利用集體土地發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)的探索與實(shí)踐

孫旭

摘 要：穩(wěn)步推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)城市化，加大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)權(quán)制度改革力度，積極探索農(nóng)村集體資產(chǎn)的有效實(shí)現(xiàn)形式，把農(nóng)民集體資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)起來，使更多農(nóng)民成為擁有集體資產(chǎn)的新市民，對(duì)推動(dòng)我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展具有重要意義。本文以海淀區(qū)為例，系統(tǒng)總結(jié)了其利用農(nóng)村集體土地發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和做法，希望能對(duì)各地區(qū)解決城鄉(xiāng)結(jié)合部經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展問題提供借鑒。

關(guān)鍵詞：集體土地；高端產(chǎn)業(yè)；經(jīng)驗(yàn)；啟示

北京市海淀區(qū)積極探索農(nóng)村集體建設(shè)用地利用新模式，建成了中關(guān)村東升科技園、玉泉慧谷科技園、中關(guān)村玉淵潭科技商務(wù)區(qū)等一批利用集體土地發(fā)展起來的高端、高效、高輻射產(chǎn)業(yè)園區(qū)，有效解決了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)升級(jí)、農(nóng)民增收的問題，豐富了首都新農(nóng)村建設(shè)的新內(nèi)涵，拓展了農(nóng)村集體土地利用的新價(jià)值，同時(shí)為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展空間。

1.海淀區(qū)利用集體土地發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)的基本情況

1.1 規(guī)劃建設(shè)情況

目前，海淀區(qū)已形成的利用集體土地發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)總占地面積73.9公頃，建筑規(guī)模152.2萬平方米，其中，開發(fā)建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園占地面積53.6公頃，占比72.5%，建筑規(guī)模120萬平方米，占比78.8%。已形成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園包括中關(guān)村東升科技園、玉泉慧谷科技園、中關(guān)村玉淵潭科技商務(wù)區(qū)，分別由東升鎮(zhèn)、四季青鎮(zhèn)、玉淵潭農(nóng)工商總公司自主開發(fā)建設(shè)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園結(jié)合區(qū)位特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)資源，確定了產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向及發(fā)展規(guī)模。

1.2 開發(fā)運(yùn)營(yíng)情況

海淀區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)建設(shè)以集體經(jīng)濟(jì)組織為主體，在對(duì)原有產(chǎn)業(yè)占用的集體土地進(jìn)行充分整合的基礎(chǔ)上，堅(jiān)持自主開發(fā)、自主建設(shè)，積極利用各種政策資源和發(fā)展機(jī)遇破解開發(fā)建設(shè)中的難題，同時(shí)結(jié)合自身的產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展目標(biāo)，采取形式多樣的運(yùn)營(yíng)模式，推進(jìn)園區(qū)平穩(wěn)、較快發(fā)展。

1.3 建設(shè)融資情況

海淀區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及玉淵潭農(nóng)工商總公司作為集體產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)的主體，在開發(fā)建設(shè)過程中，敢于突破，充分利用各種資源，通過許多行之的方式籌措資金，有效的緩解了開發(fā)建設(shè)中的融資瓶頸。

1.4 經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益情況

海淀區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園在取得迅速發(fā)展的同時(shí)，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。一是形成了一批符合核心區(qū)發(fā)展的高端產(chǎn)業(yè)。例如以國(guó)科激光、泛華測(cè)控為代表的電子信息產(chǎn)業(yè)等。二是為高新技術(shù)企業(yè)提供發(fā)展空間，有效解決了區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)研發(fā)、辦公場(chǎng)所緊缺的困境。三是推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)了周邊低端服務(wù)業(yè)態(tài)向高端服務(wù)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，提高了集體資產(chǎn)保值增值的潛力。四是拉動(dòng)了農(nóng)民就業(yè)增收。五是周邊環(huán)境得到改善。

2.海淀區(qū)利用集體土地發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)的主要做法、經(jīng)驗(yàn)

2.1 推動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，大力發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)形態(tài)

