被熱炒為“北京豪宅元年”的2015年逐漸接近尾聲，在北京各大論壇和公開場合，很多業(yè)內(nèi)人士都驚訝地發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在很少聽到開發(fā)商或者業(yè)內(nèi)專家提及剛需盤，擺在購房者面前一個不爭的事實是，剛需盤已經(jīng)成為一個越來越微弱的市場。

北京商品房住宅市場已經(jīng)進入高端化， 從近期入市項目特征來看，北京地區(qū)高端項目和商住產(chǎn)品比重較大。這是一個趨勢，與香港類似，目前北京在售商品房中低端占比逐漸變少，究其原因有很多層面。

自住房供應(yīng)擠占效應(yīng)，開發(fā)商競爭日趨激烈，拿地價格越來越高，導(dǎo)致房企只能將大部分新增土地規(guī)劃建設(shè)成高端產(chǎn)品，以獲得市場溢價。無論是近期的孫河、東壩地塊，還是之前的大興、豐臺區(qū)域地塊，樓面價5萬元+已成為常態(tài)。這意味著上述地塊所建樓盤，單價基本上都要賣10萬元以上。

北京究竟還有多少剛需盤？說多不多，說少不少，因為前幾年為我們所關(guān)注的區(qū)域，仍然還有放量。從區(qū)域上看，在通州遭遇限購之后，房山和大興作為中端剛需項目集中地帶，成為成交主力，這兩個區(qū)域價格相對較低，可以成為購房者重點關(guān)注區(qū)域。

此外，在密云、平谷這樣的遠郊區(qū)縣，也存在較多剛需項目。不過，如今環(huán)京區(qū)域已經(jīng)逐漸成為剛需購房者關(guān)注的主力戰(zhàn)場，隨著京津冀交通軌道的推進，這些區(qū)域部分項目到北京城區(qū)所花費時間，未必會比京郊遠。

除了尋找剛需商品房之外，購房者還有幾個途徑可供參考。比如商住房，可以暫時作為剛需購房者的過渡，再如自住房，這將是未來北京市場解決剛需購房的主要途徑。

對于“剛需”這一詞匯，未來界定也會更加困難。在北京樓盤價格高企背景之下，改善性剛需也應(yīng)該被視為剛需，這意味著一部分高端商品房以及二手房，未來也可以視作北京“剛需盤”，盡管總價已經(jīng)遠遠超過一兩百萬元了。

在這種背景下，一些改善性剛需購房者也可以找到適合自己的區(qū)域，比如京西南區(qū)域，尤其是豐臺，目前還處于北京樓市價值洼地。不過，所謂價值洼地，只是相對而言，從長遠來看這些洼地都會被填平，如今豐臺涌現(xiàn)的高端項目已經(jīng)越來越多。

所有事實疊加起來，似乎還是在告訴我們那句千年不變的老話 ——“買房要趁早”。