黃慧敏

摘要：經(jīng)濟“新常態(tài)”注定了房地產(chǎn)業(yè)風光不再。本文在剖析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險與財務(wù)風險的基礎(chǔ)上，提出了宏觀政策上加快土地市場化進程、改革房地產(chǎn)財稅政策，微觀策略上調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、提升管控能力、增強約束機制、創(chuàng)新財務(wù)戰(zhàn)略等實現(xiàn)中小房地產(chǎn)業(yè)長期持續(xù)發(fā)展的建議。

關(guān)鍵詞：新常態(tài) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展

中國經(jīng)濟步入“新常態(tài)”使得房地產(chǎn)業(yè)面臨根本性轉(zhuǎn)折，適應(yīng)新常態(tài)、化解新矛盾、抓住新機遇是房地產(chǎn)業(yè)保持健康發(fā)展必須確立的現(xiàn)實思維。本文作者作為浸潤房地產(chǎn)多年的業(yè)界人士，基于國內(nèi)經(jīng)濟與國際環(huán)境全面對接的經(jīng)濟發(fā)展“新常態(tài)”帶來的機遇、挑戰(zhàn)與考驗，從分析房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)問題入手，提出實現(xiàn)未來中小房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的管理與財務(wù)建議。

一、新常態(tài)下房地產(chǎn)業(yè)面臨問題的基本分析

（一）行業(yè)吸引力直線下滑，發(fā)展后勁相對乏力

房地產(chǎn)業(yè)作為曾經(jīng)的中國經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，有過相當“驚艷”的黃金時代。在2008年全球金融危機波及中國市場后，房地產(chǎn)業(yè)盡管并未出現(xiàn)明顯的行業(yè)性的整體衰退，甚至一些城市還出現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售價格和成交量的新一輪高潮，但房地產(chǎn)行業(yè)已從“黃金時代”進入“白銀時代”。隨著政策刺激的淡化，2013年以來，除一線中心城市外，全國房地產(chǎn)市場整體開始增長乏力，全行業(yè)平均利潤率明顯開始下降，通過負債大量儲備土地并進行粗放擴張的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式已無法持續(xù)。在這股浪潮的沖擊下，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力已經(jīng)快速消失，逐漸失去了依賴土地增值和短期套利的機會。

（二）過分依賴投資性驅(qū)動，缺乏風險管理體系

多年以來，房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式與盈利格局，一直呈現(xiàn)著賣方市場態(tài)勢與新投資項目輪番拉動的基本套路。根據(jù)作者對浙江省部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查與觀察，發(fā)現(xiàn)這些企業(yè)普遍缺乏切實的風險意識和市場預(yù)測能力，對行業(yè)的周期性風險、政策性風險、操作性風險的評估能力顯得準備不足。中小房地產(chǎn)企業(yè)長期信奉單純的“操作”能動性，過分依賴投資驅(qū)動，忽略了內(nèi)在管理人才、管理能力、科技應(yīng)用等要素的投入，對市場競爭新環(huán)境下風險識別與評價、風險控制與化解等整個全面風險管理缺乏意識與專業(yè)技術(shù)。這也是長期高速擴張中放松自身風險管理文化的結(jié)果。當然，這也反映出在新常態(tài)下，因為既定戰(zhàn)略和管理文化的慣性，企業(yè)經(jīng)營者對經(jīng)濟中低速增長周期認識不足、歷練不夠。當下房地產(chǎn)企業(yè)將面臨外部環(huán)境的重大變化，急需補齊缺乏風險管理制度和風險管理部門的“短板”，構(gòu)建完善風險管理體系。

（三）投融資風險漸漸暴露，行業(yè)管理急需精細化

通過調(diào)查數(shù)十家中小房地產(chǎn)企業(yè)近年來的運行態(tài)勢與財務(wù)資產(chǎn)情況，發(fā)現(xiàn)中小房地產(chǎn)企業(yè)在投融資粗放經(jīng)營時代衍生的內(nèi)存風險相當嚴重。這些風險可以從內(nèi)部矛盾與外部政策兩個方面來分析。

就中小房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運行在整個行業(yè)供大于求時代所積累的矛盾來看，其一，資產(chǎn)流動性差。其二，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低。資金回收期較長，應(yīng)收賬款居高不下已經(jīng)成為常態(tài)。其三，融資渠道單一。新常態(tài)下的大規(guī)模刺激政策逐步退出，使只能依靠不規(guī)范或者信貸資信要求偏低的渠道解決資金問題的中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資之路越發(fā)艱難。

