商業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)評(píng)價(jià)思考

文/潘蓮　中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設(shè)服務(wù)中心　廣東中山　528400

商業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)評(píng)價(jià)思考

文/潘蓮中山市三鄉(xiāng)鎮(zhèn)城鄉(xiāng)建設(shè)服務(wù)中心廣東中山528400

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)已成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，受到人們的廣泛關(guān)注。但通過(guò)我國(guó)實(shí)施的宏觀調(diào)控后，住宅市場(chǎng)的穩(wěn)定收益受到嚴(yán)重影響，自己的收益也逐步受到影響，在我國(guó)政策環(huán)境不具有穩(wěn)定性的影響下，較多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投資者，均將目標(biāo)轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)上，促使我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇?，F(xiàn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)評(píng)價(jià)情況進(jìn)一步分析。

商業(yè)地產(chǎn)；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；協(xié)調(diào)評(píng)價(jià)

城市中，在商業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系的前提下，對(duì)二者本身的影響因素進(jìn)行查找，通過(guò)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題給予充分的辨識(shí)。采用定性和定量相結(jié)合的方式，同時(shí)，有效的根據(jù)協(xié)調(diào)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其影響因素實(shí)施有目的的提取，隨后，根據(jù)總體指標(biāo)體系的建立，對(duì)二者間給予有效的協(xié)調(diào)評(píng)價(jià)，同時(shí)，對(duì)其模型的建立提供條件，只有這樣，才可以促使城市商業(yè)地產(chǎn)更好的發(fā)展，還可以使商業(yè)地產(chǎn)滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，保證其健康、穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)。

1、城市經(jīng)濟(jì)在商業(yè)地產(chǎn)中的作用

現(xiàn)階段，商業(yè)地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展過(guò)程與經(jīng)歷均會(huì)受到城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的直接影響。那么，針對(duì)城市而言，城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響，主要表現(xiàn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，會(huì)在某種程度上對(duì)城市的總體經(jīng)濟(jì)、城市化進(jìn)程以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等相關(guān)因素造成直接的影響，從而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的總量、業(yè)態(tài)以及規(guī)模等相關(guān)因素的變化情況帶來(lái)影響，影響城市的商業(yè)地產(chǎn)總量與結(jié)構(gòu)等。

1）城市整體經(jīng)濟(jì)在商業(yè)地產(chǎn)總量中的作用

伴隨我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增加，城市中的投資與信貸工作，在一定范圍內(nèi)也會(huì)持續(xù)增加，城市人口數(shù)量的不斷增大，城市家庭收入與家庭數(shù)量的不斷增加，致使人們對(duì)消費(fèi)品的需求量也明顯增加，商業(yè)地產(chǎn)作為一種消費(fèi)品可流通的空間載體，它的需求也會(huì)在一定環(huán)境內(nèi)不斷增加；但是如果城市經(jīng)濟(jì)的不斷蕭條，信貸逐步出現(xiàn)縮進(jìn)的現(xiàn)象，人均可支配收入顯著降低，人口聚集效應(yīng)也顯著下降，那么商業(yè)地產(chǎn)的需求也會(huì)明顯降低，商業(yè)市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮，商鋪招租也存在一定的難度，市場(chǎng)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售情況越來(lái)越嚴(yán)重，商業(yè)建筑出現(xiàn)空置與商業(yè)用地流拍等現(xiàn)象十分嚴(yán)重。城市的經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇期時(shí)，商鋪的租金逐步提高，商地地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)量也會(huì)明顯提高，土地的空置率也會(huì)顯著下降。在利率的變化方面來(lái)說(shuō)，投資者的短時(shí)間內(nèi)投資資金是固定的，在相關(guān)部門(mén)對(duì)利率有所提高時(shí)，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)投資的收益有下降的趨勢(shì)，投資者就需要根據(jù)利率的變化情況，對(duì)資金在商業(yè)地產(chǎn)中的投資比重進(jìn)行合理的調(diào)節(jié)。利率的明顯下調(diào)，會(huì)致使資產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，從而促使新的建筑開(kāi)發(fā)量顯著增加，此種現(xiàn)象也會(huì)致使商業(yè)地產(chǎn)總量的進(jìn)一步提高。

