黃玉璽 李軍

我國農(nóng)村住房發(fā)展的主要矛盾及影響因素分析

黃玉璽 李軍

農(nóng)村住房始終是政府與農(nóng)民關(guān)注的重點，尤其是城鎮(zhèn)化不斷推進、新農(nóng)村建設(shè)加快的今天。改革開放后，隨著農(nóng)民收入的增加、政府在資金和政策上的支持，我國農(nóng)村住房有了長足發(fā)展，同時也存在較多問題，出現(xiàn)了整體投資加大與區(qū)域發(fā)展失衡、住房消費增加與浪費現(xiàn)象嚴(yán)重等主要矛盾，我國農(nóng)村住房發(fā)展面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。本文通過對相關(guān)文獻梳理，介紹了我國農(nóng)村住房現(xiàn)狀及主要矛盾，并進行農(nóng)村住房發(fā)展影響因素的因果分析與建房成本分析，提出正確引導(dǎo)農(nóng)民消費、協(xié)調(diào)區(qū)域均衡發(fā)展等一系列對策。

農(nóng)村住房 建房成本分析 消費投資

住房是歷朝歷代民生問題的重點。改革開放后，我國農(nóng)村居住條件顯著改善，但農(nóng)村住房仍舊面臨著諸多問題。本文將在探討我國農(nóng)村住房的現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，挖掘當(dāng)前住房問題的主要矛盾，并運用計量分析探討其影響因素，提出相關(guān)的政策建議。

一、關(guān)于我國農(nóng)村住房問題研究的相關(guān)文獻綜述

1981年的聯(lián)合國《住宅人權(quán)宣言》指出：享有良好環(huán)境、適宜于人類居所是所有居民的基本人權(quán)。聯(lián)合國把1990年10月1日定為世界住房日，自此住房問題成為焦點，吸引了許多學(xué)者的關(guān)注。相比城市住房，對農(nóng)村住房的關(guān)注似乎并不多，目前的研究主要集中在消費、制度和布局等方面。

消費方面，農(nóng)民住房消費不斷增加，但要合理引導(dǎo)，否則會造成農(nóng)民超前、盲目建房（于靜波，1996）。改革開放后，收入水平增加會導(dǎo)致農(nóng)民住房消費需求增加，消費結(jié)構(gòu)也會相應(yīng)改變（姜長云，1999）；農(nóng)民住房投資過度的主要原因是城市化水平滯后于經(jīng)濟發(fā)展水平、農(nóng)村缺少有效投融資渠道和消費與投資觀念落后（林燕，2004）。制度方面，主要包括住房產(chǎn)權(quán)和宅基地流轉(zhuǎn)，Sargeson S.（2002）通過調(diào)研浙江的四個村莊，發(fā)現(xiàn)土地產(chǎn)權(quán)和市場激勵對村民住宅建設(shè)影響很小，農(nóng)村家庭經(jīng)濟活動的重新配置和社會、人口等因素，才是農(nóng)村建房熱的主要刺激因素；農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)制度創(chuàng)新，可以借鑒城市住房制度的經(jīng)驗，通過多次博弈完成農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)（劉潤秋，2006）。不同階段的農(nóng)村住宅用地流轉(zhuǎn)，與特定的社會經(jīng)濟發(fā)展水平相關(guān)，政府需要建立統(tǒng)一的法規(guī)進行規(guī)范（Long H等，2007）。布局規(guī)劃方面，農(nóng)民要新建住宅，首先要解決在什么地方建、采用什么房屋形式、用什么材料和結(jié)構(gòu)的問題（張文煥等，1985）。長久以來，政府對農(nóng)村住房規(guī)劃及建設(shè)的重要性缺乏必要的認(rèn)識，應(yīng)通過住房規(guī)劃促進城鄉(xiāng)社會的整合，加快城鄉(xiāng)一體化進程（涂寧靜，2007）；未來幾年農(nóng)村住房的改革重點要放在村莊規(guī)劃制訂與實施等方面（梁爽，2010）。

