論房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理

史順才

溧陽市燕山新區(qū)管理委員會(huì)計(jì)劃財(cái)務(wù)辦公室 江蘇溧陽 213300

論房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理

史順才

溧陽市燕山新區(qū)管理委員會(huì)計(jì)劃財(cái)務(wù)辦公室 江蘇溧陽 213300

房地產(chǎn)行業(yè)在從事項(xiàng)目開發(fā)的過程中需要大量的資金，這就使融資顯得至關(guān)重要。而融資中有效的財(cái)務(wù)管理對(duì)提高融資決策的正確性、降低融資成本、提高資金使用率有著重要意義。本文對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中主要面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并在此基礎(chǔ)上就如何加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)提出了一些建議。

房地產(chǎn)行業(yè)；融資；財(cái)務(wù)管理

1、引言

所謂融資就是通過一定的渠道籌集企業(yè)發(fā)展所需資金的一種經(jīng)濟(jì)行為，這對(duì)企業(yè)達(dá)成預(yù)定的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和戰(zhàn)略至關(guān)重要。隨著社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的逐漸完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也日趨多樣化，有通過內(nèi)部的債權(quán)和股權(quán)融資、預(yù)售融資以及共同開發(fā)融資，也有借助外部的金融中介和信托等方式進(jìn)行融資，這一方面提高了融資的效率，但同時(shí)也使融資風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)增大。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)融資過程中會(huì)接觸大量的資金，如果在融資過程中缺乏對(duì)資金的有效管理，則不僅會(huì)影響到相關(guān)企業(yè)以及融資平臺(tái)的融資成果，還會(huì)給整個(gè)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來不利影響?？梢?，在融資過程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意義重大。

2、房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的意義

1.能夠降低融資風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的逐漸加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速發(fā)展。但房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)槠涮厥庑裕趶氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的活動(dòng)中需要籌集大量的資金，而要合理的計(jì)劃、配置和使用這些資金，缺乏有效的財(cái)務(wù)管理工作是不行的。在房地產(chǎn)融資過程中，通過應(yīng)用科學(xué)、有效的財(cái)務(wù)管理方法，可以對(duì)所籌集資金的用途有一個(gè)合理的規(guī)劃，而這無疑會(huì)在一定程度上降低房地產(chǎn)行業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.為融資決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)在從事經(jīng)營管理活動(dòng)的過程中需要進(jìn)行融資，而在整個(gè)融資過程中，融資決策是重要的一環(huán)。在房地產(chǎn)行業(yè)的融資過程中，根據(jù)合理的財(cái)務(wù)預(yù)算能夠正確地確定融資規(guī)模，從而可為制定合理可行的融資方案提供依據(jù)。近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中經(jīng)常存在融資不足或融資過剩的問題，而這給整個(gè)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來了消極影響。

3.可以減少融資成本。在對(duì)市場上不同融資成本進(jìn)行綜合考慮的基礎(chǔ)上，通過加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，可以對(duì)融資額度的可能性進(jìn)行評(píng)估。然后可根據(jù)融資所要達(dá)成的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)需求，以年度財(cái)務(wù)預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，合理確定融資規(guī)模，從而將融資成本控制在一個(gè)較低的水平。此外，財(cái)務(wù)管理工作還可以對(duì)所籌集的資金進(jìn)行有計(jì)劃、有原則地使用，這就有效地提高了資金的使用率。

3、房地產(chǎn)行業(yè)融資所面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)際工作中，造成資金鏈斷裂的因素有很多，主要可歸納為兩個(gè)方面：(1)因?yàn)槿谫Y困難而帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，進(jìn)而給財(cái)務(wù)也帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在競價(jià)買地、房產(chǎn)開發(fā)、營銷策劃等各個(gè)環(huán)節(jié)中都需要強(qiáng)大的資金作為后盾，整個(gè)過程中一旦出現(xiàn)差池就會(huì)影響到企業(yè)的正常經(jīng)營。(2)因不合理融資而造成的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中缺乏對(duì)融資額度的合理評(píng)估，也沒有制定科學(xué)的融資方案，甚至超過自身還款能力而盲目進(jìn)行擴(kuò)大融資和高利率融資，而這無疑會(huì)給企業(yè)帶來巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.成本控制風(fēng)險(xiǎn)。融資作為一種經(jīng)濟(jì)行為，其必然也存在一定的成本，如融資審核費(fèi)用成本、利息成本、股息成本和信托管理成本等等，而這些都會(huì)對(duì)最終的利潤產(chǎn)生直接影響。如果融資過程中不注意加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，進(jìn)而使得融資成本增加，則不僅會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益與核心競爭力，還會(huì)因?yàn)槭艿匠杀镜母鞣N不確定因素的影響而面臨成本進(jìn)一步增加的風(fēng)險(xiǎn)。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期通常都比較長，并且整個(gè)開發(fā)過程容易受到各種不確定因素的影響，而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式開發(fā)前都將關(guān)注焦點(diǎn)放在如何籌集資金、怎樣追求高利潤等方面，缺乏對(duì)市場的調(diào)研以及項(xiàng)目的可行性分析活動(dòng)，這可能造成房地產(chǎn)項(xiàng)目無法達(dá)到預(yù)期收益，從而影響到企業(yè)的盈利水平和償債能力。

