文/張逸威　浙江華東建設(shè)工程有限公司　浙江杭州　310030

房產(chǎn)測量精度控制研究

文/張逸威浙江華東建設(shè)工程有限公司浙江杭州310030

房屋是人們?nèi)粘Ｉ钆c生產(chǎn)中不可或缺的重要物質(zhì)要素，住房問題是關(guān)乎著人民大眾的關(guān)鍵問題。伴隨著房地產(chǎn)商品化及房價(jià)突飛猛進(jìn)的提高，房產(chǎn)測量精度越來越成為大家在購買房屋及銷售房屋時(shí)關(guān)注的焦點(diǎn)。本文針對(duì)房產(chǎn)測量精度控制進(jìn)行研究，提出相關(guān)的技術(shù)要點(diǎn)，望能夠?yàn)槿蘸蠓慨a(chǎn)測量工作的開展提供一定的參考價(jià)值。

房產(chǎn)；測量；精度；控制

房產(chǎn)測量是遵循目前國家相關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與相關(guān)信息資料，對(duì)房屋自然情況與產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行的專業(yè)性測量。房產(chǎn)測量的最終結(jié)果在房產(chǎn)管理單位確定發(fā)證后便具備了一定的法律效力，可作為今后處理產(chǎn)權(quán)糾紛的主要依據(jù)，是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理單位為廣大產(chǎn)權(quán)人供應(yīng)法律保護(hù)的主要根據(jù)。與此同時(shí)能夠很好的處理房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間存在的法律糾紛，對(duì)違章占地的系統(tǒng)性審核提供真實(shí)可靠的信息依據(jù)。對(duì)于城市建設(shè)、規(guī)劃及管理而言，房產(chǎn)測量成果是必不可少的重要依據(jù)。房地產(chǎn)測量的精度對(duì)于買賣雙方的利益都有著直接性的影響，受到了大家的重視。為更好的維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序，促使商品房地產(chǎn)測量的精準(zhǔn)度得到顯著程度的提升，減少房地產(chǎn)買賣雙方的糾紛，維護(hù)雙方尤其是廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，國家專門制定了《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》。然而，在具體的施行過程當(dāng)中依然潛存著各種各樣的問題，其中涉及到相同類別的問題時(shí)還有可能產(chǎn)生各種分歧，所以需要針對(duì)這些問題進(jìn)行相關(guān)研究。

一、房產(chǎn)測量工作中的常見技術(shù)問題

1.檢定設(shè)備與棱鏡常數(shù)問題

通常情況下，房產(chǎn)測量精度有著非常高的要求，房產(chǎn)測量工作的開展一般運(yùn)用的是內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字房產(chǎn)測量的方式。房產(chǎn)測量的過程當(dāng)中一定要運(yùn)用相關(guān)資質(zhì)單位檢定通過的設(shè)備來開展系統(tǒng)性的測量。從全站儀的層面進(jìn)行分析，其主要是對(duì)測距儀的加常數(shù)與乘常數(shù)進(jìn)行的測定。房產(chǎn)測量測圖當(dāng)中，因相互間離得非常近，所以，設(shè)備乘常數(shù)是可以忽略的，但是加常數(shù)是一定要進(jìn)行著重考慮的因素。

2.房產(chǎn)測量中的偏心測量問題

通常狀況下，數(shù)據(jù)采集工作當(dāng)中，棱鏡后背是貼合放置在房屋角點(diǎn)上，棱鏡是面向設(shè)備的方向的，可現(xiàn)實(shí)條件中的很多情況并非是規(guī)定的那樣。

3.對(duì)稱邊長度實(shí)地丈量不一致問題

房屋實(shí)地勘測的過程當(dāng)中，若實(shí)測房屋的每一條邊，就有可能存在一定的測量誤差。同時(shí)，房屋建設(shè)作業(yè)過程當(dāng)中的問題也可能會(huì)引起房屋的前后墻、左右山墻及施工圖中原本對(duì)稱相等邊在實(shí)地不相等的情況的出現(xiàn)。

4.共有面積分?jǐn)倖栴}

一般性的住宅樓，需將每戶的建筑面積進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)算，這種狀況下，首先要對(duì)房屋的總建筑面積進(jìn)行計(jì)算，后將房屋的套內(nèi)建筑總面積進(jìn)行計(jì)算，求出共有的面積，隨后將分?jǐn)傁禂?shù)進(jìn)行計(jì)算，根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按照一定的比例進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。較為特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級(jí)分?jǐn)偧岸嗉?jí)分?jǐn)偟?，則需要遵循“誰受益，誰分?jǐn)偂痹瓌t進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

二、解決存在問題的辦法

1.最大限度上提升房產(chǎn)測繪部門及相關(guān)測量工作人員的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)，創(chuàng)建完善的質(zhì)量控制系統(tǒng)，以促使房產(chǎn)測繪行業(yè)從業(yè)工作人員綜合素質(zhì)得到顯著程度的提升。房產(chǎn)測量實(shí)施行業(yè)市場準(zhǔn)入機(jī)制，遵循資質(zhì)掌控，最短時(shí)間內(nèi)創(chuàng)建房產(chǎn)測量師制度，從根本上促使房產(chǎn)測量工作得到有效的改善。

