文/王春勇　天津土地交易中心　天津　300042

城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新及政策建議

文/王春勇天津土地交易中心天津300042

城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)建設(shè)屬于長(zhǎng)期性、艱巨性的工作，但我國(guó)相關(guān)基礎(chǔ)性制度工作十分薄弱，且城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)運(yùn)行與政府、集體、農(nóng)戶等方面主體息息相關(guān)，其間的權(quán)益關(guān)系更是需要進(jìn)一步加強(qiáng)，而我國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)建設(shè)中流轉(zhuǎn)農(nóng)戶可持續(xù)發(fā)展還應(yīng)進(jìn)一步探究。本文探討了城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新，并提出了實(shí)用性政策建議，為城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新水平提升有著極大推動(dòng)作用。

城鄉(xiāng)統(tǒng)一；土地市場(chǎng)；制度創(chuàng)新；政策建設(shè)

城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而產(chǎn)生的，屬于一種新型體制，于二元特征背景下，城鄉(xiāng)土地使用權(quán)與所有權(quán)均具備各自的主體，且其彼此之間不可以自由交換，再者是城市土地均用于城市建設(shè)中，農(nóng)村土地亦用于農(nóng)地使用，而這兩方面用途差異則形成了不同價(jià)格體系。我國(guó)城市土地市場(chǎng)已發(fā)展的較為完善，但農(nóng)村土地市場(chǎng)卻缺乏法律支持，更缺乏科學(xué)合理的行政管理工作，其間關(guān)于市場(chǎng)交易的土地流轉(zhuǎn)根本不能實(shí)現(xiàn)正常的市場(chǎng)交易體系。因此，探討城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新及政策建議，對(duì)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度的進(jìn)一步發(fā)展有著極大推動(dòng)作用。

一、城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新的重要性

我國(guó)土地市場(chǎng)制度體現(xiàn)出的是十分典型的二元特征，國(guó)內(nèi)城鄉(xiāng)割裂的土地市場(chǎng)制度結(jié)構(gòu)主要是土地產(chǎn)權(quán)城鄉(xiāng)二元，農(nóng)村土地屬于農(nóng)村集體所有，而城市土地是屬于國(guó)家，城鄉(xiāng)土地所有權(quán)與使用權(quán)不可以交換；再是城鄉(xiāng)土地用途二元，農(nóng)村土地農(nóng)用，城市土地是用于城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)，城鄉(xiāng)土地不可自由流轉(zhuǎn)；城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)二元，農(nóng)村土地市場(chǎng)化結(jié)構(gòu)是以土地流轉(zhuǎn)、租賃、合作入股等共同開(kāi)發(fā)的；城鄉(xiāng)土地價(jià)格亦是二元的，體系是割裂不完整的；城鄉(xiāng)土地規(guī)劃及管理亦是十分薄弱；加上國(guó)家土地征收制度安排造成農(nóng)村土地價(jià)值被低估，國(guó)家從農(nóng)民手里低價(jià)征收土地，現(xiàn)行的法律規(guī)定與征收耕地補(bǔ)償費(fèi)用是根據(jù)原土地用途產(chǎn)值進(jìn)行的賠償，且行政壟斷定價(jià)勢(shì)力會(huì)使得競(jìng)標(biāo)地組曲線這段。這些問(wèn)題的出現(xiàn)，都使得城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新十分重要。

二、城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新政策

1.加強(qiáng)土地使用權(quán)能一致性

土地交易強(qiáng)調(diào)的是土地權(quán)利交易，而土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)現(xiàn)代統(tǒng)一土地市場(chǎng)建立十分重要。這時(shí)我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)農(nóng)村土地使用權(quán)能和城市土地使用權(quán)能的統(tǒng)一，科學(xué)合理的確定土地產(chǎn)權(quán)主體，再是建立完整的土地產(chǎn)權(quán)體系，確保土地產(chǎn)權(quán)平等合理的流動(dòng)。土地產(chǎn)權(quán)主體確立十分重要，農(nóng)村集體中的所有值土地和城市國(guó)家所有制土地，其既相同也不同，這時(shí)就應(yīng)確保兩者本質(zhì)上的相同；且建立完整的土地產(chǎn)權(quán)體系，應(yīng)將其升為法律，相應(yīng)的法律中明確農(nóng)民規(guī)定的使用期限中，其各方面工作應(yīng)極具獨(dú)立性、排他性、確定性，從而確保其間各方面工作不受侵害；要強(qiáng)調(diào)土地產(chǎn)權(quán)的平等合理流動(dòng)，以其流動(dòng)合理性衡量社會(huì)發(fā)展效率。