一是關(guān)停低端集體企業(yè)，確定高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)失去原有的政策和成本方面的優(yōu)勢(shì)，大部分瀕臨破產(chǎn)。面對(duì)增長(zhǎng)模式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)，海淀區(qū)對(duì)原有低端集體企業(yè)進(jìn)行清退關(guān)停，騰退整合土地資源，積極探索高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，啟動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)。例如，東升鎮(zhèn)清退關(guān)停包括東升鍋爐廠等在內(nèi)的從事低端產(chǎn)業(yè)的多家鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)企業(yè)，騰出廠房空間近8萬平方米，在東升工業(yè)園的建設(shè)基礎(chǔ)上啟動(dòng)?xùn)|升科技園一期開發(fā)建設(shè)。

二是嚴(yán)格企業(yè)引入機(jī)制，形成高端產(chǎn)業(yè)聚集態(tài)勢(shì)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園在企業(yè)引進(jìn)過程中，嚴(yán)格篩選機(jī)制，淘汰科技含量低、規(guī)模小，不符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的企業(yè)，使得入園企業(yè)品質(zhì)普遍較高，保證了園區(qū)長(zhǎng)期、持續(xù)發(fā)展。例如玉泉慧谷科技園采用清華科技園成熟的企業(yè)選擇機(jī)制，堅(jiān)持引進(jìn)符合高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)方向的企業(yè)入駐，園區(qū)剛成立就有北京奧林匹克轉(zhuǎn)播公司、北京聯(lián)合網(wǎng)視文化發(fā)展有限公司等一批具備相當(dāng)實(shí)力的文化傳媒企業(yè)相繼入駐。

2.2 創(chuàng)新集體土地供地模式，實(shí)現(xiàn)土地資源集約利用

海淀區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園在開發(fā)建設(shè)中，積極轉(zhuǎn)變觀念，創(chuàng)新集體土地供地模式，對(duì)不符合區(qū)域發(fā)展定位的鄉(xiāng)鎮(zhèn)老工業(yè)企業(yè)以及農(nóng)民宅基地騰退后，并未將整合后的集體建設(shè)用地進(jìn)行征地拆遷國(guó)有化或?qū)ν忾L(zhǎng)期出租，而是解放思想、創(chuàng)新政策、積極探索作為集體自有用地進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。同時(shí)，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園為應(yīng)對(duì)開發(fā)建設(shè)過程中的融資難題，也在不斷調(diào)整土地資源集約利用模式。例如，玉泉慧谷一期開發(fā)中，將土地用途由綠化隔離產(chǎn)業(yè)用地調(diào)整為工業(yè)用地，并將土地性質(zhì)由集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，為銀行抵押貸款的籌資渠道奠定了良好基礎(chǔ)。

2.3 優(yōu)化園區(qū)建設(shè)籌資渠道，奠定充足資金保障

海淀區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園建設(shè)完全由集體經(jīng)濟(jì)組織自主籌集資金，由于原有集體經(jīng)濟(jì)積累有限，資金不足往往成為產(chǎn)業(yè)園建設(shè)過程中的主要瓶頸。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及玉淵潭農(nóng)工商總公司在實(shí)際開發(fā)建設(shè)過程中，積極主動(dòng)，統(tǒng)籌調(diào)動(dòng)各方資源，用活、用透各種政策，按照分期、分階段的滾動(dòng)建設(shè)模式，多渠道、多方式籌集資金，形成了開發(fā)建設(shè)充足的資金鏈條。例如，玉泉慧谷科技園一期開發(fā)建設(shè)主要采取“四點(diǎn)齊下”的融資方式，即“貸一點(diǎn)”，直接向銀行貸款；“投一點(diǎn)”，利用集體經(jīng)濟(jì)自投部分建設(shè)資金；“借一點(diǎn)”，向友鄰單位借款，“墊一點(diǎn)”由建設(shè)商墊支，科技園通過租金進(jìn)行償還。

