推行。二是規(guī)范收費標準。應該詳細地對項目收費檔次進行劃分并適當調整其收費標準。三是制定職業(yè)道德標準。出臺《商業(yè)房地產估價師守則》等相關規(guī)定來規(guī)范評估機構和評估師的評估行為。四是提高商業(yè)房地產估價人員的風險意識和責任意識。因此要解決評估結果與社會發(fā)展不相協(xié)調的問題，就必須對商業(yè)房地產評估方法和程序進行規(guī)范和完善。

2.加強對商業(yè)房地產評估市場的監(jiān)管力度

由于在不同的部門壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產評估行業(yè)間的競爭一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產評估機構能夠成為真正獨立的中介機構，今后應加快評估機構的脫鉤改制工作，使得各評估機構在平等的競爭環(huán)境中靠質取勝，這樣才能使商業(yè)房地產評估行業(yè)的估價水平得到整體提高。對于商業(yè)房地產評估機構和評估人員的工作，房地產主管部門應當避免干涉，以防止保評估結果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產主管部門要組織對商業(yè)房地產評估市場的調查研究，制定評估市場監(jiān)管規(guī)則，明確評估的違規(guī)性質，制定評估的懲罰機制，追究違規(guī)人員的行政或法律責任。

3.加強商業(yè)房地產評估從業(yè)人員的資格認證和后續(xù)教育

要想使商業(yè)房地產評估從業(yè)人員的自身素質和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應該結合我國的客觀實際，加強對商業(yè)房地產評估從業(yè)人員的資格認證工作，實行動態(tài)的兩級管理體制，即根據商業(yè)房地產估價師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強弱、等實際情況來確定相應的執(zhí)業(yè)等級標準，做到有升有降、動態(tài)管理。同時，要提高商業(yè)房地產估價人員的綜合素質。具體措施包括：（1）適當地提高從業(yè)人員的準入門檻，將報考人員的學歷要求提高。規(guī)定報考房地產評估師的專業(yè)人員應該至少具備大學本科以上的學歷；（2）嚴格執(zhí)行注冊制度。加強對該制度的執(zhí)行力度；（3）適當加大考試的難度，同時擴大考察知識面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務水平，以及及時地更新專業(yè)知識，相關從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產評估行業(yè)協(xié)會的重要任務。

四、結論

商業(yè)房地產行業(yè)的快速對發(fā)展我國社會經濟的發(fā)展起到促進作用。作為我國房地產行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產評估對我國社會主義市場經濟的健康、全面的發(fā)展起到關鍵作用。在推動商業(yè)房地產經濟趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進程中的價值也不可替代。我國商業(yè)房地產評估作為新型產業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級階段，且還存在著一些問題，但是，結合我國的國情采取適當的措施加以規(guī)范，商業(yè)房地產評估會日趨成熟，將在推動社會經濟快速協(xié)調發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

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