雒京

摘要：資產(chǎn)評估在我國有近30年的發(fā)展歷程，相應(yīng)的準(zhǔn)則體系正在日益完善。國外資產(chǎn)評估有上百年的發(fā)展歷史，各方面均較為成熟。本文通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則，發(fā)現(xiàn)其差異之處，并給出我國評估準(zhǔn)則完善的相關(guān)建議，以促進(jìn)我國投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則的完善，推動投資性房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)和資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 評估準(zhǔn)則 指導(dǎo)意見

一、投資性房地產(chǎn)含義

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，屬于企業(yè)經(jīng)營活動的范疇，主要包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的建筑物等，自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)核算的范圍。2000年5月，國際會計(jì)準(zhǔn)則委員會（IASC）發(fā)布了《國際會計(jì)準(zhǔn)則第40號——投資性房地產(chǎn)》（IAS 40），將投資性房地產(chǎn)定義為：為賺取租金或?yàn)橘Y本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，但不包括用于商品或勞務(wù)的生產(chǎn)或供應(yīng)、或用于管理目的的房地產(chǎn)，不包括在正常經(jīng)營過程中銷售的房地產(chǎn)。英國會計(jì)準(zhǔn)則委員會（ASB）在SSAP 19中和中國香港在SSAP 13中認(rèn)為，投資性房地產(chǎn)是指對有關(guān)土地和建筑物擁有的權(quán)益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項(xiàng)目，是為投資目的而持有，并且其租金收益可以公平協(xié)商，不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產(chǎn)、出租并由集團(tuán)內(nèi)另一公司占用的房地產(chǎn)。

二、中外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

評估準(zhǔn)則的制定與會計(jì)準(zhǔn)則制定關(guān)系較為密切，尤其是隨著公允價值計(jì)量模式在國際會計(jì)準(zhǔn)則中的引入，國際會計(jì)界在對公允價值確定以及提高公允價值可靠性等方面與評估界進(jìn)行溝通交流，以增進(jìn)會計(jì)界對公允價值的正確認(rèn)識和促進(jìn)會計(jì)界對公允價值的推廣，同時這也促進(jìn)了會計(jì)界對評估行業(yè)的認(rèn)識，對提高評估行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的地位起到了積極的作用。同樣，在制定評估準(zhǔn)則時，國際評估準(zhǔn)則委員會、美國財(cái)務(wù)會計(jì)準(zhǔn)則委員會以及歐盟等一些國家的資產(chǎn)評估協(xié)會也會十分關(guān)注會計(jì)準(zhǔn)則的變化及發(fā)展趨勢，對于以公允價值計(jì)量的部分關(guān)注度更高，比如投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則的制定。

（一）國際投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

IVSC對投資性房地產(chǎn)制定了相應(yīng)的準(zhǔn)則，即《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》，主要是針對在建情況，但仍對投資性房地產(chǎn)的一般情況及相關(guān)概念進(jìn)行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英國投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

英國皇家特許測量師學(xué)會（RICS）從20世紀(jì)70年代開始制定以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估操作規(guī)范，對涉及投資性房地產(chǎn)評估等方面均做出了專門的規(guī)定，也就是說英國的投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則是在以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估規(guī)范中規(guī)定的，并沒有專門的評估準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。

（三）中國投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則

投資性房地產(chǎn)是我國現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)中的重要資產(chǎn)，是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分。投資性房地產(chǎn)評估也是以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的資產(chǎn)評估的重要組成部分，是隨著新會計(jì)準(zhǔn)則的發(fā)布和公允價值計(jì)量模式的采用發(fā)展起來的新興資產(chǎn)評估行為。制定相應(yīng)的指導(dǎo)意見或準(zhǔn)則對于適應(yīng)會計(jì)準(zhǔn)則的變化、規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、指導(dǎo)實(shí)踐、提高執(zhí)業(yè)水平都具有重要意義。

為適應(yīng)會計(jì)準(zhǔn)則新變化的需要，進(jìn)一步規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，保護(hù)各方當(dāng)事人合法權(quán)益的需要，適應(yīng)市場和提高執(zhí)業(yè)水平的需要，中國資產(chǎn)評估協(xié)會（以下簡稱“中評協(xié)”）借鑒國際上的做法，同時結(jié)合實(shí)際情況，于2008年3月成立投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（征求意見稿）起草項(xiàng)目組，收集、翻譯了國外投資性房地產(chǎn)評估方面的大量資料，對投資性房地產(chǎn)評估涉及的重要名詞、術(shù)語、價值類型、評估方法及評估理論等系列問題進(jìn)行了深入研究，總結(jié)了國內(nèi)投資性房地產(chǎn)評估的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我國國情的投資性房地產(chǎn)評估規(guī)范——《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》。指導(dǎo)意見突出了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估的特點(diǎn)，并參照相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，滿足了會計(jì)信息的需要。

