文/廉營(yíng)福 新疆喀什色滿旅游建安公司 新疆喀什 844000

論西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理與對(duì)策

文/廉營(yíng)福 新疆喀什色滿旅游建安公司 新疆喀什 844000

繼西部大開發(fā)戰(zhàn)略實(shí)施之后，國(guó)家不斷加大對(duì)西部的開發(fā)力度，西部房地產(chǎn)得到良好的開發(fā)。但是其中也存在開發(fā)企業(yè)重項(xiàng)目輕管理的風(fēng)險(xiǎn)問題。通過歸類風(fēng)險(xiǎn)類別﹑構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防機(jī)制﹑思考應(yīng)對(duì)策略，進(jìn)而才能有效規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)；指標(biāo)；重視管理

中國(guó)房地產(chǎn)，在社會(huì)生活水平不斷提高的發(fā)展形勢(shì)下，有著龐大的市場(chǎng)需求，然而在發(fā)展的同時(shí)，也面產(chǎn)生了諸多的社會(huì)問題。在中國(guó)西部地區(qū)，曾經(jīng)因?yàn)樘厥獾乩憝h(huán)境，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來許多不便。在國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略之下，西部房地產(chǎn)逐漸得到開發(fā)，并且取得良好進(jìn)展。經(jīng)過幾年的努力，區(qū)域房地產(chǎn)“過熱”的現(xiàn)象在東西部之間，逐漸得到緩解。然而針對(duì)西部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，存在注重開發(fā)，不重管理的現(xiàn)象，并沒有得到很好的改善，值得我們深入探討。

一、開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)類別

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，存在諸多障礙影響著房地產(chǎn)的良性發(fā)展，也促使國(guó)家與業(yè)內(nèi)人士探索如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)利潤(rùn)最大化，最優(yōu)化。因此，改良經(jīng)營(yíng)管理的缺陷，增強(qiáng)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)建有的放矢風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制，是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要內(nèi)容。

1.保證金風(fēng)險(xiǎn)。保證金風(fēng)險(xiǎn)，通常表現(xiàn)為開發(fā)商通過虛假項(xiàng)目。在現(xiàn)實(shí)案例中，該地一家房地產(chǎn)企業(yè)，公開聲明在能夠在上海浦東開發(fā)一個(gè)小區(qū)的項(xiàng)目建設(shè)，通過中間人認(rèn)識(shí)到了北京 某個(gè)公司的項(xiàng)目經(jīng)理，這個(gè)中間人拿著國(guó)土規(guī)劃局的批準(zhǔn)，項(xiàng)目建設(shè)許可證，設(shè)計(jì)圖紙﹑銀行信貸證明等資料。最終，在相關(guān)資料看著齊全的情況下，項(xiàng)目經(jīng)理人相信開發(fā)項(xiàng)目為真。開始為項(xiàng)目準(zhǔn)備各方面的前期資金。幸運(yùn)的是，后來經(jīng)過律師調(diào)查，查找出對(duì)方銀行信貸證明中的破綻：首先，融資銀行信息不實(shí)；然后銀行代碼是虛造的。該建筑公司的準(zhǔn)備的項(xiàng)目出資，最終在律師努力下挽回，避免了公司的資金損失。

2.合同風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)涉及的具體事項(xiàng)非常多，從項(xiàng)目研發(fā)﹑確定，到招標(biāo)﹑投標(biāo)等等，每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)有大量的合同。西部房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中，大部分投資商，是通過訂立合同或者打官司做房地產(chǎn)生意。尤其是外商。開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，需要簽訂諸多合同，在產(chǎn)生糾紛時(shí)可以尋找相關(guān)依據(jù)。

3.庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)。庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是為了實(shí)現(xiàn)更好營(yíng)銷，減少房子庫(kù)存，實(shí)現(xiàn)企業(yè)開發(fā)利潤(rùn)。西部地區(qū)位置偏僻，無疑增大的項(xiàng)目開發(fā)的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)，“鬼城”現(xiàn)象就是具體的表現(xiàn)。在項(xiàng)目開發(fā)中，如果不結(jié)合地理與國(guó)家具體政策，對(duì)項(xiàng)目庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，企業(yè)投入的資金就不能得到應(yīng)有的回報(bào)。

二、開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的工作流程

對(duì)于西部地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理，是一個(gè)綜合性，多環(huán)節(jié)的防范機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)管理，只有做好科學(xué)規(guī)劃，在多變市場(chǎng)當(dāng)中，對(duì)房地產(chǎn)問題做好調(diào)查與防范，能夠保證項(xiàng)目更好地開展與運(yùn)行。

