文/盧達 廣州市住宅建筑設(shè)計院有限公司 廣東廣州 510000

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商業(yè)空間的四維運用

文/盧達 廣州市住宅建筑設(shè)計院有限公司 廣東廣州 510000

【摘要】結(jié)合海珠城廣場項目，從售樓部，銷售空間，后勤空間三個方面分析如何對商業(yè)空間進行四維的利用。分別論述如何在不同時間段在不同的空間實現(xiàn)自身功能，以及通過相同空間在不同的時間段改變自身的功能創(chuàng)造出價值，最后如何充分利用閑置的土地，減少車位的閑置率。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)；四維空間；提高價值

一．概述

“四維空間”，是指愛因斯坦在他的《廣義相對論》和《狹義相對論》中提及的“四維時空”概念。根據(jù)愛因斯坦的概念，宇宙是時間和空間構(gòu)成。時空的關(guān)系，是在空間的架構(gòu)上比普通三維空間的長、寬、高三條軸外又多了一條時間軸，而這條時間的軸是一條虛數(shù)值得軸。

伴隨著房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，一線城市市中心地塊乃至周邊地塊可售土地及地塊的面積越來越小。城市商業(yè)由原來的“攤大餅式”的發(fā)展模式向“垂直式”發(fā)展，商業(yè)空間既要保留原有的“舒適的空間”，“怡人的尺度”外，還要有“因主題空間”，“吸引人向上的垂直交通空間”等等，這種由于單層面積越來越小，但是又要保證商業(yè)銷售空間的“舒適”性，對設(shè)計師是一種挑戰(zhàn)。因此在設(shè)計中需要更多的利用場地的“時間”，需要它在不同時間段干不同的活。根據(jù)不同時間段人流的需求重新安排空間的功能或者空間服務(wù)的對象，從而提高空間的價值。為此結(jié)合海珠城廣場項目（下稱本項目），從售樓部，營業(yè)空間，后勤空間三個方面分析如何對商業(yè)空間進行四維的利用。

二．售樓及租賃處的四維利用

售樓處及租賃處由于本項目用地面積比較緊張，只能在本項目建筑內(nèi)劃分出臨時區(qū)域作為其銷售租賃的場所。

1．項目在建階段

本項目需要整體驗收，在商場整體開業(yè)前一個月需要把場地交還商場客戶進行裝修。期間商場公共區(qū)需要開始公共區(qū)的裝修工程，售樓及租賃處必須是按照商場原來的分鋪情況，在首層臨主干道處并且臨近商業(yè)入口廣場的商鋪位置內(nèi)挑選位置。設(shè)置在首層及臨主干道除了易達性要求外還考慮到廣告效應(yīng)，利用原來的商業(yè)入口廣場作為銷售用停車場以及銷售活動推廣戶外場地，為配合銷售時間，工程需要先把入口廣場空間搶建起來，在10pm～7am開放給施工車輛進出，其余時間皆用來作為銷售場地使用。

2.項目營運階段

銷售及租賃處就必須在竣工驗收后交與承租方，把售樓處搬至辦公大堂，把租賃處搬至商場三樓中庭空間，延續(xù)銷售及租賃的功能，把原本借用的商業(yè)空間還回業(yè)主。在這時段內(nèi)挪用公共空間作為開放式的展銷空間，既滿足自身需要，又能為新開業(yè)的商業(yè)空間，創(chuàng)造招商環(huán)境與氛圍。

3．本節(jié)小結(jié)

銷售及租賃處是一個階段性的產(chǎn)物，最終需要取消或與后勤辦公合并使用。在建設(shè)期間，我們需要結(jié)合場地施工的時間，范圍以及分工界面，合理安排室內(nèi)外場地。根據(jù)施工條件與情況，結(jié)合永久設(shè)施滿足功能的要求。在運營期間，它占據(jù)著公共區(qū)域。它的功能在不同時間段在不同的空間實現(xiàn)自身功能。

