高房?jī)r(jià)“擠人”也“擠經(jīng)濟(jì)”

高房?jī)r(jià)“擠人”也“擠經(jīng)濟(jì)”

2016年的樓市因其瘋狂程度而成為全民關(guān)注焦點(diǎn)。網(wǎng)上流傳這樣一個(gè)段子：近半上市公司利潤(rùn)不夠買京滬深一套豪宅，但賣掉1%的股份就夠買幾套了。房?jī)r(jià)輪番上漲，讓很多人后半輩子的財(cái)富和下一代的財(cái)富都被綁架進(jìn)來(lái)，而全民炒房下，財(cái)富配置愈來(lái)愈畸形，更會(huì)危及中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

樓市拍案驚奇：

房?jī)r(jià)無(wú)人看空，炒房遠(yuǎn)勝實(shí)業(yè)從屢見(jiàn)不鮮的徹夜排號(hào)，到不久前上海的離婚買房、杭州限購(gòu)前夜的搶房，再到如今的上市公司為保殼而賣房。大家都把目光盯上了房?jī)r(jià)，結(jié)果就是“房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲已逐漸成為了共識(shí)”。

一年凈利不如賣套房

因業(yè)績(jī)持續(xù)下滑面臨退市風(fēng)險(xiǎn)，名為*ST寧通B的上市公司突出奇招：賣房保殼。

該公司全稱為南京普天通信股份，是中國(guó)普天集團(tuán)旗下的國(guó)家大型通信制造企業(yè)，主營(yíng)業(yè)務(wù)為通信網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用和自動(dòng)化集成加工等高端技術(shù)產(chǎn)業(yè)。不過(guò)這家公司的業(yè)績(jī)并不怎么好。今年上半年*ST寧通B凈利潤(rùn)同比虧損擴(kuò)大至2110.91萬(wàn)元。因連續(xù)兩個(gè)會(huì)計(jì)年度出現(xiàn)虧損，該公司已經(jīng)被實(shí)行退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

為保殼，普天通信出了奇招。*ST寧通B公告顯示，公司通過(guò)北交所轉(zhuǎn)讓北京市西城區(qū)槐柏樹(shù)街兩套學(xué)區(qū)房，該房產(chǎn)賬面價(jià)值為129.74萬(wàn)元，評(píng)估2272.62萬(wàn)元，“若能按評(píng)估價(jià)成交，本次房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)計(jì)產(chǎn)生凈利潤(rùn)1200萬(wàn)元?！?/p>

事實(shí)上，想出賣房保業(yè)績(jī)這招的不止普天通信一家公司。

云賽智聯(lián)披露，將上海金穗路一處房產(chǎn)賣給了華鑫控股，云賽智聯(lián)將獲得5.04億元收入，最終實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓收益約1.86億元。而今年上半年，云賽智聯(lián)歸屬母公司的凈利潤(rùn)只有7073萬(wàn)元，還不到這次賣房收益的零頭。

公司如此，普通投資者對(duì)房產(chǎn)的瘋狂更甚。有人著急賣房，有人卻為買不到房上火著急。

不久前，受上海部分房產(chǎn)中介和自媒體謠言影響，上海人離婚買房的報(bào)道才剛剛過(guò)去，杭州又上演了限時(shí)搶房潮。

杭州實(shí)行限購(gòu)前一天，外地購(gòu)房者趕回杭州瘋狂簽約，成為今年杭州樓市一大奇觀。杭州一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)高管表示，一天的時(shí)間里成交5105套房產(chǎn)，在此前的杭州樓市幾乎絕無(wú)僅有。

而一度被指庫(kù)存量過(guò)高的無(wú)錫，不久前也出現(xiàn)了包場(chǎng)買房的景象?！耙郧斑€沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)開(kāi)發(fā)商在體育場(chǎng)認(rèn)購(gòu)房子的?！睙o(wú)錫一位購(gòu)房者說(shuō)。當(dāng)天，無(wú)錫某樓盤推出兩棟樓約400多套房源，吸引了3500人到場(chǎng)認(rèn)購(gòu)。因購(gòu)房人數(shù)較多，開(kāi)發(fā)商為此包下了一個(gè)可容納萬(wàn)人的體育中心。

“空頭部隊(duì)”幾乎銷聲匿跡

與以往房?jī)r(jià)一漲有就人出來(lái)喊泡沫不同，今年房地產(chǎn)一個(gè)耐人尋味的現(xiàn)象是：雖然房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高，但鮮見(jiàn)有人對(duì)樓市做出有分量的預(yù)警。曾經(jīng)的“空頭部隊(duì)”和“空軍司令”，幾乎銷聲匿跡。

“每次有專家說(shuō)房?jī)r(jià)要跌，但哪次不是狼來(lái)了。狼在哪？這七八年時(shí)間里，只看到房?jī)r(jià)漲，幾乎沒(méi)看到一線的房?jī)r(jià)跌過(guò)?，F(xiàn)在不買，以后更買不起；現(xiàn)在買，就是賺；不買，就虧了。”上海閔行房產(chǎn)交易中心一位購(gòu)房者說(shuō)。

更有南京購(gòu)房者吐槽，原本計(jì)劃賣掉一套南京郊區(qū)的房之后，再到市區(qū)換一套新房，但沒(méi)想到中心城區(qū)出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。幾周后再想買以前區(qū)域的房子，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，賣房的錢早已買不起以前的房子了。

