文/王一祺 江蘇萬(wàn)象建工集團(tuán)有限公司 江蘇連云港 222003

我國(guó)房地產(chǎn)改革中的路徑依賴問(wèn)題分析及其對(duì)策研究

文/王一祺 江蘇萬(wàn)象建工集團(tuán)有限公司 江蘇連云港 222003

自房產(chǎn)確權(quán)制度正式實(shí)施，我國(guó)城市住房制度從計(jì)劃體制轉(zhuǎn)向市場(chǎng)體制，開(kāi)始了從公有住房到雙軌制之轉(zhuǎn)變。住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)總量占國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的比率不斷加大，關(guān)聯(lián)體系產(chǎn)業(yè)極速房展，提供相當(dāng)數(shù)量的就業(yè)崗位。這一改革既解決了國(guó)家在住房建設(shè)上的財(cái)政困難，也提升了我國(guó)的建造業(yè)水平。然而自1998年以來(lái)的一系列我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革以來(lái)的十多年中，房?jī)r(jià)居高不下，富者投機(jī)購(gòu)房，普通居民買房困難的問(wèn)題層出不窮，雖然中央一直沒(méi)有停止過(guò)宏觀調(diào)控，但是收效甚微。文章通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)改革的歷程進(jìn)行分析，總結(jié)了歷次調(diào)控失利的教訓(xùn)，提出我國(guó)房地產(chǎn)改革之路徑。

房地產(chǎn)；路徑依賴；改革；宏觀調(diào)控

1、引言

2010年被稱為中國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控之年，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，即便是在2010年，上半年15個(gè)主要城市中仍然有8個(gè)城市的漲幅超過(guò)30%，12個(gè)城市超過(guò)20%[1]。房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，投機(jī)購(gòu)房過(guò)熱，這種畸形發(fā)展與社會(huì)中的主題收入人群的住房條件與住房需求形成強(qiáng)烈的反差，這種反差不但稱為了一個(gè)社會(huì)矛盾，更助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投機(jī)之風(fēng)。那么，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在十幾年的改革中存在哪些問(wèn)題，面對(duì)這些問(wèn)題應(yīng)采取何種對(duì)策？本文將從路徑依賴方面深入分析。

2、路徑依賴的定義

2.1 路徑依賴的定義

路徑依賴概念最早是由美國(guó)經(jīng)濟(jì)史學(xué)家Paul A. David 提出的[ 2]，是指經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)趨勢(shì)等一旦開(kāi)始進(jìn)入某一方向 , 容易行程慣性作用，逐步強(qiáng)化此發(fā)展趨勢(shì), 并最終固化該發(fā)展路徑。

諾思( 1990)認(rèn)為, “路徑依賴是解釋社會(huì)發(fā)展及市場(chǎng)改革的關(guān)鍵”。[3] 制度的變遷存在著自增強(qiáng)( self- reinforcing) 或正反饋( positive feedback) 機(jī)制。 菲爾德( Field, 2000) 認(rèn)為, 諾思的這一方法“對(duì)法律制度研究方面有巨大意義”。[4]在社會(huì)發(fā)展的過(guò)程中，若制度的改革歷程存在路徑依賴，那么其發(fā)展方向必與其初始環(huán)境密不可分。

2.2制度變遷中的路徑依賴問(wèn)題

在制度變遷中, 存在報(bào)酬遞增和自我強(qiáng)化機(jī)制。這種機(jī)制使得制度變遷一旦走上某條路徑,它的既定方向就會(huì)在以后的發(fā)展中得到自我強(qiáng)化, 從而形成對(duì)制度變遷軌跡的路徑依賴 [5]。諾思研究發(fā)現(xiàn)，決定制度變遷路徑的力量來(lái)自兩個(gè)方面：不完全市場(chǎng)和報(bào)酬遞增(increasing returns)。當(dāng)不存在報(bào)酬遞增和完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的時(shí)候，制度不能發(fā)揮其效用；當(dāng)存在報(bào)酬遞增和不完全市場(chǎng)時(shí)，制度就開(kāi)始發(fā)揮其作用。