2.房產(chǎn)管理單位、房產(chǎn)測量單位需進(jìn)一步強(qiáng)化宣傳及普及房產(chǎn)測繪專業(yè)知識(shí)?，F(xiàn)階段，有大量的房產(chǎn)業(yè)主、甚至是一些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)房產(chǎn)測繪專業(yè)知識(shí)并不是很了解，從而造成業(yè)主產(chǎn)生很多的誤會(huì)，一些開發(fā)企業(yè)走了很多的彎路，造成巨大的損失及很大的浪費(fèi)。

3.目前產(chǎn)權(quán)登記與房產(chǎn)測繪工作方式，造成了開發(fā)方在其中扮演的角色過重，業(yè)主的參與度非常低，業(yè)主的利益并不能得到有效的保障。

4.進(jìn)一步強(qiáng)化相關(guān)部門間的聯(lián)系與溝通，土地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工需嚴(yán)格的按照規(guī)定來辦事，以避免建筑物中客觀狀況的出現(xiàn)，及土地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工互不協(xié)調(diào)及開發(fā)方隨意變更等狀況的發(fā)生。

5.提高房產(chǎn)測量精度，最為關(guān)鍵的是測繪技術(shù)的有效運(yùn)用。

三、房產(chǎn)測量方法及精度控制

房產(chǎn)測量以中誤差作為評(píng)定精度的基本標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍的中誤差作為限差。

1.房產(chǎn)測量的方法

房產(chǎn)測量的方式大致上有：①方位與方位交會(huì)法：方向交會(huì)法（前方交會(huì)、單三角形側(cè)方交會(huì)、后方交會(huì)）、兩直線相交、方向與直線交會(huì)法、已知點(diǎn)已知直線的垂足等。一定要注意點(diǎn)、線、方向的有效綜合。②距離與距離交會(huì)法：這種方法廣泛應(yīng)用于測定二類界址點(diǎn)，是以一定的距離相交得到交叉點(diǎn)的一種測量方法。這種方法會(huì)得到待定點(diǎn)的兩個(gè)結(jié)果，需要再從第三個(gè)已知點(diǎn)進(jìn)行距離交會(huì)以得到待定點(diǎn)的確定結(jié)果，同時(shí)也可以用第三個(gè)已知點(diǎn)的距離交會(huì)數(shù)據(jù)進(jìn)行粗差檢測。③方位與距離交會(huì)法：極坐標(biāo)法是這種方法的典型。④直角坐標(biāo)法等。

2.正確區(qū)分房產(chǎn)測量面積“精度”與商品房銷售合同中“面積誤差”的不同含義

國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中明確規(guī)定：房產(chǎn)面積測量的精度是以中誤差為評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。房產(chǎn)測量人員在對(duì)房屋建筑面積測量的過程當(dāng)中，因設(shè)備、天氣。地質(zhì)環(huán)境、技術(shù)水準(zhǔn)等多方面因素的影響，針對(duì)某一測量面積數(shù)據(jù)通過不同人員或多次的測量，最終的結(jié)果并不相同，必定會(huì)形成一定的誤差。然而，《商品房銷售合同》當(dāng)中面積誤差的概念是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積的誤差，其中，誤差比絕對(duì)值要求不超出3%。挑選3%作為基本標(biāo)準(zhǔn)，主要目的是為了解決目前商品房銷售中存在的面積糾紛。在目前商品房買賣中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)面積誤差不作約定或單方面做出規(guī)定，為充分的確保處于弱勢地位的買受人的利益，遇到這種合同中并沒有做出明確規(guī)定的情況時(shí)，誤差比絕對(duì)值不超出3%的基本標(biāo)準(zhǔn)為處理面積糾紛問題提供了具體的參照和依據(jù)，以免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在面積上進(jìn)行惡意欺詐。

產(chǎn)權(quán)登記面積是由具有房產(chǎn)測量資格的企業(yè)按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的具體規(guī)定對(duì)房屋進(jìn)行測量計(jì)算，并由房地產(chǎn)行政主管部門確定的面積。然而，合同約定面積是開發(fā)商在房屋竣工驗(yàn)收前通過設(shè)計(jì)圖計(jì)算出的大概面積?！渡唐贩夸N售合同》中的面積誤差比絕對(duì)值不可高出3%，僅能以房產(chǎn)主管單位登記的產(chǎn)權(quán)面積與合同約定面積之差來加以認(rèn)定。

結(jié)語：

要想使房產(chǎn)測量的精度得到顯著程度的提高，需要從制度與技術(shù)兩個(gè)層面入手，特別是要保證房產(chǎn)測量技術(shù)方法及測量設(shè)備的先進(jìn)。

［1］李向明.房產(chǎn)測量技術(shù)探討［J］.大眾科學(xué).2007年第1期.