三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

1.回避風(fēng)險(xiǎn)?；乇茱L(fēng)險(xiǎn)需要開發(fā)企業(yè)能夠根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)情況，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面細(xì)致地考量權(quán)衡，進(jìn)而決定是繼續(xù)執(zhí)行﹑中止，還是放棄?？梢酝ㄟ^改變項(xiàng)目條件，回避風(fēng)險(xiǎn)源頭。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開展周期較長(zhǎng)，進(jìn)行過程中可能面臨市場(chǎng)隨時(shí)帶來的物價(jià)與經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)回避決策時(shí)，立足市場(chǎng)，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)前景進(jìn)行全面整合分析，考慮是否采用回避風(fēng)險(xiǎn)措施。

2.控制風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)控制貫穿項(xiàng)目眾多環(huán)節(jié)。建設(shè)過程中人工費(fèi)上漲﹑建材價(jià)格上漲和施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)控制從主動(dòng)采取預(yù)防措施入手,消除和減少風(fēng)險(xiǎn)隱患,預(yù)防房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)必須時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)政策和規(guī)章的調(diào)整,根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略,有效控制政策風(fēng)險(xiǎn)。

3.轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，有些風(fēng)險(xiǎn)是開發(fā)商自己不愿承擔(dān)，或者難以承擔(dān)的。開發(fā)商可以將這樣的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他單位或者企業(yè)，分散轉(zhuǎn)移自身的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。比如在項(xiàng)目合同中，盡管開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在開發(fā)商身上，但是發(fā)包商也可能需要承擔(dān)部分責(zé)任。開發(fā)商可以用法律對(duì)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的分配，將這種責(zé)任轉(zhuǎn)移給發(fā)包商，進(jìn)而減少自身風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。通過分散風(fēng)險(xiǎn)，不僅可以減少局部風(fēng)險(xiǎn)可能對(duì)企業(yè)造成的損失，還可以規(guī)避整個(gè)產(chǎn)業(yè)的整體風(fēng)險(xiǎn)。

4.自留風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)自留，就是開發(fā)商對(duì)自身承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，可能面對(duì)的損失。進(jìn)行西部房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，開發(fā)商不可避免需要應(yīng)對(duì)一定的風(fēng)險(xiǎn)，難以控制與轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。在保證項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行，兼顧大局利益前提下，開發(fā)企業(yè)可以采取自留風(fēng)險(xiǎn)。自留風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，在繼續(xù)開展過程中，可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)宏觀政策改變，或者市場(chǎng)變化，轉(zhuǎn)向良性發(fā)展，減少了開發(fā)企業(yè)消除風(fēng)險(xiǎn)的成本。風(fēng)險(xiǎn)自留通常與風(fēng)險(xiǎn)控制政策相結(jié)合，保證重大項(xiàng)目的計(jì)劃實(shí)施。進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)自留，應(yīng)當(dāng)參考相應(yīng)的保險(xiǎn)政策，通過對(duì)比，分析降低風(fēng)險(xiǎn)管理成本的策略。

5.化解風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在政策化解之下，通?？梢缘玫搅己每刂?，利用政策風(fēng)險(xiǎn)，化解開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而為開發(fā)企業(yè)獲取利潤(rùn)。利用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于調(diào)整庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的不利局面，可以發(fā)揮良好功能。企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)，性質(zhì)上屬于不動(dòng)產(chǎn)工程，損耗不是太明顯。在面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力大的現(xiàn)狀下，加快戶籍人口城鎮(zhèn)化和深化住房制度改革，通過加快農(nóng)民工市場(chǎng)化，擴(kuò)大住房有效需求。大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)自然人和各類機(jī)構(gòu)投資者購(gòu)買庫(kù)存商品房，鼓勵(lì)發(fā)展以住房租賃為主經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)規(guī)?；p專業(yè)化發(fā)展。

著力大通庫(kù)存量商品房與棚戶區(qū)改造﹑拆遷安置﹑保障性住房建設(shè)之間的轉(zhuǎn)換通道，通過貨幣化安置或政府購(gòu)買存量商品房等方式，推動(dòng)去庫(kù)存。通過減免契稅﹑房款首付比例﹑降低二手房交易限制等政策，激活住房市場(chǎng)需求。

開發(fā)商可以利用市場(chǎng)變動(dòng)情況，根據(jù)開發(fā)過程的需求，將庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為盈利優(yōu)勢(shì)。因此，自留與利用風(fēng)險(xiǎn)，通常是處理庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)的手段，需要依靠開發(fā)商對(duì)商機(jī)的把握。

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廉營(yíng)福，1969年10月4日，男，籍貫：新疆省喀什市，學(xué)歷：大學(xué)本科，目前職稱：工程師，工作單位名稱：新疆喀什色滿旅游建安公司。