2.4 堅(jiān)持自主開發(fā)模式，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民利益

農(nóng)民作為集體土地的共同擁有者，理應(yīng)享受集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果。海淀區(qū)開發(fā)建設(shè)集體產(chǎn)業(yè)園始終堅(jiān)持“自主開發(fā)、把產(chǎn)業(yè)留給農(nóng)民”的建設(shè)思路，將集體資產(chǎn)投資于產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)，完全做到了自籌資金、自主建設(shè)，使農(nóng)民變股民、收益按股量化，不僅充分實(shí)現(xiàn)了土地價(jià)值，增加了集體經(jīng)濟(jì)總量，也使農(nóng)民真正得到了實(shí)惠。一是農(nóng)民的收入水平進(jìn)一步提高。農(nóng)民作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園的股民，每年可以獲得科技園股份分紅的收入。二是農(nóng)民的就業(yè)能力得到進(jìn)一步提升。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園依托地區(qū)院校資源，針對(duì)就業(yè)崗位需要，積極開展多層次、多主題的農(nóng)民素質(zhì)提升培訓(xùn)計(jì)劃。三是農(nóng)民的社保標(biāo)準(zhǔn)得到進(jìn)一步提高。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)積極利用產(chǎn)業(yè)園帶來的豐厚經(jīng)濟(jì)效益，加大了對(duì)農(nóng)民社保的投入。

2.5 創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)管理理念，實(shí)現(xiàn)園區(qū)科學(xué)管理

一是在空間規(guī)劃上，各個(gè)園區(qū)積極聘請(qǐng)國(guó)際高水平設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)制訂園區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，堅(jiān)持宏觀規(guī)劃的整體控制與建筑類型的靈活設(shè)置相結(jié)合、堅(jiān)持建筑風(fēng)格與產(chǎn)業(yè)定位的統(tǒng)一，盡可能為企業(yè)提供多樣化的選擇可能。

二是在園區(qū)服務(wù)上，各園區(qū)均成立專門的物業(yè)管理公司，根據(jù)各自的條件與需求，分別引入專業(yè)化團(tuán)隊(duì)、專業(yè)人員、先進(jìn)管理理念，實(shí)現(xiàn)從園區(qū)客戶的引進(jìn)、入駐到各類手續(xù)辦理、后勤保障等系列服務(wù)都由各個(gè)專業(yè)團(tuán)隊(duì)全程跟蹤完成，建立了物業(yè)、生活、金融和政策多項(xiàng)服務(wù)體系，對(duì)入園企業(yè)需求進(jìn)行差異化服務(wù)，解決了園區(qū)企業(yè)的后顧之憂。

三是在產(chǎn)業(yè)促進(jìn)上，各園區(qū)結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極探索，實(shí)施了一系列行之有效的措施。例如，東升科技園與清華工業(yè)開發(fā)研究院等單位合作，玉泉慧谷科技園與清華科技園合作，搭建了科技創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)、科技資源共享平臺(tái)、技術(shù)與成果轉(zhuǎn)化平臺(tái)，支持園區(qū)企業(yè)開展研發(fā)、成果轉(zhuǎn)讓和產(chǎn)業(yè)合作，設(shè)立自有科技企業(yè)孵化器，建設(shè)加速器產(chǎn)業(yè)基地，實(shí)現(xiàn)對(duì)科技企業(yè)從孵化到加速發(fā)展平臺(tái)的全方位服務(wù)。

3.海淀區(qū)利用集體土地發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)的一些啟示

3.1 加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是方向

加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)領(lǐng)域的一場(chǎng)深刻變革，是推動(dòng)科學(xué)發(fā)展的必由之路。海淀區(qū)充分利用先行先試的政策優(yōu)勢(shì)、高校科研院所多的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和大量科技成果轉(zhuǎn)化落地迫切的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持把建設(shè)高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，拓展高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間作為推動(dòng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。

