◎ 薛海江

辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記需區(qū)別對(duì)待

◎ 薛海江

案 情

某不動(dòng)產(chǎn)名下有多名股東，在辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，產(chǎn)生兩種意見(jiàn)：一種意見(jiàn)認(rèn)為該不動(dòng)產(chǎn)股東同意不同意是其內(nèi)部事務(wù)，不應(yīng)影響辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；一種意見(jiàn)認(rèn)為要看該不動(dòng)產(chǎn)登記的所有者是誰(shuí)，根據(jù)情況區(qū)別對(duì)待。筆者同意第二種意見(jiàn)。

分 析

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條規(guī)定：“申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；（二）買賣、互換、贈(zèng)與合同；（三）繼承或者受遺贈(zèng)的材料；（四）分割、合并協(xié)議；（五）人民法院或者仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)；（六）有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或者主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件；（七）相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證；（八）其他必要材料。”全體股東大會(huì)的決議是內(nèi)部事務(wù)，雖然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》未把股東大會(huì)決議作為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記所提供的必要材料，但也要視情況而定。如果不動(dòng)產(chǎn)登記在多個(gè)股東名下，即各個(gè)股東同時(shí)被登記為產(chǎn)權(quán)人，則該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)屬于共有。如果法定代表人的轉(zhuǎn)讓行為未經(jīng)過(guò)股東會(huì)決策或未通知股東的，其行為也涉嫌侵犯了股東權(quán)益，這樣的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是不合法的，也是無(wú)效的。也就是說(shuō)，如果不動(dòng)產(chǎn)登記在多個(gè)股東名下，需要經(jīng)過(guò)各股東同意或者委托代理人可以代表簽署轉(zhuǎn)讓合同并把相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人。

要判斷不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過(guò)程中是否按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記進(jìn)行更深入的了解、審查和判斷。因此，要由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員來(lái)判斷該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記形式是否符合相關(guān)規(guī)定。因此，判斷該不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否符合相關(guān)規(guī)定，建議除不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條規(guī)定的材料外，還應(yīng)該加上該不動(dòng)產(chǎn)所有股東同意并出具的證明，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)所有人提供的材料以及該不動(dòng)產(chǎn)所有股東的證明予以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（作者單位：修武縣國(guó)土資源局）