文/蔡鑫　山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司泰安分公司　山東泰安　271000

如何降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本

文/蔡鑫山東鋼鐵集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司泰安分公司山東泰安271000

一個(gè)企業(yè)在發(fā)展過程中想要在市場競爭中長久的生存下去，首要任務(wù)就是確保自身內(nèi)部成本控制的合理性，房地產(chǎn)業(yè)亦是如此，只有保證房地產(chǎn)開發(fā)成本控制合理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能夠在市場中站穩(wěn)腳步。通常房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要包括了地價(jià)、資金及工程建設(shè)成本、銷售推廣成本、預(yù)備成本及住在使用專項(xiàng)基金等幾部分，其中地價(jià)、預(yù)備費(fèi)用及住宅使用專項(xiàng)基金無法控制。因此，該文著重針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的資金及工程成本、銷售推廣費(fèi)用等的控制進(jìn)行了深入的研究分析。

房地產(chǎn)；成本；控制

一、資金成本的合理降低

想要將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本合理降低可以從縮短開發(fā)周期、資金快速回籠、減輕負(fù)債率及貸款率等幾個(gè)方向著手進(jìn)行。

首先，確保資金籌集的合理性，強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)杠桿運(yùn)用。想要保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金成本得到有效減輕，首要任務(wù)是控制好內(nèi)部負(fù)債率，這就需要大力挖掘融資途徑，企業(yè)在資金籌集時(shí)可以通過銀行借貸、發(fā)行股票、債券及融資租賃等途徑進(jìn)行，必須要保證資金籌集渠道的合理性。

其次，還應(yīng)加快資金的回收效率，通常企業(yè)對(duì)外進(jìn)行資金發(fā)放時(shí)都是以低息或無息形式為主，大規(guī)模的占用了企業(yè)資金量，所以要及時(shí)回收，這一過程中要?jiǎng)?chuàng)建行之有效的資金回收機(jī)制。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行工程項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中需要投入一筆龐大的資金，在執(zhí)行此工作前要進(jìn)行周全的考量和規(guī)劃，要嚴(yán)格遵循審批合格的撥款計(jì)劃進(jìn)行，在設(shè)定的期限內(nèi)按相關(guān)要求進(jìn)行資金的挪動(dòng)，同時(shí)要根據(jù)相關(guān)規(guī)定辦好撥付款手續(xù)，并將所有合法單據(jù)妥善保管。針對(duì)于不按要求規(guī)定進(jìn)行的資金挪動(dòng)現(xiàn)象要給予嚴(yán)格處罰和懲治。

第四，合理控制現(xiàn)金使用量及庫存。企業(yè)在正常運(yùn)轉(zhuǎn)過程中很多地方都會(huì)用到一定數(shù)量的現(xiàn)金，所以，企業(yè)相關(guān)人員應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況對(duì)現(xiàn)金的使用及庫存進(jìn)行合理控制，比如：遇到可以用支票或轉(zhuǎn)賬形式進(jìn)行結(jié)算的，盡量避免不適用現(xiàn)金，這樣既可以確保資金安全，有能夠利用現(xiàn)金進(jìn)行周轉(zhuǎn)增值?，F(xiàn)金自身不具備增值性，但是可以通過現(xiàn)金存款、債券及短期投資等途徑達(dá)到資金增值的目的。

二、工程建設(shè)成本控制的合理性

所謂工程建設(shè)成本也就是在工程項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)周期所運(yùn)用到的資金費(fèi)用，想要對(duì)此成本進(jìn)行合理控制可以從以下幾點(diǎn)著手實(shí)施：

1.合理控制工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的建設(shè)項(xiàng)目成本

設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是一個(gè)工程最初的階段，同時(shí)也是最關(guān)鍵的部分，如果不能對(duì)此環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行合理的控制，將直接影響到之后工程的施工建設(shè)成本，并且對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)進(jìn)度、工程質(zhì)量及使用年限都有直接性影響。通過對(duì)國際上工程設(shè)計(jì)費(fèi)用了解得知，一般建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)在總投資比例中僅占百分之一的比例?？墒沁@少數(shù)的比例卻嚴(yán)重影響著工程整體造價(jià)，所以，要合理控制工程設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的項(xiàng)目成本。

首先可以通過篩選對(duì)比確定質(zhì)量最優(yōu)的設(shè)計(jì)作品，并借鑒其他未被選中的作用設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取長補(bǔ)短，更好的對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化完善，使選中的設(shè)計(jì)作品能夠完全符合預(yù)設(shè)的成本控制要求，從而保證工程成本控制的合理性。

