中國大城市房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲原因的探索

文|遲曉云

中國大城市房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲原因的探索

文|遲曉云

近20多年，中國大城市房地產(chǎn)價(jià)格不斷成倍上漲，直到今天，在中小城市房地產(chǎn)不景氣的情況下，主要大城市的房?jī)r(jià)還在上漲。本文把其主要原因歸納為3點(diǎn)：一是城市化與城市特大化的需要；二是由房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實(shí)決定的；三是房地產(chǎn)是國人投資保值升值主選產(chǎn)品造成的。

近20年多來，中國的主要大城市的房地產(chǎn)價(jià)格成倍上漲，如北京四環(huán)內(nèi)在20年前，每平米多為8000元左右，而到現(xiàn)在北京四環(huán)內(nèi)新盤供應(yīng)的價(jià)格已經(jīng)很少低于8萬元了，基本上都在8萬元以上了，甚至四環(huán)外的很多新盤的價(jià)格都已經(jīng)在6～8萬元。再有兩年，就會(huì)看到北京四環(huán)內(nèi)新盤的價(jià)格達(dá)到10萬元以上。全國有不少大城市與北京一樣，房地產(chǎn)價(jià)格在不斷地創(chuàng)造新高，本文對(duì)其原因做如下探索。

城市化與城市特大化的需求

中國是全世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度比較快的國家，也是農(nóng)村向城市移民最多的國家，按照國家規(guī)劃，到2020年，將要有1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，為此還專門制訂了政策保障，要有序地放開人口50～100萬城市的落戶政策，合理放開人口100～300萬的大城市的落戶限制，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，包括住宅，商業(yè)，文化等房地產(chǎn)業(yè)均是重大利好，因此隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，人們多向大城市遷徙，大城市的房?jī)r(jià)必然會(huì)隨之而升高。

發(fā)達(dá)國家的城市化平均水平已達(dá)到70%以上，而中國城市化水平只有40%多，而中國城市化水平與發(fā)達(dá)國家比還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間還非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入。多是涌入大城市，特別都愿意涌入特大城市生活居住。2012年北京市常住人口已達(dá)2069．3萬人，與2005年的1538萬人相比，短短7年間增長(zhǎng)了530多萬人。2014年3月發(fā)布的北京人口普查公告顯示：全市常住人口2114．8萬人，比上年末增加45．5萬人。其中，常住外來人口802．7萬人，占常住人口的比重為38%。這種情況不只是北京，上海也是一樣。2012年，上海市常住人口達(dá)到2380萬人，比2011年增加33萬人。到2014年末，上海全市常住人口總數(shù)為2425．68萬人。其中，戶籍常住人口1429．26萬人；外來常住人口996．42萬人。深圳的人口也從改革開放之初的30萬人迅速躥升到2012年末的1054．74萬人；廣州的人口更是從第五次人口普查時(shí)的不到1000萬人，迅速增長(zhǎng)到“六普”時(shí)的1270多萬人。

人口向大城市集聚并非中國獨(dú)有。有研究指出，二戰(zhàn)后，世界范圍內(nèi)城市化發(fā)展的總趨勢(shì)是集中化、大型化。紐約人口從1950年的1234萬，增長(zhǎng)到2010年的2010萬。東京都市圈1950年人口為1127萬，到1965年翻了一番，2010年則增長(zhǎng)到3693萬。發(fā)展中國家大城市人口增長(zhǎng)更為迅速，2010年，新德里人口達(dá)2194萬，墨西哥城人口達(dá)2014萬。英國倫敦占英國人口總數(shù)的13．1%。法國人口的比重，有相當(dāng)一大部分是集中在巴黎，達(dá)到了15．9%。韓國有20%左右的人口集中在首爾。奧地利有20%左右的人口集中在維也納。秘魯首都利馬的人口占到整個(gè)秘魯人口的25%。人口向大城市集中，這是世界的問題。

大城市人口越來越多，就需要越來越多的房地產(chǎn)，大城市人多地少，對(duì)房地產(chǎn)需求量大，這樣房地產(chǎn)的價(jià)格必然一路走高。這是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的。有專家預(yù)測(cè)：2015年一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的房?jī)r(jià)相比現(xiàn)在還會(huì)有15%左右的漲幅。

房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)實(shí)決定的

高科技不太發(fā)達(dá)的國家，經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位難以動(dòng)搖。不發(fā)達(dá)國家的城市多造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者。房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用，是誰也不可能低估的，幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān)，實(shí)際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞，開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場(chǎng)， 無不在推動(dòng)其發(fā)展的車輪。離開房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的份額是相當(dāng)可觀的，2014年房地產(chǎn)銷售額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)行業(yè)增加值分別相當(dāng)于或達(dá)到GDP總量12%、15%和6%。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)角度來看中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的支持，目前在中國仍然是排到最重要的行業(yè)，沒有任何一個(gè)行業(yè)現(xiàn)在能夠代替房地產(chǎn)行業(yè)的這個(gè)作用。即使在未來二三十年以后，房地產(chǎn)可能不是像現(xiàn)在這樣占的比重這么高的行業(yè)了，但它仍然是中國經(jīng)濟(jì)一個(gè)很重要的支柱性行業(yè)，這不會(huì)發(fā)生有重大的改變的。2011年GDP：47萬億。2011全社會(huì)房地產(chǎn)竣工面積32．9億平米，其中商品房銷售面積11億平米，銷售額5．9萬億元。那么，32．9億平米總面積里邊減去11億商品房面積，還有

（作者單位：遼寧省錦州銀行股份有限公司遼陽分行）