制度變遷的自我強(qiáng)化機(jī)制體現(xiàn)在四個(gè)方面：

(1)成本效應(yīng)：隨著這項(xiàng)制度的實(shí)施，目標(biāo)項(xiàng)目的單位成本下降

(2)學(xué)習(xí)效應(yīng)：由于成本效應(yīng)的發(fā)生，促使人們對(duì)這項(xiàng)制度進(jìn)行學(xué)習(xí)運(yùn)用。

(3)協(xié)調(diào)效應(yīng)。為適應(yīng)某一制度而行程的組織與相關(guān)聯(lián)的其他組織進(jìn)行互利合作組織實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)效應(yīng)。

(4)適應(yīng)性預(yù)期：當(dāng)成本效應(yīng)與學(xué)習(xí)效應(yīng)發(fā)生后，促使人們對(duì)這項(xiàng)制度產(chǎn)生認(rèn)同感，有利于制度在市場(chǎng)中的適應(yīng)，也減少了這項(xiàng)制度的不確定性。

3、我國(guó)房地產(chǎn)改革中的路徑依賴問(wèn)題

3.1調(diào)控政策

九十年代末期，國(guó)家大力推行房地產(chǎn)市場(chǎng)化的改革，雖然很大程度上拉動(dòng)了內(nèi)需，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但是，由于當(dāng)時(shí)對(duì)其定義為“投資”而非“消費(fèi)”，導(dǎo)致產(chǎn)生路徑依賴問(wèn)題也導(dǎo)致了后續(xù)發(fā)展中的“泡沫”問(wèn)題。

2002年后，銀行開(kāi)始了擴(kuò)張性貸款，民間資本大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)攀升，并開(kāi)始超出部分居民的支付能力。2005，中央出臺(tái)“國(guó)八條”及“新國(guó)八條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并提出加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房、廉租房以及福利房所占比例，其主旨在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的上漲速率，而沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的打壓其上漲的趨勢(shì)，這更強(qiáng)化了“房地產(chǎn)投資化”的路徑依賴問(wèn)題。

3.2房地產(chǎn)市場(chǎng)

3.2.1“以賣為主”的房地產(chǎn)市場(chǎng)

從1998年的房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化改革開(kāi)始，幾乎所有的房屋都是以“賣”為主，房屋出租所收稅額比房屋出售高出30%，而當(dāng)今不健全的租賃制度也從另一個(gè)側(cè)面鼓勵(lì)著傳統(tǒng)的“賣房市場(chǎng)”，這無(wú)疑會(huì)炒高房?jī)r(jià)，增加房地產(chǎn)投機(jī)。所以政府的調(diào)控政策應(yīng)不止側(cè)重于對(duì)房?jī)r(jià)的打壓，而應(yīng)該鼓勵(lì)買房、抑制賣房、獎(jiǎng)勵(lì)租房，建立健全租賃市場(chǎng)，完善租賃市場(chǎng)的法律法規(guī)和經(jīng)濟(jì)政策。

3.2.2 土地財(cái)政和GDP考核

我國(guó)的現(xiàn)行制度決定了我國(guó)土地財(cái)政的出現(xiàn)，可是這種制度的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的弊端是顯而易見(jiàn)的，例如，以50年的土地使用權(quán)和政府5年一換屆來(lái)比較，相當(dāng)于第一任政府多收了后面9屆政府的錢，由于這種不對(duì)等性導(dǎo)致“賣地”的必然發(fā)生，而賣地的錢從另一方面來(lái)說(shuō)又直接影響到GDP的考核。地方財(cái)政對(duì)于地產(chǎn)業(yè)的依賴越來(lái)越嚴(yán)重，這使得地方政府對(duì)于國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行主動(dòng)性嚴(yán)重不足，反而從一定程度上激勵(lì)了他們對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的樂(lè)見(jiàn)態(tài)度。

3.2.3 有效供給與需求不均衡發(fā)展

2008年，受美國(guó)次貸危機(jī)和全球金融危機(jī)的影響，房產(chǎn)需求縮量，導(dǎo)致了較為嚴(yán)重的供求非均衡。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底反彈，資金大量涌入，商品房?jī)r(jià)格非理性大漲，政府則不斷加大壓制力度，然多地房產(chǎn)價(jià)格仍無(wú)放緩之勢(shì)，北京、上海、深圳等一線城市更甚。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格持續(xù)上漲與供給過(guò)剩同時(shí)存在的現(xiàn)象與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論背道而馳。