4.資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)大多是先通過銀行貸款的方式來募集資金，再通過房地產(chǎn)產(chǎn)品的后期銷售來償還先期債務(wù)，這種模式必然會(huì)導(dǎo)致資金回籠面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)。如在最終的銷售過程中，因?yàn)檎?、市場等外部因素的影響，可能使產(chǎn)品銷售情況達(dá)不到預(yù)期目標(biāo)，回款緩慢，導(dǎo)致企業(yè)的償債能力急劇下降，現(xiàn)金支出壓力陡升，進(jìn)而陷入財(cái)務(wù)困境，給企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展帶來不利影響，甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。

4、加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理的建議

1.做好預(yù)算工作。房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中要做好財(cái)務(wù)管理工作，首先就要做好項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算。除了需要從宏觀方面對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行整體預(yù)算外，還要做好財(cái)務(wù)預(yù)算工作。首先，要確保項(xiàng)目投資決策時(shí)的準(zhǔn)確性，降低因投資決策失誤而造成的損失。其次，要充分發(fā)揮財(cái)務(wù)預(yù)算的監(jiān)督工作，確保整個(gè)項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)都是有計(jì)劃和有原則的進(jìn)行，以充分發(fā)揮資金預(yù)算的作用。具體來說，就是財(cái)務(wù)部門要建立財(cái)務(wù)預(yù)算管理體系，堅(jiān)持月度分析、季度考核、年度總評(píng)相結(jié)合的預(yù)算分析和考核原則，定期進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，對(duì)資金流動(dòng)中不合規(guī)矩的地方要做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，確保整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目健康、有序地進(jìn)行。

2.嚴(yán)格資金管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)因?yàn)槠涮厥庑裕瑢?dǎo)致整個(gè)開發(fā)過程中會(huì)接觸到大量的資金，而這些資金可以看作是房地產(chǎn)行業(yè)的“血液”。只有通過科學(xué)地籌集和管理使用資金，做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、提高資金使用率，才能促進(jìn)最終效益的提高。當(dāng)前很多房地項(xiàng)目在開發(fā)過程中缺乏對(duì)資金的有效管理，表現(xiàn)為部分資金使用不當(dāng)，進(jìn)而造成資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，嚴(yán)重時(shí)甚至可能造成開發(fā)的項(xiàng)目不能按時(shí)完工。因此，必須加強(qiáng)對(duì)資金的管理，制定科學(xué)的資金使用計(jì)劃，確保每一筆資金都是有計(jì)劃、有原則地被使用，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)應(yīng)收賬款的收回，提高企業(yè)的可用資金額度。

3.及時(shí)分散風(fēng)險(xiǎn)。首先，要做好投資的區(qū)域性分散工作，將房地產(chǎn)投資從一個(gè)區(qū)域分散到多個(gè)區(qū)域，如可將只在一個(gè)區(qū)域從事開發(fā)項(xiàng)目的工作轉(zhuǎn)變?yōu)樵诙鄠€(gè)區(qū)域均進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)工作，從而可以有效避免因一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)不景氣而造成的損失。其次，要做好投資時(shí)間分散工作，確立一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，避免因短時(shí)間內(nèi)的市場或政策波動(dòng)而帶來的損失。

5、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)融資中有效的財(cái)務(wù)管理對(duì)提高融資決策的正確性、降低融資成本、提高資金使用率有著極其重要的現(xiàn)實(shí)意義，但因?yàn)槭芏喾N因素的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)融資過程中的財(cái)務(wù)管理還存在不少問題，而這可能會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展。因此，房地產(chǎn)行業(yè)在融資過程中，應(yīng)根據(jù)企業(yè)自身以及需開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，并綜合考慮影響融資活動(dòng)的各種因素，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

[1]李騰雷.論房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中常見的財(cái)務(wù)管理問題[J].中國房地產(chǎn)業(yè),2013,(4):395.

[2]屈錦秀.淺議新形勢下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理[J].江蘇商論,2014, (6):225-226.

史順才（1966.12-），男，漢族，江蘇溧陽人，溧陽市燕山新區(qū)管理委員會(huì)會(huì)計(jì)師，研究方向：財(cái)務(wù)管理與稅收籌劃。