三．營業(yè)空間的四維利用

1．中庭空間

中庭空間是商場中常見的銷售空間，中庭空間在商場中一般可概括為以下三種：體驗空間，銷售空間和混合空間。體驗空間一般包括作為休息空間、節(jié)假日主題空間，表演空間以及其他活動空間等；銷售空間一般指產(chǎn)品展銷場地，品牌折扣場地?；旌峡臻g是以上兩種空間的混合。

2．營業(yè)空間變?yōu)檫^道空間

項目作為辦公與商業(yè)的綜合體除商場的購物人流外，還有辦公的上班人流。在辦公的早晚高峰期采用商場電梯作為地下室上辦公大堂的轉(zhuǎn)換電梯，為此在7am～10am這段時間內(nèi)，商場開辟一部分商業(yè)通道作為辦公人流的過道。首先人流可帶來消費，提高非臨街商鋪的價值。其次是提高辦公電梯的運行效率上，降低電梯的運輸效率。早茶以及院線的深夜場，也可統(tǒng)一采用此組電梯，可提高商場的運營效率，減少管理人員。

3．本節(jié)小結(jié)

對于商業(yè)綜合體，在設(shè)計初期就需要組織各部分人流動線，根據(jù)業(yè)態(tài)運營時間以及項目的特殊性，根據(jù)時間段合理安排場地，既可以減少辦公區(qū)早高峰時期的交通時間又解決上班族的早飯問題，為辦公人流提供了便利；同時也可以為商戶提供大量而穩(wěn)定的消費人群，通過相同空間在不同的時間段改變自身的功能創(chuàng)造出價值。

四．后勤空間的四維利用

1．合理安排時間與場地

后勤空間的組織與管理是購物中心運營的關(guān)鍵因素。由于項目為出租類商業(yè)，業(yè)態(tài)變換會比較頻繁，因此在后勤區(qū)的設(shè)計階段首先就需要考慮卸貨區(qū)的設(shè)置。根據(jù)使用的車輛分為大貨車以及小貨車，小貨車主要是運載能力在6噸及以下，大貨車為6噸以上以及車長超過6米的車；同時為節(jié)約地上以及地下空間的交通面積，將小貨車停在地下一層，將大貨車停在首層，共設(shè)置2個卸貨區(qū)。根據(jù)卸貨區(qū)的使用時間，地下一層的卸貨區(qū)基本上是全天運作的。而地上的卸貨區(qū)，由于安排其主要卸貨時間為凌晨3～6點，在辦公時間段早上7點到晚上7點是作為辦公臨時停車場地，在晚上8～10點的商業(yè)高峰期就作為商業(yè)臨時停車點。

2．地下停車場

項目停車場設(shè)在B區(qū)地下五層的-5～-2層，所有車位皆以臨保的方式出租給辦公以及商業(yè)人員使用。在早上八點至晚上六點這段時間內(nèi)，-5～-4層為辦公停車場，-3～-2層為商業(yè)停車場——主要以升降橫移復(fù)式停車位為主。其中辦公停車位以月租車位為主。在晚上六點到十點時根據(jù)當日的實際情況，逐漸把-5～-4層的原辦公停車位出租與商場顧客使用，調(diào)整的車位按照商業(yè)停車時段收費從而提高商場車位的租金收入。晚十點至第二天早上八點提供過夜停車服務(wù)，解決周邊住戶停車位不足的問題。實行分時段監(jiān)控，服務(wù)不同的人群提高場地使用率以及租金收入。

3．本節(jié)小結(jié)

設(shè)計之初需要結(jié)合招商團隊對商場業(yè)態(tài)的規(guī)劃，了解各業(yè)態(tài)的補貨周期以及補貨車輛尺度，統(tǒng)籌安排場地。卸貨區(qū)是根據(jù)使用車輛的尺度以及時段性，將同一功能的空間拆分到兩個地方，在滿足其自身功能外，分時段去安排其他停車的車輛，充分利用閑置的土地。地下停車場根據(jù)時間段以及不同的使用人群安排停車位，實行分時段收費。減少車位的閑置率。

參考文獻

[1]國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定[N]．國發(fā)【2004】28號．人民日報，2004 一12—25日(第1版)．

[2]住區(qū)售樓處設(shè)計探討.2008.康東陽.碩士論文.