2015年銀川市土地市場(chǎng)分析

■ 楊 明/唐正國(guó)

（1.銀川市國(guó)土資源局建設(shè)用地服務(wù)中心，寧夏 銀川 750000；2.國(guó)家土地督察西安局，陜西 西安710075）

2015年銀川市土地市場(chǎng)分析

■ 楊 明1/唐正國(guó)2

（1.銀川市國(guó)土資源局建設(shè)用地服務(wù)中心，寧夏 銀川 750000；2.國(guó)家土地督察西安局，陜西 西安710075）

對(duì)比銀川市2014年和2015年供地結(jié)構(gòu)、供地需求及供地面積等數(shù)據(jù)變化，發(fā)現(xiàn)2015年銀川市土地市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：(1)基礎(chǔ)設(shè)施用地量顯著增加；(2)住房用地結(jié)構(gòu)有所調(diào)整；(3)新區(qū)項(xiàng)目用地逐年增加；(4)掛牌土地流拍現(xiàn)象突出；(5)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫；(6)城市地價(jià)穩(wěn)中有增?？傮w看，銀川市土地市場(chǎng)逐漸趨于理性，政府投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目土地需求量增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于增速換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整和政策完善期，土地需求量相對(duì)減少。建議2016年銀川市土地利用工作應(yīng)在集約節(jié)約用地制度的前提下，重點(diǎn)圍繞去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，著力于統(tǒng)籌增量、挖掘存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，持續(xù)為供給側(cè)改革發(fā)力，確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

土地市場(chǎng)；分析；政策建議；銀川

0 引言

推進(jìn)土地供給側(cè)改革，增加土地有效供給能力，是當(dāng)前土地利用管理的重要內(nèi)容。如何發(fā)揮好土地資源在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的保障作用，建立和規(guī)范健康、穩(wěn)定的土地市場(chǎng)尤為重要。本文通過對(duì)2015年銀川市土地市場(chǎng)進(jìn)行分析，對(duì)比2014年和2015年的供地結(jié)構(gòu)、供地需求及供地面積等數(shù)據(jù)變化，從而為銀川市及寧夏回族自治區(qū)2016年及“十三五”期間土地利用管理的重點(diǎn)和差別化政策的制定，以及推動(dòng)“供給側(cè)改革”提供依據(jù)。

1 土地市場(chǎng)情況

銀川市土地市場(chǎng)供地采取招標(biāo)拍賣掛牌出讓、協(xié)議出讓及劃撥三種方式。其中：經(jīng)營(yíng)性用地及工業(yè)用地采取招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地，保障性住房、基礎(chǔ)設(shè)施、公共用地等采取劃撥形式供地，涉及改變土地用途、增加容積率等改變土地利用條件的采取協(xié)議出讓方式供地。2015年，銀川市在穩(wěn)定土地市場(chǎng)的前提下，加大了道路基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及保障性住房用地供應(yīng)量，土地利用形勢(shì)整體向好。但房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展卻不容樂觀，盡管國(guó)家利好政策不斷，樓市由低迷轉(zhuǎn)向回暖，但銀川市土地市場(chǎng)并沒有因此升溫，房地產(chǎn)用地成交量為五年來最低。

1.1 土地供應(yīng)情況

1.1.1 土地供應(yīng)總體情況

2015年銀川市供應(yīng)土地265宗，供地面積25827畝。與2014年相比增加供地74宗，增加供地面積9689畝（2014年供地191宗，供地面積16138畝）。（參見圖1）

(1)按照供地方式分析：2015年銀川市掛牌出讓土地81宗，供地面積3562畝，較2014年減少1宗，供地面積減少2107畝（2014年掛牌82宗，供地面積5669畝）；協(xié)議出讓土地42宗，供地面積684畝，較2014年增加26宗，供地面積減少389畝；劃撥供地142宗，供地面積21581畝，較2014年減少49宗，供地面積增加12187畝。（參見圖2）

(2)按照土地用途分析：2015年銀川市供應(yīng)商業(yè)用地46宗，供地面積1033畝，較2014年增加29宗，供地面積減少824畝（2014年供地17宗，供地面積1857畝）；供應(yīng)住宅用地34宗，供地面積3323畝，較2014年減少18宗，供地面積減少56畝（2014年供地52宗，供地面積3379畝）；供應(yīng)工業(yè)用地50宗，供地面積2271畝，較2014年增加15宗，供地面積增加314畝（2014年供地35宗，供地面積1957畝）；供應(yīng)公共設(shè)施用地（主要為科教、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、公園綠地）82宗，供地面積8466畝，較2014年增加17宗，供地面積增加4543畝（2014年供地65宗，供地面積3923畝）；供應(yīng)道路51宗，供地面積10732畝，較2014年增加29宗，供地面積增加5363畝（2014年供地22宗，供地面積5369畝）。（參見圖3）