當(dāng)前我國仍有大量農(nóng)村弱勢群體住房沒有得到相應(yīng)保障，其居住條件依然惡劣，嚴(yán)重制約了農(nóng)村居民的生活質(zhì)量。農(nóng)村住房保障是社會穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)，是廣大農(nóng)民生活中的頭等大事。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，政府越來越重視農(nóng)村住房問題。2015年中央“一號文件”提出加快提升農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施水平，全面推進農(nóng)村人居環(huán)境整治，提升農(nóng)村社會文明程度，讓農(nóng)村成為農(nóng)民安居樂業(yè)的美麗家園，對該問題的關(guān)注具有現(xiàn)實意義。

二、我國農(nóng)村住房的現(xiàn)狀：集中于四大矛盾的分析

總體來說，近年來我國農(nóng)村住房發(fā)展迅速，成績矚目，但同時存在諸多問題，主要表現(xiàn)為四大矛盾。

1.整體投資加大與區(qū)域發(fā)展失衡

近年來，我國農(nóng)村農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資與住房投資不斷加大。截至2013年，我國農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資額達10546.66億元。農(nóng)村住房在投資的作用下有了長足發(fā)展，但隨之而來的矛盾是區(qū)域發(fā)展失衡。

圖1 1994－2013年我國農(nóng)村農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資額

圖2 1994－2013年我國農(nóng)村農(nóng)戶竣工房屋投資額

圖1、2顯示，我國華東、中南地區(qū)農(nóng)村農(nóng)戶固定資產(chǎn)投資與竣工房屋投資較大，但增速較慢，東北、西北地區(qū)投資雖小，但增速較快。由于經(jīng)濟發(fā)展政策的傾斜和資源稟賦、人文傳統(tǒng)等的差異，我國農(nóng)村住房地區(qū)間發(fā)展不均衡，31個省、市、自治區(qū)的居住水平差距懸殊（顧杰等，2013），很多地區(qū)出現(xiàn)了新型村與貧困村的鮮明對比。

圖3 1994－2013年我國農(nóng)村農(nóng)戶竣工住宅投資額

我國農(nóng)村農(nóng)戶竣工住宅投資差距較明顯（見圖3），2013年，中南地區(qū)是東北地區(qū)的6.6倍，華東與中南地區(qū)約占總投資的2/3，如此，區(qū)域發(fā)展失衡愈演愈烈。

2.住房消費增加與浪費現(xiàn)象嚴(yán)重

改革開放后，農(nóng)民對于住房的消費支出不斷增加。2013年，我國農(nóng)村人均居住消費支出占消費的19.13%，西南地區(qū)最低為16.65%，西北地區(qū)最高為21.52%（見表1），收入提高是農(nóng)民住房消費增加的主要原因。房屋造價直接影響了住房消費支出，近年來我國農(nóng)村房屋造價不斷攀升，尤以西部地區(qū)增長幅度最大。2013年我國農(nóng)村農(nóng)戶竣工房屋與住宅造價為782.37元/m2和783.68元/m2，華北地區(qū)最高為904.22元/m2和925.47元/m2，東北地區(qū)最低為600.74元/m2和613.44元/m2。

隨著農(nóng)村住房消費的增加，浪費嚴(yán)重的現(xiàn)象也不斷出現(xiàn)，主要表現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)界定模糊導(dǎo)致一戶多宅、外出務(wù)工造成房屋資源浪費等方面。由于宅基地產(chǎn)權(quán)界定模糊，加之地方監(jiān)管不嚴(yán)，農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了大量一戶多宅的現(xiàn)象，2006年，我國擁有兩處以上住宅的農(nóng)民占6.8%，東部最嚴(yán)重為10.8%；農(nóng)村住房所有權(quán)與宅基地所有權(quán)的不統(tǒng)一，嚴(yán)重限制了房屋的流轉(zhuǎn)，出現(xiàn)了許多違法違規(guī)的交易。據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計資料，2013年，我國農(nóng)民工數(shù)量為26894萬人，占農(nóng)村人口的42.7%，大部分農(nóng)民工外出務(wù)工，居住在城鎮(zhèn)，居住條件堪憂，其農(nóng)村住房長期空置，由老人看管，造成了住房資源的嚴(yán)重浪費。