3.2.4房?jī)r(jià)收入比過(guò)高

聯(lián)合國(guó)人居環(huán)境中心認(rèn)為較為理想的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)不超過(guò)3。清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心、中國(guó)社科院社科文獻(xiàn)出版社、河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》調(diào)查研究研究結(jié)果表明：我國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)收入比為12.1，大型城市的房?jī)r(jià)收入比已達(dá)25.25[6]。12.1的房?jī)r(jià)收入比意味著一個(gè)家庭在沒(méi)有任何開(kāi)支的情況下至少需要12年才能買一套房，而沒(méi)有任何開(kāi)支顯然是不可能的。過(guò)高的房?jī)r(jià)和不斷上漲的勢(shì)頭更激勵(lì)了人們盲目哄搶的心理，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)收入比不斷增高，觸發(fā)了發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的惡性路徑依賴。

3.3 房地產(chǎn)稅制

一方面，由于現(xiàn)今我國(guó)房地產(chǎn)稅信息系統(tǒng)沒(méi)有閉合，使得稅務(wù)機(jī)關(guān)不能從稅收著手對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況進(jìn)行宏觀把控并有效增收;另一方面，我國(guó)目前的“土地財(cái)政”政策能夠使當(dāng)屆的地方政府從大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上獲得可觀的財(cái)政收入，由此在落實(shí)到地方政府推行房產(chǎn)稅改革的時(shí)候其難度增加，甚至造成阻礙作用；另外，我國(guó)于的土地增值稅是扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本后的增值額實(shí)行超額累進(jìn)稅率的, 納稅額與增值量成正比，從理論上來(lái)說(shuō)不但可以有效縮減開(kāi)發(fā)商過(guò)高的利潤(rùn),優(yōu)化我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，還能很好的抑制“炒地”等投機(jī)行為。然而過(guò)高的稅率不但容易激發(fā)納稅人的逃稅行為 , 也抑制了土地的合理流轉(zhuǎn)。從長(zhǎng)期實(shí)踐看來(lái)，土地增值稅的實(shí)際征收效果并不如預(yù)期, 我國(guó)2001-2004年征收的土地增值稅, 分別占當(dāng)年稅收收人總額的0.068%、0.12%、0.18%和0.29,顯然沒(méi)有達(dá)到該稅種的預(yù)期結(jié)果。[7]

3.4 城市規(guī)劃

一方面，我國(guó)城市規(guī)劃方案大多沿用對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)功能分區(qū)的原則，并且審批時(shí)間長(zhǎng)，可操作性、流動(dòng)性差。另一方面，規(guī)劃的實(shí)際執(zhí)行方——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)參與我國(guó)的城市規(guī)劃的制定過(guò)程，這一信息不對(duì)稱的缺陷顯然也會(huì)加大規(guī)劃中各項(xiàng)措施推進(jìn)的難度。

4、解決對(duì)策

第一、資源成本特例化。土地資源的不可再生性意味著當(dāng)富有者擁有的房屋產(chǎn)權(quán)越多，社會(huì)為其共同支付的自然資源成本也越大，相應(yīng)的，應(yīng)制定相關(guān)征稅條款，使其擁有的產(chǎn)權(quán)面積與支付的社會(huì)補(bǔ)償金額呈正比。所征得的補(bǔ)償金額應(yīng)用于低收入家庭的住房保障補(bǔ)貼，這樣才能夠體現(xiàn)全社會(huì)居民在土地及環(huán)境資源占有下的平等權(quán)利。