圖1 2014年、2015年銀川市土地供應(yīng)情況對(duì)比（土地供應(yīng)總體情況）

圖2 2014年、2015年銀川市土地供應(yīng)情況對(duì)比（按供地方式）

圖3 2014年、2015年銀川市土地供應(yīng)情況對(duì)比（按土地用途）

1.1.2 房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況

2015年銀川市供應(yīng)房地產(chǎn)用地80宗，占全年供地宗數(shù)的30.18%；供地面積4356畝，占全年供地面積的16.86%。2014年供應(yīng)房地產(chǎn)用地57宗，占全年供地宗數(shù)的29.84%，供地面積4887畝，占全年供地面積的30.28%。與2014年相比，供地增加23宗，供地面積減少531畝。對(duì)于保障性住房，2015年供地23宗，供地面積2725畝，而2014年情況為供地14宗、供地面積1059畝。2015年與2014年相比，供地增加9宗，供地面積增加1666畝。（參見圖4）

1.2 地價(jià)指數(shù)變化情況

2015年銀川市城市地價(jià)綜合水平值為85.53萬元/畝，地價(jià)水平基本穩(wěn)定，較2014年略有增長(zhǎng)（2014年城市地價(jià)綜合水平值82.53萬元/畝）。其中，商業(yè)地價(jià)水平值為179.40萬元/畝（2014年為169.73萬元/畝），居住地價(jià)水平值為117.86萬元/畝（2014年為115.20萬元/畝），工業(yè)地價(jià)水平值為18.26萬元/畝（2014年為16.87萬元/畝）。商業(yè)地價(jià)、居住地價(jià)、工業(yè)地價(jià)水平呈階梯狀排列，商業(yè)地價(jià)最高，居住地價(jià)次之，工業(yè)地價(jià)最低，水平值之比為1∶0.66∶0.15。（參見圖5）

圖4 2014年、2015年銀川市房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況對(duì)比

圖5 2015年銀川市地價(jià)指數(shù)變化情況

2 土地市場(chǎng)情況分析

2015年，面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的嚴(yán)峻形勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出開發(fā)投資緊縮、房屋銷售增幅下滑趨勢(shì)?？傮w看，銀川市土地市場(chǎng)現(xiàn)狀主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)。

(1)基礎(chǔ)設(shè)施用地量顯著增加。隨著“一帶一路”戰(zhàn)略的實(shí)施，濱河新區(qū)、保稅區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、寧夏生態(tài)紡織示范園、閱海中央商務(wù)區(qū)等多個(gè)發(fā)展載體，正在引領(lǐng)新的增長(zhǎng)動(dòng)力。2015年銀川市政府加大基礎(chǔ)設(shè)施投入，在用地上，2015年基礎(chǔ)設(shè)施用地較2014年增加46宗，增長(zhǎng)率為52.87%，供地面積增加9906畝，增長(zhǎng)率為106.64%。

(2)住房用地結(jié)構(gòu)有所調(diào)整。2015年銀川市房地產(chǎn)中保障性住房用地占62.55%，商品房用地占37.45%；而2014年保障性住房用地占21.67%，商品房用地占78.33%。與2014年相比，保障性住房用地比例明顯提高，從21.67%增加至62.55%，商品房用地比例顯著降低，從78.33%降低至37.45%。

(3)新區(qū)項(xiàng)目用地逐年增加。2015年銀川市濱河新區(qū)供應(yīng)土地24宗，供地面積5278畝；2014年供地21宗，供地面積2383畝。2015年較2014年供地面積增加2895畝，增長(zhǎng)率121.49%。2015年公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施供地量大，共計(jì)5162畝，占濱河新區(qū)總供地量的97.80%。

(4)掛牌土地流拍現(xiàn)象突出。2015年銀川市掛牌成交土地81宗，流拍土地31宗，流拍土地占成交土地宗數(shù)38.27%。流拍土地中，房地產(chǎn)用地14宗，占到流拍土地的45.16%；工業(yè)等用地流拍17宗，占到流拍土地的54.84%。

