文/凌儷　煙臺(tái)市房產(chǎn)交易中心　山東煙臺(tái)　264000

試論房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的注意事項(xiàng)

文/凌儷煙臺(tái)市房產(chǎn)交易中心山東煙臺(tái)264000

經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，也使人們的收入不斷的增加，為了改善生活質(zhì)量，大多數(shù)人們會(huì)重新購(gòu)置房產(chǎn)，而在房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中所要注意的事項(xiàng)成為了現(xiàn)在大部分購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)，因此本文將對(duì)房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的注意事項(xiàng)進(jìn)行研究分析。

房產(chǎn)交易；產(chǎn)權(quán)登記；注意事項(xiàng)

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，人們的購(gòu)房欲望也愈加強(qiáng)烈，越來越多的購(gòu)房者關(guān)注房產(chǎn)交易以及產(chǎn)權(quán)登記中存在的問題和注意事項(xiàng)，加深對(duì)房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中注意事項(xiàng)的研究與分析已經(jīng)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作之一，只有這樣才能促進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)交易與產(chǎn)權(quán)登記的發(fā)展。

一、房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記概述

房產(chǎn)交易也被叫做房地產(chǎn)交易，房產(chǎn)交易是將房地產(chǎn)作為交易物進(jìn)行房地產(chǎn)交易主體間的交易行為［1］。房產(chǎn)交易的形式有很多種，包括：房產(chǎn)抵押、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)租賃等。房產(chǎn)交易的專業(yè)性很強(qiáng)，因此我們?cè)谶M(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，要對(duì)房產(chǎn)交易中的注意事項(xiàng)有所了解，才能在房產(chǎn)交易中保證自身的利益不受損害。

產(chǎn)權(quán)登記分為廣義上的產(chǎn)權(quán)登記和狹義上的產(chǎn)權(quán)登記。廣義上的產(chǎn)權(quán)登記指的是土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人按照相關(guān)規(guī)定對(duì)在規(guī)定登記范圍內(nèi)的土地和房屋產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記。而狹義上的產(chǎn)權(quán)登記指的是房屋所有權(quán)以及其他房屋權(quán)利的登記。

二、房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記的注意事項(xiàng)

隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高，人們收入的增加，越來越多的人會(huì)選擇購(gòu)置房產(chǎn)，因此了解房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的注意事項(xiàng)能夠保證人們?cè)谶M(jìn)行房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)自身的利益不受到損害，現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的注意事項(xiàng)注意包括以下幾方面：

（一）注意產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)登記中的虛假信息及行為

在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)登記的過程中我們首先要注意區(qū)分其中的虛假信息及行為。因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，信息的來源比較復(fù)雜，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，一些企業(yè)為了贏得更大的經(jīng)濟(jì)效益就會(huì)采用一些非常手段進(jìn)行房產(chǎn)交易，產(chǎn)生一些虛假信息，做出一些虛假行為混淆視聽，因此我們一定要擦亮雙眼，仔細(xì)辨別房地產(chǎn)交易中的信息與交易行為。這就要求我們?cè)谶M(jìn)行房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)要做到以下幾點(diǎn)：

第一，根據(jù)相關(guān)部門的規(guī)定，在進(jìn)行房產(chǎn)交易和辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，買賣雙方需同時(shí)在場(chǎng)，之后房產(chǎn)登記的工作人員需要對(duì)二者的身份信息確認(rèn)檢查，保證個(gè)人信息的準(zhǔn)確、真實(shí)后才能進(jìn)行房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記的辦理。如果房產(chǎn)交易的當(dāng)事人因某些因素?zé)o法到場(chǎng)而將交易和登記過程中所需的材料委托給其他人時(shí)，受委托人應(yīng)將委托的原件交給登記的工作人員，當(dāng)房產(chǎn)工作人員對(duì)委托人信息進(jìn)行核查并進(jìn)行詢問后才能開始登記工作［2］。

第二，在進(jìn)行房產(chǎn)交易和登記的過程中，我們應(yīng)仔細(xì)調(diào)查房產(chǎn)的來源和原本的檔案，保證房產(chǎn)來源的合法性與真實(shí)性。當(dāng)對(duì)這些信息確定后才可進(jìn)行登記處理。

第三，房產(chǎn)登記申請(qǐng)人需要填寫房產(chǎn)登記申請(qǐng)表，房產(chǎn)登記的工作人員要對(duì)填寫好的房產(chǎn)登記申請(qǐng)表進(jìn)行檢查，保證房產(chǎn)登記申請(qǐng)的表的填寫的信息準(zhǔn)確無誤且沒有錯(cuò)別字及修改的部分，之后才可進(jìn)行登記操作。