其次，在設(shè)計(jì)過程中要制定一定的要求進(jìn)行約束，對(duì)設(shè)計(jì)人員實(shí)施定額要求，比如：規(guī)定設(shè)計(jì)中每平方米的鋼用量、砼含量及標(biāo)號(hào)等，讓設(shè)計(jì)人員有章可依，從而設(shè)計(jì)出經(jīng)濟(jì)、實(shí)用的工程方案，此外還要求設(shè)計(jì)人員采用新型的技術(shù)及工藝對(duì)方案進(jìn)行反復(fù)確認(rèn)。

再次，對(duì)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行監(jiān)理。在設(shè)計(jì)方案完成夠要求設(shè)計(jì)監(jiān)理進(jìn)行審核，針對(duì)其中存在的不足給予相應(yīng)的完善對(duì)策，并讓設(shè)計(jì)人員進(jìn)行無償修改，避免由于設(shè)計(jì)方案與實(shí)際工程不相符合而造成的成本浪費(fèi)現(xiàn)象。

最后，制定懲罰獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。在開展設(shè)計(jì)工作過程中對(duì)員工進(jìn)行獎(jiǎng)懲機(jī)制的實(shí)施，告誡相關(guān)人員只要設(shè)計(jì)方案能夠確保建設(shè)成本降低便給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)，以此方法激勵(lì)和增強(qiáng)人員成本控制意識(shí)。

2.把好施工階段的成本控制關(guān)十分關(guān)鍵

（1）要加大施工現(xiàn)場鑒證管理力度。此項(xiàng)管理工作主要包括了兩個(gè)方面的管理，即鑒證的辦理和審核。施工過程中如果進(jìn)行現(xiàn)場簽證要保證先算賬后實(shí)施，簽證前還要對(duì)工程的成本狀況及工程量進(jìn)行周全分析，將成本事后控制轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂?，這樣能夠保證控制的有效性。此外，工程負(fù)責(zé)人員要不定時(shí)對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行考察，確保鑒證資料的真實(shí)可靠性，如果發(fā)現(xiàn)有違規(guī)不合理現(xiàn)象要嚴(yán)懲不貸，而且現(xiàn)場見證很可能會(huì)發(fā)生失實(shí)現(xiàn)象，所以鑒定人員要仔細(xì)判斷鑒證真假，確定是否該給與多少工程量，根據(jù)具體情況對(duì)簽證進(jìn)行相應(yīng)整頓。

（2）嚴(yán)格控制施工階段建設(shè)原材料、設(shè)備價(jià)格關(guān)。在進(jìn)行建筑材料及設(shè)備采購時(shí)要進(jìn)行招投標(biāo)方式進(jìn)行，對(duì)每個(gè)供應(yīng)商給予的價(jià)格進(jìn)行審量計(jì)算，有專業(yè)評(píng)標(biāo)人員結(jié)合供應(yīng)商給的價(jià)格及產(chǎn)品質(zhì)量選擇優(yōu)質(zhì)的投標(biāo)商合作，確保從源頭上對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行嚴(yán)格控制。

三、將項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用控制在合理范圍

項(xiàng)目在建完成后要進(jìn)行全面的銷售推廣，這一過程中需要投入一定的資金成本。銷售推廣費(fèi)用主要包括廣告宣傳、推廣活動(dòng)、現(xiàn)場包裝、樣板房制作、銷售中心及資料制定等所需要的活動(dòng)費(fèi)用。

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制時(shí)一項(xiàng)系統(tǒng)性很強(qiáng)的工作，需要從項(xiàng)目一開始的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段截止到項(xiàng)目投入使用、銷售完成等這一整個(gè)過程的控制，需要企業(yè)各個(gè)部門齊心協(xié)力共同完成，這樣才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)營銷水平的提升，收獲理想的經(jīng)濟(jì)效益。

四、確保項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后評(píng)價(jià)工作的優(yōu)質(zhì)有效性

項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后并不意味著工作的結(jié)束，還要重視項(xiàng)目結(jié)束后的評(píng)價(jià)工作。這一工作內(nèi)容主要有資金成本分、效益的評(píng)價(jià)，建設(shè)成本、前期費(fèi)用成本、銷售策劃成本等方面的分析。通過這一項(xiàng)目總結(jié)成本控制的經(jīng)驗(yàn)，為今后實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)成本控制打下一個(gè)穩(wěn)固的保障。

企業(yè)之所以在不斷的持續(xù)發(fā)展，就是為了能夠通過運(yùn)營獲取可觀的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要獲取理想的經(jīng)濟(jì)效益首要任務(wù)就是保證成本控制的合理有效性，因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中要依靠企業(yè)全體人員的共同努力對(duì)成本實(shí)施有效的控制，才能夠保證企業(yè)和個(gè)人獲取良好的收益。企業(yè)在長時(shí)間發(fā)展過程中結(jié)合自身實(shí)際發(fā)展情況制定有效合理的項(xiàng)目成本控制管理機(jī)制十分必要。