文/尹春江　重慶招商依云房地產有限公司　重慶　401121

淺談房地產項目設計階段成本管理核心價值挖掘與優(yōu)化實戰(zhàn)

文/尹春江重慶招商依云房地產有限公司重慶401121

隨著社會經濟的發(fā)展，房地產行業(yè)已從黃金時代進入白銀時代，典型的特點是競爭越來越激烈，利潤越來越薄，節(jié)約的成本就是利潤，成本管理工作更加顯得重要。項目全生命周期成本管理［1］已經成為行業(yè)共識，其中設計階段影響項目成本達70%以上，如何做好項目設計階段成本管理核心價值的挖掘，并形成行之有效的操作方法，成為房地產企業(yè)面臨的重要問題。

房地產項目；設計階段；成本管理；實戰(zhàn)

當前，房地產企業(yè)在設計階段成本管理上面臨的問題有：客戶定位不準確、盈利水平不明確、設計水平跟不上、成本意識不強等問題。本文將對以上問題進行分析與探討，并提出解決方法。

一、精準定位客戶群體

精準定位是房地產項目成功的關鍵，根據項目定位決定設計，并進行成本適配，并生產出針對特定客戶的特定產品。客戶分類以“首置、首改、再改”為基礎，再結合一些具體情況進行決策，例如首置房要注意總價控制；精裝房要考慮到主要客戶為自住者（非投資者）以及公司的工程質量以及采購能力?；诳蛻艟珳识ㄎ坏某杀緝?yōu)化與控制才是一條可持續(xù)的成本管理之路。

二、清晰把握項目的盈利水平

要清晰把握項目的盈利水平，就得管理好目標成本與動態(tài)成本。目標成本方面，根據各產品業(yè)態(tài)的利潤，進行產品決策；明確成本分攤原則和方法；了解各項成本科目的設置與定義；樹立目標成本的剛性，超目標要進行追責與審批。動態(tài)成本方面：建立完整的合同臺賬，確保合同編號清晰有序；動態(tài)成本是定價的重要依據，也是影響經營結果的關鍵因素，必須嚴謹；嚴控變更，對已發(fā)生變更要及時審結。作為一名優(yōu)秀的成本工程師，要有在項目前期就能預判項目成本水平及盈利水平的能力。

三、設計階段成本管理

設計階段影響項目總成本70%以上，在該階段設計部的角色為“方案中心”，成本部的角色為“數據中心”。同時，盡量用“設計階段成本管理”取代“設計優(yōu)化”，前者在設計過程中進行控制，結果一步到位，而后者在已有方案基礎上進行優(yōu)化，會付出時間與經濟的代價。成本工程師要具備數據化分析的能力、一錘定音的魄力以及斬釘截鐵的自信。

（一）成本對標

“標”指的是合理區(qū)間，并具有量化標準，非成本越低越好。合理區(qū)間可以參照標桿企業(yè)的指標，并結合自身企業(yè)情況確定。對標常用指標為含鋼量、砼含量、窗地比、墻地比、軟硬景比等，更細的還應包括每百米雨（污）水井數量、每100m2景觀燈數量等。同時，成本指標應具有剛性，不達指標，禁止開工。

（二）全過程設計階段成本管理

1.規(guī)劃設計階段成本管理與優(yōu)化：土地價值最大化利用，如退紅線區(qū)域土地爭取設計為室外停車位；車位布置，沿外圍可布置更多車位；小區(qū)道路盡量拉直，減少鋪裝面積，促進行車安全；組團設計應充分考慮后期物業(yè)管理成本，物業(yè)參與其中；尊重原始地貌，借用原始地貌進行景觀造型及地下室設計；“滯重資產”控制，對于會所、大面積商鋪、底墅、頂墅、車位（針對不好賣區(qū)域）等價值高但不好銷售的產品，盡量少設計。

2.方案設計階段成本管理與優(yōu)化：外立面選擇，根據客戶定位確定；外墻系數，優(yōu)化到合理區(qū)間；外墻保溫方案要進行比選；車位設計，根據車位規(guī)劃配建數量及計數標準、銷售價格等因素，綜合選用子母車位、大小車位、機械車位等；排水系數優(yōu)化，從3‰到1.5‰，對整個場地來說可以節(jié)約大量土石方；地基與基礎，計算取值應注意優(yōu)化，防止過于保守；層高，住建部發(fā)布宜居層高為2.80m，針對首置產品標準層層高設計為2.80m即可，同時注意優(yōu)化地下室管線及梁的布置，進而優(yōu)化地下室層高。

3.初步設計階段成本優(yōu)化：著重從結構選型與構件設計、景觀軟硬景比例方面進行優(yōu)化。

4.施工圖設計階段成本優(yōu)化：針對客戶定位，確定建造標準以后，根據“設計優(yōu)化一覽表”逐項核對，每一個細小的點均不放棄優(yōu)化。

（三）零浪費計劃

零浪費計劃借鑒日本豐田制造的成本管理，即杜絕一切浪費，以杜絕、減少項目開發(fā)中一切浪費為切入點，全面系統地毯式管理成本形成的過程。該計劃實施必須要有深度，如插座能用三孔的絕不用五孔，廚房門用不著反鎖功能故廚房絕不用帶反鎖功能的鎖。其操作模式為：羅列科目—分級—責任到人—公開會議集體決策。零浪費計劃值得大部分公司推廣。

（四）成本缺陷手冊

成本缺陷手冊是對項目成本管理的經驗總結，對每一個項目取其精華去其糟粕，對優(yōu)秀經驗進行推廣，形成PDCA循環(huán)。

（五）圖紙審查體系

圖紙審查體系是解決變更簽證多的必要手段之一，要點在于各部門事先確定審圖重點：設計部門確保各專業(yè)圖統一；成本部對前置切入要點進行落實；項目部核實設計院是否在圖紙中加入公司標準構造做法；客服部對風險點進行評估。圖紙審查具有嚴肅性，需要公司層面進行支持。

四、責任成本

責任成本的落實以公司級的責任成本實施與獎懲辦法為依托，由成本部門根據公司規(guī)定分解成本，責任到部門及個人，并對目標成本執(zhí)行情況進行獎懲［2］。

責任成本在分解、考核、責任追究方面都存在不便量化、分解不科學等問題，對團隊凝聚力有損傷，故大多數單位責任成本方法并未全面執(zhí)行。責任成本的替代方法是建立標準化與成本分級體系，從源頭和制度上杜絕成本浪費。

結語：

成本管理是企業(yè)經營的安全底線，與公司現金流計劃制定息息相關，對于合作開發(fā)項目，合作方最關注的也是成本能力和盈利能力，成本管理能力是目前市場情況下提升企業(yè)競爭力的重要手段。以上關于房地產項目設計階段成本管理核心價值挖掘與優(yōu)化實戰(zhàn)的分析，介紹了設計階段成本優(yōu)化的具體措施和有效方法，一招一式，可操作性強，對大家有一定借鑒意義。同時，一個優(yōu)秀的成本管理人員需要有數據、懂設計、懂工藝、有激情、有耐心、有毅力。參考文獻：

［1］ Biffi，Marie-Helene. Linking the Estimate，the Schedule and the Cost Control through a Standardized WBS［J］.AACE International Transactions，2008：1-11.

［2］魯月娟.談建筑企業(yè)工程項目成本的有效控制［J］.現代經濟信息，2011，（20）：306.