住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)的問題及對(duì)策探析

楊志勇

【摘 要】我國(guó)的保障性住房制度起著平抑房?jī)r(jià)、改善中低收入者住房條件的作用；住房公積金以其貸款利率較低的特點(diǎn)對(duì)于城市職工購(gòu)房起著保障性、互助性的重要意義。城鎮(zhèn)職工住房公積金貸款制度支持保障性住房既可以緩解我國(guó)的廣大低收入者住房困難問題，同時(shí)對(duì)于國(guó)家來說又有著降低房?jī)r(jià)，減少房地產(chǎn)泡沫的形成，可謂是國(guó)家與個(gè)人“雙贏”的結(jié)果。然而，從目前來看以住房公積金貸款的形式支持保障性住房的建設(shè)還存在一定的問題，本文將探究?jī)烧咧g的問題以及解決問題的相應(yīng)對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】公積金貸款；保障性住房；問題；對(duì)策

2007-2008年，在美國(guó)發(fā)生的“次貸危機(jī)”，對(duì)美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)產(chǎn)生了極大的破壞性影響。與此同時(shí)，由于全球經(jīng)濟(jì)一體化的原因使得“次貸危機(jī)”的對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響擴(kuò)展到大多數(shù)國(guó)家。從2007年起，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)房?jī)r(jià)爆發(fā)式增長(zhǎng)的局面，政府為了防范中國(guó)式的次貸危機(jī)，采用壓縮銀行信貸規(guī)模、提高貸款利率，限購(gòu)等措施對(duì)限制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)起到了一定的作用。然而從其效果上看不是十分的明顯，隨后政府推出了保障性住房政策來保證房地產(chǎn)的供給量。住房公積金貸款作為我國(guó)房屋信貸融資渠道的有益補(bǔ)充，可以緩解保障性住房建設(shè)的一部分資金壓力，但從目前的實(shí)際情況來看，在運(yùn)作過程中的問題也是較為明顯的。在這里，我們將對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的問題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析，并提出一些解決方案。

一、住房公積金貸款與保障性住房建設(shè)的分析

1.住房公積金貸款的分析

（1）住房公積金制度概述。住房公積金制度，是國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位及職工個(gè)人繳納的，同時(shí)可以長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄的住房公積金，用于將來職工個(gè)人購(gòu)買、自建或維修房屋費(fèi)用的長(zhǎng)期儲(chǔ)金制度。我國(guó)的住房公積金制度是從上海率先開始試點(diǎn)的。在1991年，上海市借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)率先試行住房公積金制度，并很快的在全國(guó)得到了推廣。1994年4月，國(guó)務(wù)院頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》。2002年3月，國(guó)務(wù)院又發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改（住房公積金管理?xiàng)l例）的決定》，并自公布之日起施行。

（2）住房公積金運(yùn)行現(xiàn)狀分析。據(jù)《中國(guó)新聞圖片網(wǎng)》報(bào)道，6月12日，中國(guó)官方6年來首次披露全國(guó)住房公積金運(yùn)營(yíng)情況。2014年中國(guó)有近1.19億職工繳存公積金，住房公積金繳存額約為1.3萬(wàn)億元人民幣。截至去年年末，中國(guó)累計(jì)住房公積金繳存總額約為7.49萬(wàn)億元，扣除提取后的繳存余額約3.7萬(wàn)億元，分別比上年年末增長(zhǎng)20.88%和16.97%。從上述的報(bào)道可以看出3個(gè)方面的問題：一是，我國(guó)公積金繳存人數(shù)較多、繳存基礎(chǔ)較大，且每年的增長(zhǎng)幅度較高，其資金來源具有很大的潛力。二是，從住房公積金的結(jié)存來看，結(jié)余較多說明住房公積金的利用效率不高。三是，政府為保障住房公積金的安全性，住房積金不得進(jìn)行投資，大量的住房公積金只能存放在銀行賬戶里面得到很少的一部分存款利息，使得住房公積金存在貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

2.保障性住房建設(shè)分析

（1）保障性住房建設(shè)概述。保障性住房是國(guó)家為中低收入住房困難者提供的，限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或是房租的住房。具體分為三大類：廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、和政策性租賃房，保障性住房完全有別于由市場(chǎng)定價(jià)所形成的商品房。

（2）保障性住房建設(shè)的現(xiàn)實(shí)意義。保障性住房的建設(shè)具有著居住保障性、帶動(dòng)行業(yè)發(fā)展、刺激消費(fèi)等現(xiàn)實(shí)意義。

首先，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速向前發(fā)展，個(gè)人由于能力、受教育程度、身體狀況、家庭等原因造成個(gè)體收入的差距逐步拉大，且貧富差距日趨加大的態(tài)勢(shì)，給社會(huì)的穩(wěn)定造成了很大的不確定性。而住房問題，在“衣、食、住、行”的四大要素中占有重要的位置。解決住房問題，從某種意義上講對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定起著重要的作用，我國(guó)政府出臺(tái)的保障性住房政策，也是考慮到這一民生問題。

其次，在加快保障性住房建設(shè)的同時(shí)，可以起到帶動(dòng)其他行業(yè)發(fā)展的作用。保障性住房在建設(shè)過程中，需要消耗大量水泥、鋼材、裝飾、裝修材料以及各類大量的建筑工人。這樣，就可以解決我國(guó)鋼鐵及建材產(chǎn)量過剩問題，同時(shí)也解決了城市及農(nóng)村人口的就業(yè)問題。最終，增加了國(guó)家的稅收收入，為國(guó)家GDP的增長(zhǎng)做出了很大貢獻(xiàn)。