三、中國與國外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則對比

（一）相同點(diǎn)

1.理論來源相同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》理論來源是《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動產(chǎn)》和《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南（試行）》。國際評估準(zhǔn)則中的《IVS 233在建投資性房地產(chǎn)》部分理論源自通用準(zhǔn)則和不動產(chǎn)權(quán)益準(zhǔn)則，不屬于《IVS 230不動產(chǎn)權(quán)益》準(zhǔn)則范疇。同時，IVS 233必須遵循《IVS 300以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估》的原則，在IVS 233注釋3中其將財(cái)務(wù)報(bào)告作為評估目的，在注釋12中將財(cái)務(wù)報(bào)告列為特別注意事項(xiàng)。

2.評估目的相同?！锻顿Y性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第三條和第十條分別指出，“對符合會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定條件的投資性房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值進(jìn)行分析、估算，并發(fā)表專業(yè)意見”“會計(jì)準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)的公允價值一般等同于資產(chǎn)評估準(zhǔn)則中的市場價值”。IVS 233注釋4明確寫明，“此準(zhǔn)則提供評估在建投資性房地產(chǎn)的市場價值時應(yīng)遵守的原則，市場價值是指在市場中模擬交換的價格”。由此可見，國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)的評估都側(cè)重于對其公允價值的評估，即市場價值。

3.相似的估值方法。資產(chǎn)評估的估值方法常用有三種，市場法、收益法和成本法。對于投資性房地產(chǎn)而言，因其自身的特殊性，投資性房地產(chǎn)不適用于成本法估值，市場法和收益法能夠很好地對其公允價值進(jìn)行估值，而國內(nèi)外也都是優(yōu)先考慮采用市場法和收益法來評估投資性房地產(chǎn)的價值。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第四章評估方法中對投資性房地產(chǎn)評估的市場法、收益法的使用情況等做了詳細(xì)描述，而國外IVS 233同樣也十分強(qiáng)調(diào)投資性房地產(chǎn)市場法和收益法的運(yùn)用，在IVS 233注釋6中指出，“在缺乏直接可比的銷售證據(jù)時，評估價值必須使用一個或多個以市場為基礎(chǔ)的估值方法”“關(guān)鍵投入的可比市場數(shù)據(jù)用以支持貼現(xiàn)現(xiàn)金流量預(yù)測或收入資本化的計(jì)算”。

4.參數(shù)選取類似。用市場法評估資產(chǎn)價值，很重要的一點(diǎn)是可比案例的選取，案例選取的越具有可比性，評估結(jié)果越接近資產(chǎn)的真實(shí)市場價值，對于用市場法評估投資性房地產(chǎn)價值亦是如此。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第十五條、十六條明確指出了可比基礎(chǔ)選擇的重要性，并對相關(guān)比較因素比如交易情況、交易日期、容積率等做出了明確規(guī)定，方便評估人員據(jù)此選取可比案例。IVS 233同樣在注釋6中表明了可比案例選取的重要性。同樣，在使用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，收益法最重要的三個參數(shù)——收益額、收益期限和折現(xiàn)率的選取國內(nèi)外也都給予了相似的規(guī)定。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第十七條至第二十條從“凈收益”“收益期限”“折現(xiàn)率”三方面對收益法三大參數(shù)選取進(jìn)行了規(guī)定。IVS 233則在注釋11、注釋9中分別闡明了對收益、折現(xiàn)率和收益期限的規(guī)定。

（二）主要區(qū)別

1.投資性房地產(chǎn)概念不同。我國《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》中的“投資性房地產(chǎn)”是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。其中，“房地產(chǎn)”是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。而IVS 233中的“投資性房地產(chǎn)”是指為賺取租金，資本增值或兩者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，在日常業(yè)務(wù)過程中作為存貨銷售的房地產(chǎn)。IVS 233對投資性房地產(chǎn)的界定較為詳細(xì)。

2.專業(yè)術(shù)語表述略不同。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》對評估方法分別以市場法、收益法等文字進(jìn)行定義和描述，而IVS 233中并沒有涉及“市場法”“收益法”等類似字眼，相反是用“現(xiàn)金流量預(yù)測”“收入資本化”等專業(yè)術(shù)語來描述。不過這些并不能造成國內(nèi)外對投資性房地產(chǎn)評估的實(shí)質(zhì)性差異。

3.準(zhǔn)則的詳略程度不同。我國的準(zhǔn)則傾向于給出具體的操作建議，而不僅僅是一個導(dǎo)向性作用。在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定上，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》在有關(guān)概念的解釋上較為詳盡、具體，而IVS 233則是給出了投資性房地產(chǎn)評估中的原則性指導(dǎo)。舉例而言，在運(yùn)用收益法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，關(guān)于對租約條款因素選取數(shù)據(jù)，IVS233要求用租約條款的可比市場數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，而我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》則對租約條款的具體內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定，如租金及其構(gòu)成、租期、免租期、續(xù)租條件和提前終止租約的條件等。

