農(nóng)民救樓市？想得挺美

環(huán)球時(shí)報(bào)/2015-12-18/ 第15版面/國際論壇 /作者：張利寧

“化解房地產(chǎn)庫存”近日成為經(jīng)濟(jì)政策中的高頻詞，社會(huì)各界對(duì)此議論紛紛。一些媒體和學(xué)者將農(nóng)民工市民化解讀為房地產(chǎn)業(yè)“庫存壓力山大”的救命稻草。然而，事實(shí)并非如此。

難道各級(jí)政府鼓勵(lì)政策一出臺(tái)，農(nóng)民真的能潮涌般將庫存樓盤“哄搶而盡”嗎？要搞清楚農(nóng)民進(jìn)城對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展有多大影響，首先得知道到底還有多少農(nóng)民沒進(jìn)城，什么樣的農(nóng)民沒進(jìn)城，以及什么樣的農(nóng)民想進(jìn)城。這些工作需要相關(guān)部門認(rèn)認(rèn)真真地摸底。只有在掌握這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)后，結(jié)合各地實(shí)際情況進(jìn)行分類指導(dǎo)，去庫存工作才會(huì)有成效。如果“拍腦袋”，搞一刀切，就會(huì)事倍功半，導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控再次落空。

就在大中城市就業(yè)的農(nóng)民工而言，他們中的大多數(shù)都是要返鄉(xiāng)的。這些人相對(duì)收入較高，積蓄較多，是在縣市城里購房的主力軍。因此，我們要通過廣泛而仔細(xì)的問卷調(diào)查，摸清他們當(dāng)中還有多少?zèng)]有在家鄉(xiāng)置業(yè)的，尚未置業(yè)的農(nóng)民到底出于何種原因不想買房，從而找到今后房市刺激政策的著力點(diǎn)。

第二類人是就近在家鄉(xiāng)縣市租房或是騎著摩托車每日往返城鄉(xiāng)間的農(nóng)民工。這些人中，一部分沒有在城里置業(yè)的需求，另一部分則在一定條件下有置業(yè)需求。針對(duì)這一類農(nóng)民工，也要了解他們喜歡什么樣的城市房產(chǎn)。

對(duì)于農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)，除了現(xiàn)有政策，還應(yīng)該給農(nóng)民一個(gè)明確的長期不變的政策保證——即使選擇在城市購房，也不會(huì)改變其農(nóng)民身份及應(yīng)享受的國家惠農(nóng)政策?，F(xiàn)在的中國農(nóng)民都很清楚，想做個(gè)城里人并不難，想變回農(nóng)民戶口反倒很難實(shí)現(xiàn)。

為消除農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)的后顧之憂，可考慮試點(diǎn)農(nóng)民宅基地和土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓機(jī)制，有條件的地方甚至可以建立轉(zhuǎn)讓市場。農(nóng)民可在市場上將宅基地和土地承包權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，也可大體等量地在當(dāng)?shù)兀ㄒ豢h范圍內(nèi)）買回來。農(nóng)民的權(quán)益如果可以通過市場機(jī)制來實(shí)現(xiàn)，就有條件實(shí)現(xiàn)在城鄉(xiāng)之間順暢且不違背自愿原則地自由轉(zhuǎn)移。

同時(shí)政府還可以嘗試將一些城市空置商品房收購，作為公租房或廉租房出租給農(nóng)民。農(nóng)民如果有購買意愿，可以租金代首付。有些地方業(yè)已實(shí)行的共享產(chǎn)權(quán)政策可以繼續(xù)沿用，農(nóng)民可根據(jù)實(shí)際情況，分步購進(jìn)住房的產(chǎn)權(quán)，從而結(jié)束“日出而出，日落而歸”的城鄉(xiāng)間往返奔波。

總之，各地施策的方式和力度應(yīng)有所不同，判斷標(biāo)準(zhǔn)是考量當(dāng)?shù)匚催M(jìn)城但有進(jìn)城置業(yè)可能的農(nóng)民人數(shù)與房產(chǎn)庫存關(guān)系的松緊度，切不可一刀切。中央和省級(jí)政府則應(yīng)在各自層面做好統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作?！ㄗ髡呤乔迦A大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員）