2）優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)需要的作用

優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，對(duì)內(nèi)需有顯著的強(qiáng)化、支持以及促進(jìn)作用，此外，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方向能夠促使城市服務(wù)業(yè)的不斷發(fā)展。伴隨內(nèi)需的不斷增加，在上升到國(guó)家戰(zhàn)略方面時(shí)，在以服務(wù)業(yè)為核心的第三產(chǎn)業(yè)比重會(huì)顯著增加，服務(wù)型的經(jīng)濟(jì)就會(huì)成為日后發(fā)展的核心。在上個(gè)世紀(jì)九十年代，第三產(chǎn)業(yè)的就業(yè)率明顯比第二產(chǎn)業(yè)吸納的勞動(dòng)就業(yè)率高，因?yàn)樵诔擎?zhèn)化不斷發(fā)展與建設(shè)中，第三產(chǎn)業(yè)能夠促使勞動(dòng)就業(yè)問(wèn)題得到充分解決，第三產(chǎn)業(yè)逐步成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)具有重要影響［1］。服務(wù)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的核心，為廣大群眾提供有效的消費(fèi)需求與優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)，其能夠?qū)⒌胤浇?jīng)濟(jì)、就業(yè)問(wèn)題與長(zhǎng)期稅收等多個(gè)方面的問(wèn)題充分解決。商業(yè)地產(chǎn)是服務(wù)業(yè)的發(fā)展場(chǎng)所與空間載體，其能夠促使城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)能夠獲得國(guó)家相關(guān)政策的支持。所以，優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，能夠促使服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)，也能夠促使商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展。

2、商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為城市經(jīng)濟(jì)中的關(guān)鍵部分之一，其健康的發(fā)展趨勢(shì)，能夠促使城市經(jīng)濟(jì)的有效、順利發(fā)展，反之，滯后的商業(yè)地產(chǎn)，也會(huì)在某種程度上對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成阻礙作用，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有決定的作用。

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有的積極作用主要表現(xiàn)在直接貢獻(xiàn)與間接貢獻(xiàn)兩個(gè)方面。直接貢獻(xiàn)就是商業(yè)地產(chǎn)本身對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所做的貢獻(xiàn)，主要表現(xiàn)為：在我國(guó)，促使經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素主要有投資、出口以及消費(fèi)三個(gè)方面，商業(yè)地產(chǎn)是消費(fèi)品流通的重要載體，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和投資、消費(fèi)均有緊密的聯(lián)系。一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資在城市經(jīng)濟(jì)不斷提高中的貢獻(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的重要部分之一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資能夠促使國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的不斷提高。最近幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)受到一定控制，但我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)并未因?yàn)榉康禺a(chǎn)的控制產(chǎn)生衰退，反之，加息預(yù)期依然存在。伴隨我國(guó)住宅限購(gòu)政策的日益嚴(yán)峻，開(kāi)發(fā)商通常轉(zhuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資積極性也明顯增強(qiáng)。另一方面，商品消費(fèi)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)不斷提高的貢獻(xiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，投資能夠促使經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，在消費(fèi)需求較穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，促使經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)投資會(huì)引發(fā)商品交易平臺(tái)明顯增加，進(jìn)而促使商品流通性顯著增強(qiáng)，消費(fèi)需求明顯增加。商品消費(fèi)的提高還能夠促使有關(guān)稅費(fèi)的提高，進(jìn)而對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。間接貢獻(xiàn)就是借助商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，促使其他產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，進(jìn)而對(duì)城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)［2］。主要表現(xiàn)在商品的娛樂(lè)以及餐飲等相關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的空間載體上，具有廣泛的涉及面，其對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有較強(qiáng)的帶動(dòng)性，此種帶動(dòng)效應(yīng)也就是在商業(yè)地產(chǎn)投資與消費(fèi)方面實(shí)現(xiàn)的。

3、在新型經(jīng)濟(jì)背景下城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景

伴隨我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展與壯大，學(xué)術(shù)界需要對(duì)其多個(gè)方面實(shí)施有效的衡量，例如，發(fā)展規(guī)模與效益等方面。在此前提下，商業(yè)地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的協(xié)調(diào)性評(píng)價(jià)十分必要。借助政府與開(kāi)發(fā)商提出針對(duì)性的措施，希望能夠促使商業(yè)地產(chǎn)和城市經(jīng)濟(jì)間協(xié)調(diào)關(guān)系顯著提高。其不僅可以促使城市經(jīng)濟(jì)的顯著提升，還可以促使商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)上升的發(fā)展趨勢(shì)。

總結(jié)：

伴隨我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)速度的加快與發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大，較多學(xué)者對(duì)其給予了進(jìn)一步的分析，其也促使商業(yè)地產(chǎn)更好、更穩(wěn)定的發(fā)展，在具體生活與生產(chǎn)中，二者之間的關(guān)系也會(huì)更加緊密。

［1］蘇國(guó)興.商業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)評(píng)價(jià)研究［J］.江西建材，2016（7）：254.

［2］高靜.商業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)評(píng)價(jià)研究［D］.江西師范大學(xué)，2014.