(5)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫。2015年，隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的增加，銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，處在一個(gè)深度調(diào)整期。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信心下降，市場(chǎng)觀望氛圍加重，放緩了開發(fā)節(jié)奏；另一方面，前幾年銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，全市住房供應(yīng)總量較大，目前需求量萎縮，庫(kù)存壓力大，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)放緩開發(fā)節(jié)奏?？傮w呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅增長(zhǎng)。2015年1-11月份，市轄區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資288.46億元，同比增長(zhǎng)1.3%，市轄區(qū)完成商品住宅開發(fā)投資179.86億元，同比增長(zhǎng)3.4%。二是房屋施工面積保持增長(zhǎng)。新開工面積減少。1-11月份，市轄區(qū)房屋施工面積3088.4萬，同比增長(zhǎng)7.9%。其中住宅施工面積1832.79萬，同比增長(zhǎng)4.9%。市轄區(qū)房屋新開工面積695.86萬，同比減少 21.7%，其中，住宅新開工面積428.41萬，同比減少24.2%。三是房屋竣工面積同比減小。1-11月份，市轄區(qū)房屋竣工面積269.99萬，同比減少16.7%。其中住宅竣工面積147.83萬，同比減少33.7%。四是商品房銷售面積同比減少。1-11月份，市轄區(qū)房屋銷售面積424.72萬，同比減少18.32%，市轄區(qū)住宅銷售面積327.61萬，同比減少22.11%。五是商品房待售面積增長(zhǎng)。1-11月份，市轄區(qū)商品房待售面積412.65萬，同比增長(zhǎng)28.8%，其中，住宅待售面積236.37萬，同比增長(zhǎng)21.8%。

(6)城市地價(jià)穩(wěn)中有升。2015年銀川市地價(jià)增長(zhǎng)率為2.15%，市轄三區(qū)1-11月份完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資602.98億元，同比增長(zhǎng)11.4%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)288.46億元，較2014年同比增長(zhǎng)1.3%。地價(jià)與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開發(fā)投資呈同方向變化，反映出固定資產(chǎn)投資使得城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施及城市面貌明顯改善，對(duì)地價(jià)增長(zhǎng)起到一定的拉動(dòng)作用，穩(wěn)固了房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境，但地價(jià)增長(zhǎng)仍受市場(chǎng)供需關(guān)系及國(guó)家政策影響，處于理性增長(zhǎng)范圍。

從以上土地市場(chǎng)現(xiàn)狀分析不難看出，銀川市土地市場(chǎng)逐漸趨于理性，政府投資基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目土地需求量增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于增速換擋、結(jié)構(gòu)調(diào)整和政策完善期，土地需求量相對(duì)減少。

3 政策建議

通過對(duì)2015年土地市場(chǎng)分析，建議2016年土地利用工作在節(jié)約集約用地制度的前提下，重點(diǎn)圍繞去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，著力于統(tǒng)籌增量、挖掘存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，持續(xù)為供給側(cè)改革發(fā)力，確保社會(huì)經(jīng)濟(jì)健康、穩(wěn)定發(fā)展。具體政策建議如下：

(1)推進(jìn)“供給側(cè)改革”。供給側(cè)改革的實(shí)質(zhì)是要放松管制、釋放活力、讓市場(chǎng)發(fā)揮更大作用，從而降低制度性交易成本[1]，靈活、創(chuàng)新使用差別化土地政策，合理、高效利用土地資源。一是加大土地政策引導(dǎo)支持。鼓勵(lì)創(chuàng)新，滿足創(chuàng)新用地需求，對(duì)生活性服務(wù)業(yè)設(shè)施建設(shè)用地予以優(yōu)先安排，加大養(yǎng)老、健康、家庭等生活性服務(wù)業(yè)用地政策落實(shí)力度。二是改進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理。結(jié)合企業(yè)投資規(guī)模、生存周期等，推行先租后讓、租讓結(jié)合供應(yīng)方式，降低企業(yè)興辦門檻；鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)多層工業(yè)廠房，供中小企業(yè)進(jìn)行研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)多功能復(fù)合利用[2]。三是探索實(shí)施PPP模式。城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)捆綁開發(fā)，將土地綜合整治與類集建區(qū)（集建區(qū)）聯(lián)動(dòng)捆綁開發(fā)，將土地整治過程中的低效工業(yè)搬遷成本和農(nóng)地整治成本分?jǐn)偟筋惣▍^(qū)（集建區(qū)）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中，并通過土地整治改善生態(tài)環(huán)境，提升經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目效益[3]。四是擴(kuò)大出讓范圍。探索將公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施用地采取有償方式供應(yīng)。

(2)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。展望2016年，“去庫(kù)存”將成為全年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主基調(diào)[4]，應(yīng)研究加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)的針對(duì)性和精準(zhǔn)性，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)適度活躍，逐步降低房地產(chǎn)庫(kù)存。一是合理確定住房用地供應(yīng)總量。根據(jù)銀川市土地市場(chǎng)實(shí)際情況，圍繞“穩(wěn)增長(zhǎng)、去庫(kù)存、降成本”，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、布局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地。對(duì)閑置住房用地面積超過已批準(zhǔn)住房用地總面積10%以上的開發(fā)企業(yè)，不允許通過各種方式取得住房新增土地。二是大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度。出臺(tái)棚戶區(qū)改造貨幣化安置相關(guān)政策，適度控制新建安置區(qū)，通過搭建平臺(tái)和開發(fā)企業(yè)讓利、稅收減免等措施引導(dǎo)棚戶區(qū)居民選擇存量住房安置。三是鼓勵(lì)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)換用途利用。引導(dǎo)其用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)。四是創(chuàng)新供地模式。靈活確定地塊面積、組合不同用途和面積地塊搭配供應(yīng)，綜合運(yùn)用多種供地方式，完善招拍掛手段，減少流標(biāo)、流拍，避免出現(xiàn)異常高價(jià)地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