最后，加大保障性住房建設(shè)的投資力度，可以起到刺激消費(fèi)的作用。眾所周知，出口、投資、消費(fèi)是拉動(dòng)國(guó)家GDP增長(zhǎng)率的三駕馬車。目前，我國(guó)由于人民幣升值、國(guó)內(nèi)勞動(dòng)力價(jià)格上漲等原因，使得出口形勢(shì)較為嚴(yán)峻，從而導(dǎo)致GDP增長(zhǎng)下降。而保障房建設(shè)以其低廉的價(jià)格、產(chǎn)品性價(jià)比較高、優(yōu)惠的稅收政策等已經(jīng)逐步地受到了我國(guó)低收入群體的青睞。不論是廉租房租金、抑或是經(jīng)濟(jì)性適用房的房?jī)r(jià)都能讓低收入者承受的起，保障性住房的銷售或是租賃的最終結(jié)果都會(huì)刺激消費(fèi)者進(jìn)行消費(fèi)，帶動(dòng)國(guó)內(nèi)的消費(fèi)市場(chǎng)，從而帶動(dòng)我國(guó)GDP的增長(zhǎng)。

二、住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)存在的問題

住房公積金貸款在支持保障性住房建設(shè)過程中，存在融資缺乏相應(yīng)法律支持、投資回收期長(zhǎng)、投資收益率低等問題，這些融資過程中存在的問題也成為住房公積金貸款對(duì)其進(jìn)行融資的短板。

1.缺乏法律支持

我國(guó)最開始借鑒新加坡的經(jīng)驗(yàn)引進(jìn)住房公積金制度，是先由地方政府發(fā)起的，而后推廣至全國(guó)范圍。其初衷是為了解決我國(guó)職工住房問題，而支持“安居工程”貸款的目的。然而，運(yùn)行一段時(shí)期，住房公積金貸款出于管理機(jī)制問題出現(xiàn)了不少呆、死、壞賬問題，使得各個(gè)地方的住房公積金出現(xiàn)了虧空。國(guó)家因此而停止了公積金支持安居工程的做法。1999年及2002年先后出臺(tái)的《管理?xiàng)l例》及其修改細(xì)則明確的規(guī)定了住房公積金貸款用于個(gè)人住房消費(fèi)貸款以及維修、翻建個(gè)人住房等。而就當(dāng)前，公積金貸款支持保障性住房建設(shè)也僅僅是依靠行政命令的手段，與現(xiàn)行的《管理?xiàng)l例》相沖突，不符合當(dāng)今依法治國(guó)的理念。

2.保障性住房投資回收期長(zhǎng)、投資收益率低

一般性的商品性住房，從設(shè)計(jì)、投資建設(shè)、預(yù)售以及最后竣工驗(yàn)收一般需要3-5年的時(shí)間。而保障性住房，以其售價(jià)低、租金少特征，使得保障性住房的投資回收期較長(zhǎng)。以廉租房為例，廉租房的福利性特點(diǎn)，使其租金較低，租金低意味著其回收期較長(zhǎng)，甚至有不能收回全部投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此，其融資資金的投資回收期長(zhǎng)，是住房公積金貸款支持其建設(shè)的難點(diǎn)之一。保障性住房由于其帶有很大的公益性、福利性等特征，使其運(yùn)作過程中不能完全考慮投資收益率的問題，使其收益率較低，不能滿足投資的要求，成為住房公積金貸款對(duì)保障性住房建設(shè)支持的又一個(gè)短板。

三、住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)存在問題應(yīng)對(duì)策略的探析

1.加緊修訂公積金管理?xiàng)l例

目前來看，公積金貸款支持保障性住房建設(shè)僅為試點(diǎn)工作，然而隨著試點(diǎn)工作的逐步深入，最終會(huì)是在全國(guó)范圍內(nèi)推廣運(yùn)行的。截止到2014年，我國(guó)住房公積金繳存余額達(dá)3.7萬(wàn)億元，如此大量的公積金余額若要進(jìn)行保障性住房建設(shè)的投資沒有相應(yīng)的法律規(guī)定作為依據(jù)，出了問題是相當(dāng)嚴(yán)重的。據(jù)悉，目前關(guān)于住房公積金的管理?xiàng)l例修訂工作正在進(jìn)行當(dāng)中，其中對(duì)保障性住房建設(shè)有了很大的支持?？梢钥闯?，公積金貸款支持保障房的建設(shè)，首先應(yīng)從法律層面得到認(rèn)可。

2.拓寬公積金貸款的投資渠道

我國(guó)目前公積金余額存在逐年增加的態(tài)勢(shì)，這從某種層面上說明，公積金貸款投資渠道相對(duì)單一，從而致使公積金保值增值存在一定的問題。我國(guó)應(yīng)該從政策上扶持保障性住房建設(shè)，改變其以前那種投資回收期長(zhǎng)、投資回報(bào)率低的特點(diǎn)，從而使得公積金貸款能夠積極主動(dòng)的投資于保障性住房建設(shè)，通過加大對(duì)其投資達(dá)到住房公積金保值、增值的目的。最終，使得公積金貸款在一個(gè)相對(duì)安全的環(huán)境下運(yùn)行，讓每個(gè)有公積金貸款要求的職工用得上住房公積金。

四、總結(jié)

通過對(duì)住房公積金貸款與保障房建設(shè)運(yùn)作過程中存在的問題及相應(yīng)的解決策略分析，可以看出，只有加大住房公積金貸款對(duì)保障房建設(shè)的支持力度，才能達(dá)到平抑目前高房?jī)r(jià)的目的，并且起到住房公積金保值、增值作用，最終，使得我國(guó)中低收入群體能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”的目的，讓國(guó)家的大多數(shù)人都能享受到“改革紅利”帶來的益處。

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