3.住房面積增大與住房質(zhì)量不高

改革開放后，我國農(nóng)戶施工房屋建筑面積與人均居住面積呈現(xiàn)穩(wěn)步增長態(tài)勢。農(nóng)戶施工房屋建筑面積由1994年的72370萬m2增加到2013年的109242萬m2，尤以華中與東南地區(qū)最高，東北與華北地區(qū)增長最快（見圖4）。

農(nóng)村居民人均居住面積增長較快，相比城鎮(zhèn)趨勢明顯（見圖5）。其中，華東與中南地區(qū)最高，西北地區(qū)較低但增長速度最快，東北地區(qū)最低且增速最慢，變化較?。ㄒ姳?）。

盡管農(nóng)村人均住房面積不斷增大，但住房質(zhì)量較差，且地區(qū)間差距較大。2012年，年末磚木結(jié)構(gòu)為16.35m2/人，稍低于鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（17.12 m2/人），雖然鋼筋混凝土住房建設(shè)力度不斷加大，但比例有待提高（見圖6）。

圖7顯示，以住房結(jié)構(gòu)衡量的住房質(zhì)量在地區(qū)間差距較大，華東、中南地區(qū)的農(nóng)村住房主要以鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)為主，東北地區(qū)鋼筋混凝土房屋較少，主要以磚木結(jié)構(gòu)為主，這與地理位置、文化風(fēng)俗、氣候條件等因素有較大關(guān)系。但從抗震抗災(zāi)的角度，應(yīng)加大鋼筋混凝土房屋的建設(shè)力度，尤其是東北、西北與西南地區(qū)。

4.室內(nèi)裝修豪華與室外設(shè)施較差

表1 2002－2012年農(nóng)村居民家庭平均每人居住消費支出占消費比例（%）

圖4 1994－2013年我國農(nóng)村農(nóng)戶施工房屋建筑面積

圖5 我國1978－2012年城鎮(zhèn)與農(nóng)村居民人均居住面積②

圖6 我國1985－2012年農(nóng)村年末住房結(jié)構(gòu)和年內(nèi)新建房屋結(jié)構(gòu)

農(nóng)民對于住房的盲目消費導(dǎo)致其忽略了相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)，出現(xiàn)了“室內(nèi)現(xiàn)代化，室外臟亂差”的不同步現(xiàn)象（廖長峰，2013）。農(nóng)村地區(qū)缺乏科學(xué)的村莊布局，地理環(huán)境、風(fēng)水觀念及傳統(tǒng)生活生產(chǎn)方式的影響，大多數(shù)農(nóng)村住房布局散亂，畜禽圈舍與房屋在一起，衛(wèi)生條件堪憂。相關(guān)配套設(shè)施不健全，嚴(yán)重影響了農(nóng)民的生活。加之農(nóng)村建房缺乏專業(yè)隊伍，大都是自己建造或是本村工程隊承包，導(dǎo)致住房存在極大的安全隱患，安全保障系數(shù)低（馮開文等，2014）。

據(jù)2014年中國農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)村住房調(diào)研（涉及14省份28村，共計223份，有效問卷193份），由于村莊布局散亂，多數(shù)農(nóng)民認(rèn)為住房相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施較差，無法適應(yīng)日益提高的生活質(zhì)量要求。68%的農(nóng)民認(rèn)為理想的住房地點為城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)，選擇城市的占37%，選擇鄉(xiāng)鎮(zhèn)的占29%，21%和13%的農(nóng)民選擇了農(nóng)村與大城市（馮開文等，2014）。大城市居之不易，生活壓力大，農(nóng)村公共設(shè)施較差，多數(shù)農(nóng)民基于公共設(shè)施與生活質(zhì)量的考慮選擇了城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)。

