肖涵天

成都石室中學(xué)北湖校區(qū)，四川　成都　610052

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房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與信貸支持策略分析

肖涵天

成都石室中學(xué)北湖校區(qū)，四川成都610052

本文根據(jù)往年的房地產(chǎn)信貸政策，結(jié)合相關(guān)理論基礎(chǔ)，檢驗(yàn)分析了信貸規(guī)模和房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律，總結(jié)出了房地產(chǎn)信貸規(guī)模和房價(jià)之間的緊密關(guān)系，得出：合理的掌控信貸規(guī)模是確保房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的主要措施，并提出了控制信貸支持、治理房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)需要考慮的因素。

信貸支持；房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)；研究

房地產(chǎn)的發(fā)展與金融信貸息息相關(guān)，自從1998年我國城鎮(zhèn)住房貨幣化分配制度改革之后，城鎮(zhèn)住房建設(shè)速度加快，房地產(chǎn)也開始成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γ孕刨J消費(fèi)、住房開發(fā)為主體的房地產(chǎn)金融市場成為了商業(yè)銀行的重要業(yè)務(wù)，信貸業(yè)務(wù)得到了有效地?cái)U(kuò)展，規(guī)模也日益擴(kuò)大，這對于促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、解決民生問題、拉動(dòng)內(nèi)需起到了一定的作用。但是，房地產(chǎn)金融的發(fā)展在近年來也體現(xiàn)出了一些突出的問題，給房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)造成了風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)信貸存在的問題

(一)房地產(chǎn)信貸安全意識(shí)不足

一直以來，金融行業(yè)內(nèi)外競爭就異常地激烈，尤其是近年來房地產(chǎn)信貸的崛起使得同行業(yè)間的利潤空間受到擠壓，房地產(chǎn)貸款，特別是個(gè)人住房貸款這種優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)受到各個(gè)銀行的青睞，各個(gè)銀行之間為了爭取更多的市場份額，紛紛推出了一系列的政策。在房地產(chǎn)信貸過程中，更加重視利潤，而忽視風(fēng)險(xiǎn)，在管理方面一般都是死板硬套，缺少對宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)、房地產(chǎn)行業(yè)形勢、行業(yè)運(yùn)作特點(diǎn)、相關(guān)行業(yè)生產(chǎn)規(guī)模、相關(guān)政策以及金融機(jī)構(gòu)所處環(huán)境的詳細(xì)分析和研究；而且也沒有重視防范經(jīng)濟(jì)周期、市場環(huán)境、資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)、居民生活狀況等預(yù)期變化可能給房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)帶來的不良影響。近年來銀監(jiān)會(huì)的通報(bào)顯示，各個(gè)商業(yè)銀行不良貸款比例逐年下降，致使商業(yè)銀行更加忽視這一塊，將精力放置在了其他的領(lǐng)域。

(二)對信貸規(guī)?？刂频恼J(rèn)識(shí)有偏差

我國商業(yè)銀行在對房地產(chǎn)的信貸支持上，主要關(guān)注的是房地產(chǎn)信貸的增長速率，把房地產(chǎn)信貸余額的增長速率作為調(diào)控目標(biāo)。這存在兩方面的不足：首先，部分商業(yè)銀行沒有完全認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)信貸的運(yùn)營模式，給銀行的正常經(jīng)營帶來了一定的影響，從2009年起，我國房地產(chǎn)信貸余額已經(jīng)逐年攀升，這種信貸規(guī)模所支持的房屋單價(jià)已經(jīng)超出了普通老百姓的支付能力。其次，由于信貸管理模式不夠完善，房地產(chǎn)信貸統(tǒng)計(jì)和實(shí)際信貸存在一定的差距。不少專家學(xué)者通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，目前我國房地產(chǎn)信貸規(guī)模和發(fā)達(dá)國家相比較，還處于一個(gè)落后的狀態(tài)，綜合競爭力不足。從信貸風(fēng)險(xiǎn)的方面來看，房地產(chǎn)信貸規(guī)模需要與老百姓的支付能力相吻合，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，但是，目前過高的房屋單價(jià)高出了老百姓的支付能力，既會(huì)影響未來的房屋購買力，也造成了現(xiàn)階段GDP的虛高，為房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)埋下伏筆。

二、對房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范與管理的幾點(diǎn)思考

(一)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)的民生屬性

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金流量大、高利潤、風(fēng)險(xiǎn)高、較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)性等特點(diǎn)，是在工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化中孕育而生的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，也是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)了工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的發(fā)展的步伐，己經(jīng)成為目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中重要的有機(jī)組成成分。我國經(jīng)濟(jì)在最近十幾年來的高速發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展緊密相關(guān)，并且它與其它行業(yè)有較高的聯(lián)動(dòng)性，其牽連50多個(gè)行業(yè)，所以在一定程度上成為經(jīng)濟(jì)增長的重要推動(dòng)力，被稱之為支柱產(chǎn)業(yè)而得到了飛速的發(fā)展。但是，關(guān)于房地產(chǎn)的發(fā)展，需要認(rèn)識(shí)到幾個(gè)深層次的問題，即在經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行中存在一定的周期，過分強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和對經(jīng)濟(jì)的帶頭作用，容易使房地產(chǎn)帶來的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)成為泡沫；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行周期時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的下滑速度會(huì)比整體經(jīng)濟(jì)的下滑速度要快的多，對消費(fèi)者的打擊和對經(jīng)濟(jì)增長的沖擊也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他產(chǎn)業(yè)。以房地產(chǎn)業(yè)促進(jìn)或刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展首先是帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的非理性發(fā)展，這種發(fā)展模式也是一種極端的非理性選擇。

(二)嚴(yán)格控制信貸規(guī)模、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)

要降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)，需要合理控制信貸規(guī)模，在關(guān)鍵時(shí)刻需要對房地產(chǎn)信貸規(guī)模運(yùn)用限額管理制度。我國在2010年10月份實(shí)施了差別化的信貸政策和限購令以后，信貸規(guī)模不斷收緊，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長速度和原來相比明顯放慢，但絕對規(guī)模還是呈現(xiàn)增長的趨勢?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大，其持續(xù)增長容易導(dǎo)致房價(jià)增長從而帶來信用風(fēng)險(xiǎn)；且房地產(chǎn)信貸絕大多數(shù)部分都集中在商業(yè)銀行，貸存期限出現(xiàn)差錯(cuò)會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)的改善也是控制房價(jià)、緩解房地產(chǎn)市場供需矛盾、預(yù)防房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的有效措施。

(三)健全我國的資本市場

在下一階段，應(yīng)該大力發(fā)展我國的企業(yè)債市場。應(yīng)大力發(fā)展我國債券市場，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)債來融資，把債券風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)和價(jià)值體現(xiàn)交由市場機(jī)制自主、自發(fā)、公開地自調(diào)節(jié)。還應(yīng)該引導(dǎo)房地產(chǎn)上市公司多進(jìn)行可轉(zhuǎn)債融資，在降低投資者風(fēng)險(xiǎn)的條件下解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)業(yè)中的金融風(fēng)險(xiǎn)主要來源于三個(gè)環(huán)節(jié)：購房者環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)和為房地產(chǎn)業(yè)提供貸款的金融機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)。在這三個(gè)環(huán)節(jié)中，購房者是最終支付來源，開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)資金循環(huán)的中心環(huán)節(jié)，金融機(jī)構(gòu)環(huán)節(jié)是整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的最終承擔(dān)者。要解決房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)問題，需要采用多管齊下的解決措施。

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F832.4；F293.3

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