中小房地產(chǎn)企業(yè)外部政策配合的問題，主要表現(xiàn)為兩個突出的掣肘與矛盾。其一，土地政策與房產(chǎn)政策的矛盾。現(xiàn)實中，由于土地和房產(chǎn)開發(fā)分屬于不同行政部門管轄，政策目標和導(dǎo)向上存在有較大差別。時不時會缺乏協(xié)同效應(yīng)，存在政策之間相互打架的風險。其二，保障性住房和商品性住房政策的不協(xié)同。保障性住房與商品住宅房土地價格的巨大差異自然導(dǎo)致不公平競爭。在房價持續(xù)走低的當下，住房投資回報大大降低，這不利于保障正常住房供給，對保持行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展構(gòu)成了威脅。

二、新常態(tài)環(huán)境下中小房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的建議

在社會主義市場經(jīng)濟條件下，主要依靠市場進行資源配置，同時也適度受政府的正確引導(dǎo)。為著力實現(xiàn)社會成員“住有所居”與保持房地產(chǎn)業(yè)自身持續(xù)發(fā)展的軌道上，現(xiàn)針對上述新常態(tài)下全行業(yè)面臨的普遍問題，提出如下對策建議。

（一）加快土地市場化進程，提高行政審批效率

土地市場化不是簡單的放松政策管制，而是進一步規(guī)范土地政策，做好制度的頂層設(shè)計。在當前，主要是圍繞土地一級市場，以有序增加建設(shè)用地的有效供給為主要目標和手段?？刹扇〉拇胧阂皇沁M一步減少政府對土地市場的過分干預(yù)；二是加大對城鄉(xiāng)結(jié)合部和交錯區(qū)的開發(fā)力度，同時促進集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地在依法前提下流轉(zhuǎn)起來；三是有效盤活存量地和閑置地塊；四是進一步加大城市的棚戶區(qū)和危舊房改造與更新力度，積極引入社會資本和開發(fā)企業(yè)進行大規(guī)模的改造開發(fā)。

同時，應(yīng)進一步提高行政審批效率，力求縮短審批周期，為企業(yè)騰挪出相對寬裕的空間。一是大力改善現(xiàn)有窗口申報制度，實行限時審批、網(wǎng)上審批等辦法，明確工作定額與流轉(zhuǎn)制度，提高審批事項的結(jié)案效率；二是簡化現(xiàn)有審批環(huán)節(jié)，公開政府審批的權(quán)力清單，并對政府系統(tǒng)的技術(shù)部門推行扁平化管理；三是探討政府國土、住房和建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)的審批單位在辦公空間實行合署辦公或聯(lián)合辦公，盡可能推廣“一站式”行政服務(wù)的經(jīng)驗；四是加強法治建設(shè)，依法嚴懲整個鏈條上的腐敗分子。

（二）改革房地產(chǎn)財稅政策，搭建合理財稅環(huán)境

稅費問題一直是公眾對房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)注的敏感問題，根據(jù)中央新常態(tài)下“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長”的政策精神，筆者建議：一是對房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅持續(xù)縮減，而對房地產(chǎn)所得稅率擬適度提高，這樣形成流轉(zhuǎn)稅負總額降低的趨勢；二是開展房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，商業(yè)銀行可支持辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，并進一步簡化登記和減少費用；三是多種渠道和形式加大對建成年份較久的老舊小區(qū)、保障房小區(qū)等社區(qū)的公共設(shè)施投入，以此來統(tǒng)籌城市不同區(qū)域的均衡發(fā)展，防止出現(xiàn)極度反差現(xiàn)象；四是增加對民生項目的財政投入，加快公共設(shè)施均等化進程，產(chǎn)生反聚合效應(yīng)，使居民點合理分散，化解城市交通日益困難的矛盾；五是加大轉(zhuǎn)移支付力度，進一步融合城市行政區(qū)內(nèi)遠城區(qū)與主城區(qū)戶口居民的社保體系，并實現(xiàn)城市圈地區(qū)的統(tǒng)一，同時探索使用房券方式發(fā)放住房補貼。

（三）面對新常態(tài)市場環(huán)境，調(diào)整企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略