第二、住房保障可持續(xù)化。由于保障性住房的產(chǎn)權(quán)屬于公共領(lǐng)域，如果想要發(fā)展成為商品房進(jìn)行流通，所要支付的制度成本過(guò)高；如果想要單一從新建保障性住房入手解決住房保障的問(wèn)題，又會(huì)給政府增加無(wú)窮的壓力，甚至達(dá)到政府無(wú)力承擔(dān)的地步。真正做到保障房的可持續(xù)化應(yīng)該使保障房的使用循環(huán)流通起來(lái)，但是由于我國(guó)保障房的使用審批政策繁瑣，強(qiáng)行退出的法律制度不完善，使得保障房源不能暢通流動(dòng)。換言之，政府應(yīng)簡(jiǎn)化準(zhǔn)入制度，完善未退出懲戒制度，進(jìn)而優(yōu)化住房保障的改革之路徑。

第三、深化住房市場(chǎng)二元化。所謂二元住房市場(chǎng)是指住房市場(chǎng)由公共住房和商品房共同構(gòu)成，政府強(qiáng)制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加經(jīng)濟(jì)型住房在其各自開(kāi)發(fā)住房開(kāi)發(fā)中的比例。國(guó)務(wù)院早在九十年代初已經(jīng)就保障性住房問(wèn)題提出了若干決議，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司每年向社會(huì)提供的保障性住房比例不低于20%。但由于自身利益的驅(qū)使，往往造成所建保障房質(zhì)量低劣等問(wèn)題。就此，文章認(rèn)為政府應(yīng)加大對(duì)保障性住房驗(yàn)收的監(jiān)管力度，完善保障性住房的設(shè)計(jì)規(guī)范。

第四、削減土地財(cái)政，推動(dòng)房地產(chǎn)稅改。建議將中低收入人群的居住滿意度列入對(duì)政府政績(jī)考核的范圍；對(duì)土地征用，房屋拆遷的，以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格為賠償依據(jù)，并嚴(yán)厲打擊政府在征地賣地過(guò)程中的尋租行為。由此削弱地方政府在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)的獲利機(jī)會(huì)，推稅制改革。

第五、運(yùn)用城市總體規(guī)劃方案平衡對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。制定切實(shí)可行的城市規(guī)劃，根據(jù)區(qū)域現(xiàn)狀因素，確定開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。尤其對(duì)于規(guī)劃中涉及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、資源開(kāi)發(fā)、環(huán)境保護(hù)、歷史文化保護(hù)、社會(huì)利益及公共安全等方面的內(nèi)容時(shí)，應(yīng)做好規(guī)劃中的強(qiáng)制性界定。

第六、制訂保障性住房政策年度計(jì)劃, 保證各地在安排年度建設(shè)用地指標(biāo)時(shí), 優(yōu)先落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)用地。要根據(jù)社會(huì)需求,及時(shí)調(diào)整住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量, 增加普通商品房用地, 控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地；加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)管, 制止炒地行為。注意將房地產(chǎn)市場(chǎng)分為高、中、低檔分別競(jìng)爭(zhēng)才有可能在保護(hù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的同時(shí)保護(hù)不同收入階層的住房權(quán)利。

結(jié)語(yǔ)：

近年來(lái)，在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲、居民收入差距不斷擴(kuò)大的背景下，房地產(chǎn)制度改革成為社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)，改革開(kāi)放三十余年以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化速度加快，房地產(chǎn)逐步成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)熱點(diǎn)及支柱產(chǎn)業(yè)。2015年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，比上年名義增長(zhǎng)1.0%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)2.8%），2015 年12月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）高達(dá)93.34[9] 。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)雖在很大程度上促進(jìn)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推動(dòng)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提高了人民的生活水平，但在發(fā)展過(guò)程中，由于各方各自利益的趨勢(shì)，阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)在健康成長(zhǎng)路徑中發(fā)展。各方利益的沖突所導(dǎo)致的不協(xié)調(diào)對(duì)城市的可持續(xù)發(fā)展造成了嚴(yán)重的影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展還需在發(fā)展中論證，在論證中改革，才能改變其對(duì)現(xiàn)有劣勢(shì)路徑的依賴。

[1]譚麗莎.樓市調(diào)控應(yīng)轉(zhuǎn)向局部“退熱”[N].中國(guó)工商時(shí)報(bào)，2009-11-20(2).

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[8]國(guó)務(wù)院.關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定[Z].

[9]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局.2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況[EB/OL].