第四，房產(chǎn)登記工作人員在對(duì)房產(chǎn)登記當(dāng)事人進(jìn)行身份核查之后，一旦發(fā)現(xiàn)當(dāng)事人的身份信息出現(xiàn)問題，應(yīng)該立刻報(bào)警。而且房產(chǎn)登記的柜臺(tái)前應(yīng)該設(shè)有攝像頭，這樣可以對(duì)房產(chǎn)交易及產(chǎn)權(quán)登記的當(dāng)事人進(jìn)行監(jiān)督，減少在交易過程中問題的出現(xiàn)。

（二）未成年人等在房產(chǎn)交易中所需注意的問題

當(dāng)有未成年人、無行為能力的居民在辦理房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，房產(chǎn)登記工作者應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)問題：

第一，未成年人申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)并應(yīng)提交監(jiān)護(hù)人的身份證明，同時(shí)提供由公安機(jī)關(guān)或街道辦事處出具的未成年人與監(jiān)護(hù)人的關(guān)系證明。房產(chǎn)登記工作人員在對(duì)房產(chǎn)登記當(dāng)事人的材料進(jìn)行審查時(shí)也要對(duì)其監(jiān)護(hù)人的證明資料進(jìn)行審查，保證監(jiān)護(hù)人證明材料的真實(shí)性與有效性，才能承認(rèn)監(jiān)護(hù)人行使的監(jiān)護(hù)權(quán)。

第二，當(dāng)未成年人想要行使其他房屋的處置權(quán)利時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)登記人員需要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審核，并且嚴(yán)格遵照《民法通則》的相關(guān)規(guī)定對(duì)監(jiān)護(hù)人的權(quán)利進(jìn)行限制，使監(jiān)護(hù)人不能私自出售別監(jiān)護(hù)人名下的房產(chǎn)。房產(chǎn)登記工作人員在辦理類似業(yè)務(wù)時(shí)應(yīng)該根據(jù)具體問題具體分析，掌握好辦理的尺度，以免在以后的工作中發(fā)生矛盾和糾紛［3］。

（三）外國(guó)人等在房產(chǎn)交易中所需注意的問題

在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，各國(guó)間的交流越來越密切和頻繁，很多外國(guó)人會(huì)選擇到中國(guó)定居，很多海外華僑也會(huì)選擇回到祖國(guó)的懷抱，因此我們?cè)趯?duì)外國(guó)人和海外華僑進(jìn)行房產(chǎn)登記工作時(shí)要注意做到以下幾點(diǎn)：

第一，房產(chǎn)登記工作人員首先要對(duì)外國(guó)人和華僑的姓名等身份信息進(jìn)行確認(rèn)，同時(shí)還應(yīng)讓其提供相應(yīng)的證書，保證身份信息的準(zhǔn)確與真實(shí)之后才可以進(jìn)行房產(chǎn)的交易和登記處理。

第二，外國(guó)人在我國(guó)購(gòu)買自住性住宅時(shí)，需要有自己國(guó)家大使館的認(rèn)證核對(duì)及國(guó)家安全局涉外項(xiàng)目審批部門的批準(zhǔn)材料，才能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

第三，當(dāng)外國(guó)人、海外華僑等進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記申請(qǐng)表的填寫時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記工作人員應(yīng)該注意其填寫的身份信息應(yīng)該同護(hù)照上的身份信息是一致的，如果證件不是由我國(guó)發(fā)放的，則需要在相關(guān)的公證機(jī)構(gòu)處取得一個(gè)對(duì)照名，將其填寫在產(chǎn)權(quán)證上，完成產(chǎn)權(quán)的登記。

結(jié)論：

綜上分析可知，我們?cè)谶M(jìn)行房產(chǎn)交易和登記時(shí)要注意區(qū)分虛假信息和行為，對(duì)未成年人、外國(guó)人以及海外華僑等要格外注意，才能保證我們?cè)谶M(jìn)行房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記時(shí)自身的利益不受侵犯［4］。

［1］蕭明峰.海峽兩岸不動(dòng)產(chǎn)稅制與交易法制相關(guān)問題之研究［D］.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，2002.

［2］鄭智華.對(duì)房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)登記中幾個(gè)常見問題的探討［J］.中國(guó)房地產(chǎn)，2006，11:24-25.

［3］林耀奔，陳炳超，潘昊能，周姣娣.關(guān)于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的探討［J］.法制與經(jīng)濟(jì)，2015，12:22-24.

［4］華錦律師事務(wù)所律師呂德輝.房地產(chǎn)登記部門該否收取咨詢費(fèi)［N］.法治快報(bào)，2009-11-19005.