文/肖傳振、王杰 浙江省第三地質(zhì)大隊測繪院 浙江金華 321001

房產(chǎn)測繪淺述

文/肖傳振、王杰 浙江省第三地質(zhì)大隊測繪院 浙江金華 321001

伴隨著城市化進(jìn)程的迅速增快，城市化規(guī)模得到了持續(xù)性的拓展，與此同時，開始有大量的農(nóng)業(yè)人口不斷地涌向城市，伴隨著大量農(nóng)業(yè)用地向城市的持續(xù)性擴張，農(nóng)業(yè)用地逐漸轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地，這在極大的程度上推動了我國房產(chǎn)業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的增長房產(chǎn)測繪作為房地產(chǎn)行業(yè)的一個分支，也得到了一個難得的發(fā)展契機。接下來，文章針對房產(chǎn)測繪進(jìn)行淺述，望能夠?qū)ν袠I(yè)有一定的借鑒價值。

房產(chǎn)、測繪

1、我國房產(chǎn)測繪現(xiàn)狀

通常，由房地產(chǎn)主管單位下屬房產(chǎn)測繪隊進(jìn)行房產(chǎn)的測繪工作，是在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理的基本前提下所進(jìn)行的，其與房地產(chǎn)權(quán)之間存在非常密切的聯(lián)系。伴隨著城市化進(jìn)程的增快，人們對房產(chǎn)測繪有著更高的要求?？墒?，因我國房產(chǎn)測繪開始的比較晚，無論是在實際操作還是規(guī)范制度上都存在很多的問題，這些問題是需要我們及早解決的。

2、房產(chǎn)測繪未來發(fā)展趨勢

2.1 房產(chǎn)測繪以市場化的方式進(jìn)行運作，遵循公司方式來運營，交由房地產(chǎn)主管單位實施行政監(jiān)管。

2.2 測管分離。房產(chǎn)測繪管理單位實施技術(shù)管理，房地產(chǎn)主管單位實施行政管理。

2.3 以房產(chǎn)測繪為官方測量，消除建筑面積自身不應(yīng)有的權(quán)利，促使房產(chǎn)測繪更加單純技術(shù)化。

3、房產(chǎn)測繪發(fā)展淺析

3.1 房產(chǎn)測繪實施市場化運作

房產(chǎn)測繪以市場化的方式進(jìn)行運作，遵循公司現(xiàn)有的運營方式，交由房地產(chǎn)主管單位實施行政監(jiān)管。這種方式的顯著優(yōu)勢在于，能夠促使行政資源有效地節(jié)省很多，在辦理測繪業(yè)務(wù)上的效率得到顯著的提高；可是不足之處也是很明顯的：欠缺系統(tǒng)性的監(jiān)管機制，惡意競爭廣泛存在，這種情況下，最終的測繪結(jié)果在精準(zhǔn)度上也無法得到有效的保障。如果市場完全放開，那么，房產(chǎn)測繪企業(yè)的資質(zhì)門檻就會變得低一些，為此，房產(chǎn)測繪部門在數(shù)量上必定會呈現(xiàn)出持續(xù)升高的一種狀態(tài)。在房地產(chǎn)開發(fā)商為合同甲方、房產(chǎn)測繪企業(yè)為乙方，那么測繪數(shù)據(jù)的真實性與精準(zhǔn)度需要做好把握。依據(jù)合同法應(yīng)當(dāng)是由房產(chǎn)測繪單位和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)，但房產(chǎn)測繪單位經(jīng)過數(shù)年變遷，可能早已物是人非，或者公司已經(jīng)注銷，還有公司資產(chǎn)不足賠付產(chǎn)權(quán)人經(jīng)濟損失的情況下怎么辦？最后還得產(chǎn)權(quán)人日復(fù)一日地去打那永遠(yuǎn)也打不完的官司。當(dāng)然，這中間還有一個主管部門監(jiān)管的問題，如何監(jiān)管？怎么合理合法的進(jìn)行監(jiān)管？也是一個值得深入探討的問題。

（1）測管分離，房產(chǎn)測繪管理機構(gòu)進(jìn)行技術(shù)管理，房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行行政管理。