三、我國農(nóng)村住房發(fā)展的影響因素

我國農(nóng)村住房在發(fā)展過程中，受到諸多因素影響，包括經(jīng)濟、文化與政策三個層面。文化層面，主要是農(nóng)民文化水平不斷提高（截至2006年，全國農(nóng)業(yè)從業(yè)人員的文盲率降至9.5%，初中級以上學(xué)歷占49.4%），傳統(tǒng)消費理念不斷轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)了借貸等超前消費。政策層面，政府對農(nóng)村住房的建造放寬政策，農(nóng)民通過申請就可以在土地上建造住房，不需繳納額外費用，加之我國長期沒有出臺農(nóng)村居住層面的限制政策，為農(nóng)村住房發(fā)展提供了隱性保護。這里主要從經(jīng)濟層面進行討論，包括宏觀數(shù)據(jù)的Granger因果分析與微觀數(shù)據(jù)的建房成本分析。

表2 2002－2012年我國農(nóng)村居民家庭人均住房面積（m2）

圖7 2002－2012年我國農(nóng)村居民家庭住房鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（圖左）與磚木結(jié)構(gòu)（圖右）

1.Granger因果分析

我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，拉動了農(nóng)民收入的提高，為改善生活，農(nóng)民開始建造更好的住房，可以說收入提高為農(nóng)民提供了資金支持，是刺激農(nóng)民住房投資消費的主要動力。

為探討農(nóng)村住房發(fā)展的相關(guān)經(jīng)濟因素，利用1978－2012年的農(nóng)村人均居住現(xiàn)金消費支出比例（HPC）、農(nóng)村居民人均居住面積（RHC）、農(nóng)村居民人均純收入（RNI）以及1982－2013年的農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（AGO）、農(nóng)村農(nóng)戶住宅投資（FTI）等時間序列數(shù)據(jù)，運用stata12.0軟件，通過Granger因果檢驗來驗證各因素相互關(guān)系。

首先通過ADF單位根檢驗法檢驗序列的平穩(wěn)性，△LNRNI、△LNHPC、△LNRHC、△LNAGO、△LNFTI、▲LNRHC、▲LNRNI分別表示相應(yīng)變量的一階差分和二階差分，檢驗結(jié)果見表3。

表3 ADF檢驗結(jié)果

表4 Granger檢驗結(jié)果

Granger檢驗結(jié)果表明，農(nóng)村人均居住現(xiàn)金消費支出比例（LNHPC）是農(nóng)村居民人均居住面積（LNRHC）的Granger原因，反之不成立，即：農(nóng)村居住支出的提高是居住面積增大的原因。農(nóng)村人均居住現(xiàn)金消費支出比例（△LNHPC）是農(nóng)村居民人均純收入（△LNRNI）的Granger原因，反之不成立，即：農(nóng)村居住消費支出的增加迫使農(nóng)民通過各種途徑增加其純收入。農(nóng)村居民人均居住面積（▲LNRHC）與農(nóng)村居民人均純收入（▲LNRNI）均拒絕原假設(shè)，兩者無因果關(guān)系。農(nóng)村農(nóng)戶住宅投資（△LNFTI）是農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（△LNAGO）的Granger原因，反之不成立，即：農(nóng)戶住宅投資的增加可以促使農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增加。

2.建房成本分析

據(jù)2014年中國農(nóng)業(yè)大學(xué)農(nóng)村住房調(diào)研數(shù)據(jù)（馮開文等，2014），農(nóng)民住房建設(shè)總成本如表5?？梢钥闯?，住房總成本中，58.55%的農(nóng)戶在10萬元以內(nèi)，87.57%的農(nóng)戶在20萬元以內(nèi)，20萬以上的農(nóng)戶僅占12.43%，根據(jù)現(xiàn)下不斷上漲的建材價格推斷，其建造質(zhì)量堪憂，表5從建造成本方面體現(xiàn)了農(nóng)戶間的分化現(xiàn)象。

表5 農(nóng)村住房建設(shè)總成本（單位：萬元、戶、%）

農(nóng)民建房成本主要包括人工費用、建材費用、裝修費用與宴請費用，分別占總成本的24%、52%、22%與2%。農(nóng)民在建材與裝修上的費用占總成本的74%，說明農(nóng)民對于住房質(zhì)量的關(guān)注程度較高。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)民建房總成本為121294元，其中農(nóng)民自有資金為95797元，占79%，其余部分多為親朋好友借款，向金融機構(gòu)貸款的極少。究其原因，主要是政府對于農(nóng)村住房的資金支持較少及農(nóng)民獲得貸款的難度較大。

