文/趙熙 陜西省國土資源信息中心 陜西西安 710000

城市規(guī)劃中土地資源管理對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控作用

文/趙熙 陜西省國土資源信息中心 陜西西安 710000

改革開放后，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平及工業(yè)化水平的提高，我國的城市化進(jìn)程也在不斷加快，城市化的大力發(fā)展需要大量的土地資源作為依托，土地資源是一個城市發(fā)展的重要基礎(chǔ)，一個城市想要實現(xiàn)快速發(fā)展必須擁有豐富的土地資源作為發(fā)展基礎(chǔ)，同時城市的發(fā)展也離不開房地產(chǎn)業(yè)的巨大貢獻(xiàn)。因此在是城市的發(fā)展規(guī)劃中，做好土地資源的管理十分重要，這對城市化的合理和房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定有序發(fā)展都至關(guān)重要。

城市化；城市規(guī)劃；土地資源管理；房地產(chǎn)調(diào)控

隨著我國的城市化進(jìn)程的加快，在高速發(fā)展的城市化進(jìn)程中離不開房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)是一個周期波動較大的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展變化會直接影響到國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定和人民生活水平的提高。因此，維持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)﹑健康﹑均衡發(fā)展是政府的主要任務(wù)之一。房地產(chǎn)業(yè)易受國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，由于城市中土地資源對房地產(chǎn)業(yè)的重要性，一個城市土地資源開發(fā)政策是房地產(chǎn)業(yè)的重要調(diào)控因素。

在城市化的過程中，房地產(chǎn)業(yè)一方面對于促進(jìn)城市社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展﹑改善城市景觀面貌﹑推動城市化中起到了重要作用，但是另外一方面，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)與政府城市規(guī)劃部門之間沖突較多，這些都會導(dǎo)致城市的非合理發(fā)展，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，一些問題會不斷的暴露出來，這些都會對城市的可持續(xù)發(fā)展造成嚴(yán)重影響。因此，合理的城市規(guī)劃對于城市的可持續(xù)發(fā)展十分重要，這之中需要合理的利用土地資源的管理來對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)對城市發(fā)展的正面作用。

1、我國目前土地政策及房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

1.1 我國土地政策現(xiàn)狀

土地資源是一個城市發(fā)展的重要的經(jīng)濟(jì)資源，為保證土地資源得到高效合理的利用，將城市的土地資源進(jìn)行集中規(guī)劃開發(fā)是十分重要的?？茖W(xué)合理的城市土地管理制度是政府實現(xiàn)一個城市土地市場合理使用的基礎(chǔ)。結(jié)合城市發(fā)展的總體規(guī)劃﹑城市土地資源儲備計劃，根據(jù)城市的發(fā)展速度和土地需求，制定合理的土地供應(yīng)計劃，實現(xiàn)合理﹑限量的土地供應(yīng)，完善土地資源的合理配置，并能對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)。

從我國進(jìn)行城市土地使用制度改革以來，城市土地市場就開始逐步發(fā)展，土地的使用開始走向市場化。后來，為了提高土地市場的運(yùn)作效率，我國實行了土地儲備制度，這一制度一方面提高了土地的有效利用率，另一方面會使土地價格抬高，帶來房價的瘋漲，不利于房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定及正常運(yùn)行。因此，合理的土地資源規(guī)劃管理對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分重要。

1.2 我國目前的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)業(yè)主要是在土地市場開始之后逐步發(fā)展起來的。在2004年，我國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，導(dǎo)致了房價的飛漲，城市化的進(jìn)程也引起了住房的供需不平衡，大量收入較低的人民群體不能夠購買房屋。這就需要政府部門在土地資源上進(jìn)行宏觀調(diào)控，對城市居民住房結(jié)構(gòu)的部分的土地資源供應(yīng)量進(jìn)行合理調(diào)整，以盡量控制房價，滿足人民購買住房的愿望。