這樣的模式其實仍和我國現(xiàn)行測繪體制大同小異，只是多一個專門的技術(shù)管理機構(gòu)。優(yōu)點：在增加一個專門的技術(shù)管理機構(gòu)的同時可以對房產(chǎn)測繪成果進(jìn)行技術(shù)審查，保證房產(chǎn)測繪成果的準(zhǔn)確性。一旦發(fā)生由于房產(chǎn)測繪成果產(chǎn)生的糾紛，可以由這個專門的技術(shù)管理部門做出裁定，從而改變現(xiàn)在房產(chǎn)測繪單位既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員的局面；缺點：增加一個環(huán)節(jié)勢必降低測繪業(yè)務(wù)的辦理速度；也必將會增加行政成本。這種的發(fā)展模式在不計算成本的條件看似是最合理的一種辦法，但筆者認(rèn)為并不使然。在大力提倡以人為本，及建立服務(wù)型政府的背景下，這樣的運作模式就與我國發(fā)展的主題方向顯得背道而馳。政府工作的發(fā)展方向是應(yīng)該淡出管理而深入服務(wù)，便民、利民、服務(wù)于民才是政府的主導(dǎo)發(fā)展方向，因此這種模式看似合理但也有諸多不合適宜之處。

（2）確認(rèn)房產(chǎn)測繪為官方測量，剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利，使房產(chǎn)測繪單純化，技術(shù)化。

首先要說明的是，我國目前大多數(shù)城市都是采取這種模式：由房產(chǎn)測繪部門從事測繪工作，由房地產(chǎn)主管部門進(jìn)行行政管理，但沒有確認(rèn)房產(chǎn)測繪為政府測量機構(gòu)及剔除建筑面積本身不應(yīng)該具有的權(quán)利，這和前面提出的第三種模式前半段相同，但后半段還不盡然。房產(chǎn)測繪顯然不同于房屋中介，后者市場化是符合社會發(fā)展需要的，它需要市場化競爭進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，從而提高整個房屋中介行業(yè)整體水平；房產(chǎn)測繪是政府做出的對房屋面積的法定認(rèn)定，它的數(shù)據(jù)不僅要用于房屋產(chǎn)權(quán)登記，同時其房產(chǎn)測繪檔案也是后期房產(chǎn)交易的重要數(shù)據(jù)；更重要的是要為國家提供城市建設(shè)、房產(chǎn)開發(fā)量等提供決策重要依據(jù)。通過房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)匯總可以得出某某城市某某年的商品房建設(shè)面積、經(jīng)濟適用房建設(shè)面積、廉租房建設(shè)面積、營業(yè)房建設(shè)面積等等。從而為政府的城市建設(shè)提供決策的數(shù)據(jù)。筆者認(rèn)為房產(chǎn)測繪的主要發(fā)展方向就在于：提供精確的各種房屋建設(shè)面積，為國家的宏觀調(diào)控政策提供數(shù)據(jù)依據(jù)。我國的房產(chǎn)銷售大部分是以單價合同為主要形式的，每平米價格×建筑面積=合同（房產(chǎn)）總價。在房產(chǎn)預(yù)售時期，平均每平米的價格為合同上約定的確定值，而建筑面積卻不是確定的，所以，不管是合同中的甲方還是乙方都會將關(guān)注的重點投射到建筑面積上的。建筑面積=套內(nèi)面積+公攤面積，公攤面積的不確定性、或不明確、公攤面積產(chǎn)權(quán)比較模糊，等等，這些都會造成購房者的懷疑，如果以這種銷售模式，那么就會將房產(chǎn)測繪單位無情地推向風(fēng)口浪尖當(dāng)中，為此，最好能夠選擇按套與按套內(nèi)面積的計價方式。站在世界其他國家的角度進(jìn)行分析，很多國家的房屋買賣運用的是按套計價的模式，其中，套內(nèi)面積、建筑面積可以作為房屋產(chǎn)品的參數(shù)提供給廣大消費者，在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的時候依然采用建筑面積，最終由政府部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)測繪的相關(guān)工作，然而，房產(chǎn)測繪部門是與利益相脫節(jié)的，這樣更好得保證測量數(shù)據(jù)的公正無誤。

結(jié)語：

伴隨著我國房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，為進(jìn)一步強化房產(chǎn)市場管理，維護(hù)房產(chǎn)市場秩序，在目前的房產(chǎn)管理工作當(dāng)中，要將房產(chǎn)測繪作為重點，然而，房產(chǎn)測繪屬于一項系統(tǒng)化的工作，是比較復(fù)雜的，為此，需要房產(chǎn)測繪單位不但要具有先進(jìn)的測繪技術(shù)及測繪設(shè)備，并且要確保為獨立性的經(jīng)濟實體，與房產(chǎn)測繪委托人不可存在任何利益性的聯(lián)系，這樣才能夠促使房產(chǎn)權(quán)利人的利益得到真正的保障，使得房產(chǎn)測繪市場進(jìn)一步規(guī)范化。

［1］蔣興發(fā).淺談如何做好房產(chǎn)測繪.深圳市愛華勘測工程有限公司.

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［3］茹敏，石強.深圳市房產(chǎn)測繪系統(tǒng)［J］.測繪通報，1999，09.

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