四、結(jié)論與政策建議

通過Granger檢驗表明，經(jīng)濟因素是我國農(nóng)村住房發(fā)展的最大誘因。此外，農(nóng)民觀念的轉(zhuǎn)變也是農(nóng)村住房發(fā)展的巨大推力，國家的相應(yīng)政策也刺激了農(nóng)民的住房消費。建房成本分析表明：農(nóng)村住房質(zhì)量堪憂，存在一定的分化現(xiàn)象，政府及金融機構(gòu)對農(nóng)村建房的資金支持較少。農(nóng)村住房投資可以拉動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，但這種投資需要政府正確引導(dǎo)，以防過度投資帶來的浪費。為解決農(nóng)村住房在發(fā)展中存在的問題，提出以下建議。

1.正確引導(dǎo)農(nóng)民消費，協(xié)調(diào)區(qū)域均衡發(fā)展

我國當(dāng)前農(nóng)村住房消費還停留在較低層次，在提高農(nóng)民收入、合理調(diào)整農(nóng)民收入結(jié)構(gòu)的同時，政府要正確引導(dǎo)農(nóng)民消費，有必要在政策層面對農(nóng)村住房消費進行規(guī)定。針對突出的農(nóng)村住房差距問題，要加大統(tǒng)籌協(xié)調(diào)力度，協(xié)調(diào)區(qū)域均衡發(fā)展，重點支持農(nóng)村住房建設(shè)的重點與難點地區(qū)，縮小農(nóng)村住房差距。

2.科學(xué)合理布局規(guī)劃，提高農(nóng)村住房質(zhì)量

各地要科學(xué)合理地編制村莊布局規(guī)劃，加強規(guī)劃管理，提倡集中居住，鼓勵節(jié)約用地，加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化農(nóng)村住房結(jié)構(gòu)和功能布局；加強農(nóng)村住房質(zhì)量監(jiān)管力度，建立住房建設(shè)檔案，定期全面檢查，提高農(nóng)村住房質(zhì)量。

3.規(guī)范農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)，發(fā)展農(nóng)村住房金融

不斷完善農(nóng)村土地承包權(quán)、宅基地使用權(quán)及住房所有權(quán)，完善農(nóng)宅產(chǎn)權(quán)和流轉(zhuǎn)制度，試點征收住房累進稅，嚴(yán)禁一戶多宅；建立多方參與的農(nóng)村住房建設(shè)資金籌集機制，發(fā)展農(nóng)村住房金融與住房保險。

1.于靜波：《我國農(nóng)村住房消費的比較研究》，《中國農(nóng)村觀察》1996年第5期。

2.姜長云：《中國農(nóng)村住房消費需求研究》，《調(diào)研世界》1999年第10期。

3.林燕：《較富裕地區(qū)農(nóng)民住房投資過度現(xiàn)象，原因與對策》，《華東經(jīng)濟管理》2004年第18期。

4.劉潤秋：《農(nóng)村住房產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的瓶頸及政策建議》，《農(nóng)村經(jīng)濟》2006年第3期。

5.張文煥、齊萬采：《農(nóng)村住房》，《住宅科技》1985年第1期。

6.涂寧靜：《從鄉(xiāng)村治理看農(nóng)村住房規(guī)劃》，《企業(yè)家天地》2007年第7期下旬刊。

7.梁爽：《農(nóng)村住房制度特征與未來改革重點》，《建筑經(jīng)濟》2010年第5期。

8.顧杰、徐建春、盧珂：《新農(nóng)村建設(shè)背景下中國農(nóng)村住房發(fā)展：成就與挑戰(zhàn)》，《中國人口資源與環(huán)境》2013年第9期。

9.廖長峰、楊繼瑞：《我國農(nóng)村住房存在的問題與對策》，《經(jīng)濟縱橫》2013年第11期。

10.馮開文、李軍、呂之望等著：《農(nóng)民住房問題初論》，中國農(nóng)業(yè)出版社2014年版。

［責(zé)任編輯：徐元明］

F320.3

A

1009－2382（2015）07－0083－05

黃玉璽，中國農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士生；李軍，中國農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院副教授（北京100083）。