(3)推進(jìn)節(jié)約集約用地。一是嚴(yán)控建設(shè)用地增量。嚴(yán)格落實(shí)限制和禁止供地目錄，對(duì)產(chǎn)能過剩的行業(yè)一律不得供地。保障新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)及大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地需求，支持高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)性強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地，以土地利用方式轉(zhuǎn)變促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和結(jié)構(gòu)優(yōu)化。二是加強(qiáng)土地規(guī)劃管控。通過空間管制、用途管制，確保建設(shè)用地規(guī)模不突破，耕地占補(bǔ)平衡。三是加強(qiáng)土地利用監(jiān)管。加強(qiáng)規(guī)劃執(zhí)行和土地審批、征收、供應(yīng)的監(jiān)管，科學(xué)用地、合理用地，杜絕土地投機(jī)。出臺(tái)建設(shè)用地供后監(jiān)管辦法。四是合理確定供地結(jié)構(gòu)。對(duì)房地產(chǎn)用地要嚴(yán)格管控，對(duì)保障性住房用地做到應(yīng)保盡保；對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施用地要嚴(yán)把建設(shè)規(guī)模；支持扶持工業(yè)項(xiàng)目“上山”進(jìn)園區(qū)。五是盤活閑置土地。對(duì)于一些企業(yè)用地，可積極摸排、盤活利用閑置廠房、破產(chǎn)企業(yè)等存量建設(shè)用地，對(duì)閑置用地予以協(xié)議收回或幫助企業(yè)重新嫁接新項(xiàng)目（轉(zhuǎn)讓、合作）[5]。

[1]陳書榮,陳宇.土地審批制度的供給側(cè)改革:征批分離[J].中國(guó)土地,2016(2):21-23.

[2]董祚繼.以改革創(chuàng)新持續(xù)釋放土地紅利[J].中國(guó)土地,2016 (1):20-23.

[3]顧守柏,劉偉,夏菁.PPP模式在上海土地整治中的應(yīng)用[J].中國(guó)土地,2015(9):43-46.

[4]孫國(guó)瑞.去庫(kù)存的路有多遠(yuǎn)？[N].中國(guó)國(guó)土資源報(bào),2016-01-06(05).

[5]石建明.破解土地要素對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約[J].中國(guó)土地, 2016(2):49-50.

Analysis on Land Market in the City of Yinchuan in 2015

YANG Ming1, TANG Zhengguo2
(1.The Service Center of Construction Land, Yinchuan Land and Resources Bureau, Yinchuan Ningxia 750000, China;2. Xi’an Bureau of State Land Supervision, Xi’an Shaanxi 710075, China)

Contrasting the change in the number of the structure, the demand, and the area of land supply in 2014 with those of 2015, the land market in the city of Yinchuan in 2015 has the following characteristics: notable increase is made in the land use for infrastructure construction; some adjustments are carried out in the land structure for building houses;land use for the construction of projects in new district is increasingyear by year;listedland auction failureis the major phenomenon; property market has cooled somewhat; andurban land price are steadily increasing. In general,the land market in Yinchuan has been rational gradually; land demand for government-invested projects is increasing;real estate market is experiencing the combined effects of a gear change in the pace of economic growth coupled with the perfecting of structural adjustment and the policy.All of this has made the land demandrelatively decrease. Furthermore, this paper gives some suggestions for improving the initiatives that the government of Yinchuan should be taken. These include: with the goal of pursuing intensive and economical use of land, priority must be placed on cutting overcapacity and excess inventory, deleverage, reducing costs, and strengthening points of weakness; they should focus their efforts on making overall plan concerning increment, digesting the production capacity that we already have, and optimizing the structure with a view to making sustained efforts to exert force for the reform on the supply side; and ensuring sound and stable development of China's economy and society.

land market; analysis; policy suggestions; Yinchuan

F301.2；F062.1

A

1672-6995（2016）04-0022-04

2016-02-23；

2016-03-18

楊明（1970-），男，寧夏回族自治區(qū)銀川市人，銀川市國(guó)土資源局建設(shè)用地服務(wù)中心主任、土地估價(jià)師，大學(xué)本科，主要從事土地利用管理方面研究。