3.2 創(chuàng)新集體建設(shè)用地使用模式是核心

目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地大多通過征地拆遷或長(zhǎng)期出租的形式獲取短期高額收益，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，不利于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。海淀區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)在農(nóng)村集體土地的開發(fā)建設(shè)中，改變了農(nóng)村集體建設(shè)用地開發(fā)的傳統(tǒng)模式和做法，探索了集體土地自占而不征和先征地再定向出讓的開發(fā)模式，自有物業(yè)“只租不售”的經(jīng)營(yíng)方式，讓農(nóng)民帶著土地的權(quán)利參與工業(yè)化，保障土地非農(nóng)化后農(nóng)民對(duì)土地收益的分享，使農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利得到了切實(shí)的尊重和保護(hù)。

3.3 堅(jiān)持鎮(zhèn)村主體作用是利用集體土地發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)

建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)高科技產(chǎn)業(yè)園面臨著資源統(tǒng)籌、資金整合、利益協(xié)調(diào)、招商等方面的諸多困難。實(shí)踐中，海淀區(qū)始終堅(jiān)持鎮(zhèn)村的主體地位，統(tǒng)籌各村的產(chǎn)業(yè)用地、資金，實(shí)現(xiàn)資源聚焦、財(cái)力聚焦、力量聚焦、工作聚焦，實(shí)行統(tǒng)一開發(fā)、規(guī)?；?jīng)營(yíng)，并建立起共建共享的新機(jī)制，極大地調(diào)動(dòng)了廣大農(nóng)民的積極性，形成了工作的強(qiáng)大合力。

3.4 堅(jiān)持因地制宜是利用集體土地發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵

海淀區(qū)在開發(fā)建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園的過程中，并沒有千篇一律，將成功的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)在其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)照搬照用，而是因地制宜，圍繞核心區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，結(jié)合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的區(qū)位特點(diǎn)和自身實(shí)際，充分考慮開發(fā)建設(shè)過程中遇到的困難和問題，制定不同的產(chǎn)業(yè)和功能定位，采取不同的開發(fā)、建設(shè)、融資、運(yùn)營(yíng)、管理方式，形成了鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園的“玉泉慧谷模式”、“東升模式”、“玉淵潭模式”。這三種模式各具特色，主要體現(xiàn)在：一是土地性質(zhì)不同。玉泉慧谷一期將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，而東升一期、玉淵潭土地性質(zhì)沒有改變，仍為集體土地。二是融資方式不同。三者在每個(gè)開發(fā)階段采用不同的融資渠道組合，主要包括集體經(jīng)濟(jì)積累、銀行抵押貸款、建設(shè)商墊資等方式，具體投入比重根據(jù)實(shí)際需要有所不同。三是運(yùn)營(yíng)主體不同。東升、玉淵潭運(yùn)營(yíng)主體為所屬集體企業(yè)，而玉泉慧谷引入清華科技園為戰(zhàn)略合作伙伴，由其提供專業(yè)團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)管理理念。四是經(jīng)營(yíng)方式不同。東升、玉泉慧谷將園區(qū)出租給入駐企業(yè)，并向其提供各項(xiàng)服務(wù)，以“租金+服務(wù)管理費(fèi)”為主要盈利方式，而玉淵潭自主經(jīng)營(yíng)旗下酒店、物業(yè)、置業(yè)集團(tuán)，以其營(yíng)業(yè)收入為主要盈利方式。這些不同既體現(xiàn)海淀作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的區(qū)位特征，也充分體現(xiàn)了各鄉(xiāng)鎮(zhèn)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)。全市其他區(qū)縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以采取“一地一策”、“一地一品”，打造出更多各具特色、更有發(fā)展?jié)摿Φ泥l(xiāng)鎮(zhèn)集體產(chǎn)業(yè)園。

4.結(jié)語

綜上所述，持續(xù)推動(dòng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)成為我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的一項(xiàng)首要課題，充分利用農(nóng)村集體用地發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，不僅順應(yīng)了轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的大潮流，同時(shí)妥善解決了農(nóng)村集體用地使用效率低、使用不科學(xué)、農(nóng)民收入低等現(xiàn)實(shí)問題。北京市海淀區(qū)利用農(nóng)村集體用地發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，值得各地區(qū)在結(jié)合各自實(shí)際的基礎(chǔ)上，進(jìn)行借鑒和學(xué)習(xí)。

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