2008 年初，國務(wù)院對閑置土地進(jìn)行管理，打擊囤地﹑要求閑置兩年的土地進(jìn)行依法收回等措施，使得房地產(chǎn)的發(fā)展水平降低。在2008年的下半年，國家出臺了一系列寬松的信貸政策﹑以及中國人民銀行連續(xù)5次的降息，這些政策的實施都促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。導(dǎo)致2009年房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，地價也飛漲，房地產(chǎn)商囤積大量土地。于是政府開始逐步加大對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度，使房地產(chǎn)市場得到了一定的降溫。

2、土地資源管理與房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控

2.1 土地資源配置情況

我國現(xiàn)有的城市土地供應(yīng)模式是在我國的土地制度下發(fā)展形成的一種城市土地供給模式，將土地作為一種兼有資源和資產(chǎn)性質(zhì)的商品出現(xiàn)在市場上，通過市場需求進(jìn)行土地資源開發(fā)，但是這也需要政府部門在整體上進(jìn)行宏觀調(diào)控，在一定程度上進(jìn)行干預(yù)，以保證土地資源的開發(fā)及供應(yīng)科學(xué)合理。

我國目前所實行的土地儲備制度主要是通過市場需求來進(jìn)行土地資源配置，這種模式極大的提高了土地資源的利用率。但是由于我國的房地產(chǎn)市場起步較晚，土地儲備制度在我國尚未發(fā)展成熟，在實際的過程中還存在不少問題，土地制度的研究還需要廣大專家的進(jìn)一步深入研究。在土地供應(yīng)時機(jī)方面﹑合理的土地儲備量﹑土地儲備的風(fēng)險等方面都需要進(jìn)行深入研究。

2.2 房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控

通過土地資源對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控主要有以下方式：第一，在土地供應(yīng)方式等方面，為防止土地資源的囤積倒賣，可以把經(jīng)營性用地等納入到招標(biāo)拍賣的范圍，采用有期限和有償?shù)氖褂梅绞竭M(jìn)行拍賣，以提高土地資源的利用效率，遏制土地資源浪費(fèi)。第二，在住房土地供應(yīng)方面，嚴(yán)格控制建設(shè)用地的供應(yīng)，注重保障房的建設(shè)用地供應(yīng)，增加廉租房﹑公租房﹑經(jīng)濟(jì)使用房的建設(shè)，減少別墅﹑高檔公寓的建設(shè)。這樣的土地供應(yīng)方式可以一定程度上改變城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開發(fā)結(jié)構(gòu)，會在一定程度上減少投資性購房，降低城市的平均房價，對收入在中等及偏下人群來說，能夠有助于滿足他們的住房購買需求。第三，政府需要加強(qiáng)對城市土地資源的勘察和處理，明確閑置土地的面積，依法進(jìn)行處理，對閑置土地進(jìn)行合理的開發(fā)利用，促進(jìn)城市土地資源得到合理有效的利用。通過對閑置土地資源進(jìn)行回收，也可以增加政府的土地儲備量，可以提高土地資源的調(diào)配力度。

總結(jié)：

我國的土地資源的情況是整體匱乏，人均住房面積較低，因此合理的提高土地的利用率，保證城市居民的基本住房需求十分重要。我國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要在政府的調(diào)控下進(jìn)行，為提高房地產(chǎn)業(yè)在可持續(xù)城市化中的作用，以及保證土地資源的合理利用，需要政府進(jìn)行合理完善的城市規(guī)劃，規(guī)劃好土地資源的利用及對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。以提高城市化進(jìn)程及人民的生活質(zhì)量。

[1]張文新.城市土地儲備對我國城市土地供求與地價的影響分析，資源科學(xué)，2005.

[2]楊光.基于房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的住宅供地分析方法研究，同濟(jì)大學(xué)，2008.

[3]宋楊.我國土地儲備制度對房地產(chǎn)市場的影響，商業(yè)時代，2005.