2.加強(qiáng)法律與市場(chǎng)制度安排

可以法律來(lái)明確和減少轉(zhuǎn)讓的法律方面不必要的麻煩，其轉(zhuǎn)讓費(fèi)用應(yīng)偏低，要著眼于農(nóng)村土地使用權(quán)能統(tǒng)一性，且對(duì)我國(guó)相應(yīng)的現(xiàn)行法律及制度施以合理的修改，并將其重新安排。全方位分析我國(guó)的實(shí)際情況，及時(shí)修改城市土地屬于國(guó)家的憲法準(zhǔn)則，這樣才能結(jié)束國(guó)家壟斷的征地制度，從而逐漸將征地限制于公共利益目的范圍中；且法律上明確不改變的集體土地所有權(quán)性質(zhì)下，允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市合法流轉(zhuǎn)；其間符合土地利用總體規(guī)劃與經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的建設(shè)用地，其土地實(shí)際持有者為農(nóng)民或是農(nóng)民代表及用地方直接展開(kāi)平等的談判，根據(jù)市場(chǎng)法則施以土地市場(chǎng)交易；法律允許和鼓勵(lì)的農(nóng)民應(yīng)以土地入股、產(chǎn)權(quán)交易、租賃等方法進(jìn)行開(kāi)發(fā)與建設(shè)；加大發(fā)展及規(guī)范力度，積極培育農(nóng)地市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中介組織，從而為城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地提供更好的服務(wù)。

3.加強(qiáng)稅收制度合理調(diào)節(jié)

應(yīng)構(gòu)建科學(xué)健全的現(xiàn)代土地稅收制度，有效調(diào)節(jié)土地主體利益及其行為之間的關(guān)系，根據(jù)平等交易原則，展開(kāi)土地產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)化交易，以規(guī)范科學(xué)的稅收工具展開(kāi)土地市場(chǎng)關(guān)系與收益調(diào)節(jié)，這亦是國(guó)際上通行且十分成熟的手段。加強(qiáng)土地增值稅征收，并開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅，合理加大圈占土地、一戶多宅、一戶多房的成本，土地保有占用應(yīng)盡可能低成本，土地需求亦會(huì)形成很大的壓力，這時(shí)國(guó)家就可開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅，以分級(jí)累進(jìn)形式對(duì)此進(jìn)行征收，且房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)控制于相應(yīng)的范圍之內(nèi)，在此范圍內(nèi)應(yīng)實(shí)現(xiàn)免稅，而超過(guò)分段則應(yīng)計(jì)稅；之后就是開(kāi)征土地用途調(diào)節(jié)稅，嚴(yán)格調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)商的土地開(kāi)發(fā)行為。

4.加強(qiáng)土地市場(chǎng)宏觀調(diào)控

應(yīng)積極堅(jiān)持統(tǒng)一管理原則，建設(shè)項(xiàng)目用地應(yīng)是國(guó)家、集體、個(gè)人的多元化供地，不過(guò)交易確認(rèn)與審批和管理用及時(shí)統(tǒng)一至國(guó)土部門(mén)。要盡快制定出科學(xué)合理的全國(guó)經(jīng)濟(jì)布局規(guī)劃，并嚴(yán)格實(shí)行，盡可能防止重復(fù)建設(shè)，展開(kāi)嚴(yán)格的全國(guó)土地整體規(guī)劃，城市規(guī)劃和鄉(xiāng)村、集鎮(zhèn)規(guī)劃展開(kāi)相應(yīng)的管制，應(yīng)嚴(yán)格控制農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；再是展開(kāi)強(qiáng)制締約制度及土地征收，必要時(shí)可實(shí)現(xiàn)依法行使；合理完善城鄉(xiāng)地價(jià)評(píng)估及基準(zhǔn)地價(jià)制度，盡可能的杜絕和降低土地交易活動(dòng)非公開(kāi)化、非契約化問(wèn)題，加強(qiáng)市場(chǎng)透明度，從而全面加深城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新力度，確保我國(guó)土地市場(chǎng)有序發(fā)展。

5.加強(qiáng)農(nóng)民社會(huì)保障

相關(guān)部門(mén)應(yīng)全面分析我國(guó)實(shí)際情況，加強(qiáng)農(nóng)地直接流轉(zhuǎn)離開(kāi)土地農(nóng)民社會(huì)保障，積極借鑒城市居民與企業(yè)構(gòu)建社會(huì)保障手段，政府可強(qiáng)制引導(dǎo)加強(qiáng)市場(chǎng)化模式。法規(guī)中應(yīng)明確規(guī)定，構(gòu)建農(nóng)民社會(huì)保證強(qiáng)制性，且構(gòu)建農(nóng)民社保基金，基金的來(lái)源可采取三、三制方式，以此合理籌集專(zhuān)戶儲(chǔ)存。農(nóng)民的社會(huì)保障內(nèi)容應(yīng)包括農(nóng)民最低生活保障與農(nóng)民養(yǎng)老保障、農(nóng)民醫(yī)療保障，以便為農(nóng)民提供受教育和培訓(xùn)保障；農(nóng)民社會(huì)保障基金監(jiān)督管理及經(jīng)營(yíng)應(yīng)十分嚴(yán)格；從而有效確保城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新有序開(kāi)展。

結(jié)語(yǔ)：

隨著國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，推動(dòng)了城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，本文分析了城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新的重要性，并提出了實(shí)用性城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新政策，為城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)制度創(chuàng)新水平提升有著極大推動(dòng)作用。

［1］曾威，黃大熹.建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)的可行性探究［J］.金融經(jīng)濟(jì)，2011（14）.

［2］張繼祥，呂萍.構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)［J］.蘭州學(xué)刊，2010（02）.

［3］王克強(qiáng)，趙露，劉紅梅.城鄉(xiāng)一體化的土地市場(chǎng)運(yùn)行特征及利益保障制度［J］.中國(guó)土地科學(xué)，2010（12）.