為順利適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)可考慮增加對復(fù)合地產(chǎn)和特色地產(chǎn)開發(fā)的比重。改變過去以商住開發(fā)為主，兼顧商業(yè)地產(chǎn)、旅游度假地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、定制開發(fā)等特色路子為補充的基調(diào)，在未來住房消費需求個性化、多元化趨勢日前強勁的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的積極心態(tài)應(yīng)該是：第一，對商業(yè)用地，雖然其單位購買成本相對較高，開發(fā)風險相對較大，但是其平均利潤也較高，且容易利用多樣化的金融工具實現(xiàn)銷售回款；第二，在全方位增值服務(wù)時代，一方面積極銷售商業(yè)物業(yè)，另一方面還需要為客戶提供商業(yè)管理和物業(yè)管理等增值服務(wù)，深度開發(fā)服務(wù)思路，通過價值鏈擴展來獲取超額利潤；第三，銷售和服務(wù)的重點需要隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化而轉(zhuǎn)移，新的熱點與增長點值得關(guān)注。

（四）注重信息化環(huán)境建設(shè)，增強全新管理意識

在信息化環(huán)境中，通過信息化來武裝管理的技術(shù)手段已經(jīng)成為眾多企業(yè)所爭相采用的重要著力點，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該積極加強自身的財務(wù)管理信息化水平，進一步完善各種信息化管理設(shè)備的換代升級，選擇具有實用性、經(jīng)濟性及可持續(xù)性的財務(wù)管理軟件。

科學(xué)的管理意識能夠激發(fā)和指導(dǎo)科學(xué)的管理行為，對于中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，在新常態(tài)下想要切實加強自身的財務(wù)管理質(zhì)量。包括財務(wù)在內(nèi)的管理團隊是企業(yè)管理隊伍的重中之重，要大力加強管理隊伍的管控力度，加強人才培養(yǎng)及素質(zhì)提升，以充分感受市場變化、更近距離接觸消費者需求變化，提升企業(yè)的市場競爭實力。

（五）強化約束性機制建設(shè)，創(chuàng)新財務(wù)管理體系

中小企業(yè)要進一步完善財務(wù)管理與約束制度，加強監(jiān)督約束機制。當前，應(yīng)該包括內(nèi)外兩個方面：內(nèi)部監(jiān)督約束主要是指內(nèi)部審計工作，從而讓內(nèi)部審計站在企業(yè)的高度、市場的高度來調(diào)整具體管理內(nèi)容及方向；在外部監(jiān)督約束機制建設(shè)方面，企業(yè)要積極打造信息交換渠道、積極與社會媒體溝通協(xié)調(diào)，運用宣傳教育等手段不斷提升社會大眾在輿論監(jiān)督權(quán)履行方面的意識，從而給企業(yè)一個嚴肅的外部監(jiān)督環(huán)境，促進企業(yè)不斷完善與提升自身的管理工作。新常態(tài)下要想切實實現(xiàn)財務(wù)管理的綜合控制及滲透能力，就必須建立和完善新型財務(wù)管理體系，加強成本控制與預(yù)算管理之間的有機結(jié)合，實現(xiàn)資金使用的進一步精細化與規(guī)范化。

（六）執(zhí)行創(chuàng)新型財務(wù)戰(zhàn)略，實現(xiàn)長期持續(xù)發(fā)展

宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響非常大甚至是致命性的，特別是對于一些規(guī)模和實力都比較小的企業(yè)而言。因此，中小房地產(chǎn)企業(yè)要以改善財務(wù)狀況為主線，從改進融資渠道與成本、提高資金效率入手，加快經(jīng)營活動現(xiàn)金的變現(xiàn)能力、著力優(yōu)化現(xiàn)有投資項目結(jié)構(gòu)、在財務(wù)管理中引入項目管理策略、尋找新的融資方式，采用信托、證券化、眾籌等方式進行融資，尋求戰(zhàn)略合作伙伴進行財務(wù)整合。

在企業(yè)管理的規(guī)范與創(chuàng)新方面，也要努力探索，如引入流程優(yōu)化、變革內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)、采用新營銷模式、鼓勵實施“走出去”戰(zhàn)略。結(jié)合“一路一帶”等國家戰(zhàn)略，進一步扶持骨干開發(fā)企業(yè)對外拓展業(yè)務(wù)。當然，經(jīng)營活動中樹立法治意識，規(guī)范經(jīng)營，誠信納稅，在拿地、辦證、借貸、銷售等關(guān)鍵活動中依法處理企業(yè)與政府、企業(yè)與消費者的關(guān)系，勇于承擔社會責任。

（作者單位：浙江潤和房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司）