中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，中國(guó)樓市除2008年出現(xiàn)過(guò)短暫的一定幅度的調(diào)整，近十幾年以來(lái)幾乎沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)大的波折，從房?jī)r(jià)曲線圖來(lái)看，呈現(xiàn)出持續(xù)向上的態(tài)勢(shì)；正是因?yàn)榇?，房?jī)r(jià)剛性上揚(yáng)正被越來(lái)越多的人認(rèn)同，使得更多購(gòu)房者瘋狂擁入樓市。

“當(dāng)下地方政策只具有喊話作用，對(duì)于已經(jīng)歷過(guò)多年限購(gòu)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除非信貸收緊，否則抑制作用非常有限。不收緊信貸的任何調(diào)控政策，都沒(méi)有作用?！北R文曦說(shuō)。

而全民炒房一個(gè)深層次的原因，在于貨幣政策?！八^貨幣之水，房產(chǎn)是容器。”在亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓看來(lái)，沒(méi)有超發(fā)的貨幣，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)如此癲狂；所謂的資產(chǎn)荒，與資產(chǎn)泡沫有相當(dāng)大的聯(lián)系度。

央行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國(guó)人民幣貸款增加9487億元，是7月4636億元的兩倍多，而8月份以住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款增加5286億元，占當(dāng)月份新增貸款的一半以上。

“資本想在一線和熱點(diǎn)城市尋找安全島，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)如此差，不要說(shuō)投資收益率了，能收回本金就不錯(cuò)了。資本對(duì)房地產(chǎn)的追逐，是市場(chǎng)對(duì)貨幣購(gòu)買力的普遍焦慮?！敝x逸楓說(shuō)。

關(guān)于貨幣、GDP與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系，據(jù)任澤平研究，從2000年至2015年間，M2（反映貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)）、GDP、城鎮(zhèn)居民可支配收入這三項(xiàng)的名義增速年均分別為16.4%、13.6%、11.2%。這組數(shù)據(jù)意味著，近15年平均每年的M2增長(zhǎng)速度，分別超過(guò)了GDP、城鎮(zhèn)居民收入名義增速2.8、5.2個(gè)百分點(diǎn)。

另一組相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，M2和GDP較高的年份，往往是房?jī)r(jià)大漲、地王頻出、房地產(chǎn)火爆的年份，如2009、2012、2015，以及2016年。

樓市還能瘋狂多久

現(xiàn)在熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)在國(guó)際上是什么水平？以上海為樣本，國(guó)際房產(chǎn)機(jī)構(gòu)戴德梁行將上海與紐約、倫敦進(jìn)行了比對(duì)。

“房?jī)r(jià)不可能漲到天上去，還是與收入的增長(zhǎng)相掛鉤。房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有泡沫，可以從當(dāng)期房?jī)r(jià)與GDP的比值看出來(lái)?！贝鞯铝盒懈呒?jí)董事伍惠敏稱。

據(jù)戴德梁行研究數(shù)據(jù)，2015年，上海房均價(jià)約397萬(wàn)元/套，紐約折合人民幣約320萬(wàn)元/套，上海已經(jīng)超過(guò)紐約，倫敦折合人民幣約493萬(wàn)元/套，差距大幅度縮小。

“套均總價(jià)不單是指豪宅，而是包括普通商品房在內(nèi)的每套房產(chǎn)的均值。比較不難看出，上海套均總價(jià)的增長(zhǎng)速度，要明顯高于紐約及倫敦。雖然上海去年套均房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)紐約，但2015年紐約人均GDP是上海的3倍，倫敦是上海的3.5倍?！蔽榛菝舯硎?，上海房?jī)r(jià)確已經(jīng)處于相當(dāng)?shù)母呶涣恕?/p>

“房?jī)r(jià)上揚(yáng)、地價(jià)瘋漲，地方土地收入猛增，地方政府的調(diào)控看上去嚴(yán)厲，但其實(shí)很‘溫柔’，甚至是矛盾的，并沒(méi)有嚴(yán)厲打擊的意思。”一位不愿具名的分析師說(shuō)。在房?jī)r(jià)大漲中，與“溫柔”政府相伴的，是地方土地收入的大增。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月全國(guó)單宗土地超過(guò)10億的地塊合計(jì)有65宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的地王高達(dá)46宗。

“每次經(jīng)濟(jì)繁榮多與房地產(chǎn)帶動(dòng)的消費(fèi)投資有關(guān)，而每次經(jīng)濟(jì)衰退則多與房地產(chǎn)去泡沫相聯(lián)?！比螡善皆谖恼轮兄赋?，雖然時(shí)代和國(guó)別不同，但歷次房地產(chǎn)泡沫走向瘋狂則無(wú)一例外受到流動(dòng)性過(guò)剩和低利率的刺激。

瑞銀經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近日指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勁的反彈如果持續(xù)到明年，可能會(huì)增加另一輪向下調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。高盛高華則在最新的報(bào)告中預(yù)測(cè)，二線城市的房?jī)r(jià)將在2017年年末下跌，但一線城市房?jī)r(jià)因土地供應(yīng)有限，可能會(huì)在短暫下跌之后再次反彈，并可能再創(chuàng)新高。

盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒，導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌，要解決這個(gè)問(wèn)題只能從三方面下手：降低資金潮水水位、增加優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、緩解購(gòu)房者的恐慌情緒。

“三方面都需要政策加碼。信貸不能只投入到房地產(chǎn)，要有政策約束信貸進(jìn)入實(shí)體。房地產(chǎn)去庫(kù)存也不能只去一二線，銀行對(duì)三四線城市應(yīng)該增加利率優(yōu)惠。政策應(yīng)對(duì)恐慌情緒有所作為，通過(guò)增加土地供應(yīng)給市場(chǎng)以平穩(wěn)的預(yù)期?！北R文曦表示。