4.準(zhǔn)則體系結(jié)構(gòu)不同。為符合國內(nèi)讀者的閱讀習(xí)慣，《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》采用了與國內(nèi)其他準(zhǔn)則相似的結(jié)構(gòu)體系，分為“引言”“基本要求”“評估對象”“評估方法”“評估披露”和“附則”六個部分，主要內(nèi)容包括具體操作要求、評估準(zhǔn)則、評估方法以及會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的分類等。IVS 233準(zhǔn)則則是采用了國際評估準(zhǔn)則的通用慣例，準(zhǔn)則由正文和注釋兩部分構(gòu)成。

5.側(cè)重點(diǎn)不同。《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值時側(cè)重于對土地使用權(quán)和區(qū)間值等有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定，例如在對土地使用權(quán)進(jìn)行評估時，指導(dǎo)意見對土地使用權(quán)的分類、剩余使用年限等方面做出了多方面說明。區(qū)間值是我國評估準(zhǔn)則的創(chuàng)新部分，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第二十三條指出“注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用市場法和收益法無法得出投資性房地產(chǎn)公允價值時，可以采用符合會計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價值，經(jīng)委托方同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價值的區(qū)間值，得出價值分析結(jié)論，并提醒評估報(bào)告使用者關(guān)注公允價值評估結(jié)論和價值分析結(jié)論的區(qū)別。”國際上，IVS 233則較為關(guān)注在建工程評估并對其進(jìn)行了一系列說明，另外還特別指出了財(cái)務(wù)報(bào)告、收購、兼并和出售企業(yè)或部分企業(yè)、訴訟等評估注意事項(xiàng)。國內(nèi)和國外準(zhǔn)則的重點(diǎn)關(guān)注點(diǎn)不同，主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等國情的不同導(dǎo)致的，并不影響它們在實(shí)務(wù)中的運(yùn)用。

四、借鑒與啟示

（一）評估方法方面

在我國《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》中加入假設(shè)開發(fā)法評估方法的使用。因?yàn)樵诮ǖ耐顿Y性房地產(chǎn)往往可以作為抵押標(biāo)的物進(jìn)行抵押借款等，而此時的投資性房地產(chǎn)處在在建狀態(tài)，很難采用以往常用的市場法和收益法進(jìn)行評估，因此就可以用假設(shè)開發(fā)法對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估。另外，投資性房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的一部分，我國準(zhǔn)則在運(yùn)用市場評估時嚴(yán)格對可比案例的地點(diǎn)、時間和交易情況進(jìn)行限制，而實(shí)際上，投資性房地產(chǎn)往往缺乏實(shí)際交易可比案例。通過對比國內(nèi)外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則中市場法的應(yīng)用條件，筆者認(rèn)為，我國的指導(dǎo)意見可以借鑒國際做法，放寬市場法的應(yīng)用條件，以便更好地適應(yīng)實(shí)際評估工作。

（二）注重評估準(zhǔn)則與會計(jì)準(zhǔn)則的銜接

投資性房地產(chǎn)不僅屬于評估行業(yè)術(shù)語，也是會計(jì)行業(yè)的常用概念，并且《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》專門對投資性房地產(chǎn)的概念、會計(jì)處理、后續(xù)計(jì)量模式等方面做出規(guī)定。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量能夠更好地滿足會計(jì)信息相關(guān)性的要求，而公允價值的確定需要評估人員對其發(fā)表專業(yè)的估值建議，這一點(diǎn)上，國內(nèi)外評估準(zhǔn)則都與會計(jì)準(zhǔn)則做了很好的銜接。我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》第二章明確要求評估人員在對投資性房地產(chǎn)評估時需與委托方及會計(jì)師進(jìn)行充分溝通。未來，隨著公允價值計(jì)量在會計(jì)行業(yè)中的興起，評估人員在進(jìn)行評估業(yè)務(wù)時會涉及到更多的投資性房地產(chǎn)評估，比如在企業(yè)合并或進(jìn)行減值測試時就可能會涉及到投資性房地產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)，但是目前我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》并沒有對這種情況下投資性房地產(chǎn)估值進(jìn)行說明，指導(dǎo)意見可以依據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則對相關(guān)部分進(jìn)行完善。

（三）完善評估目的

與國際投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則相比，我國《投資性房產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》缺乏對投資性房地產(chǎn)特定評估目的的說明，指導(dǎo)意見主要明確了以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估，并沒有關(guān)于抵押、訴訟、收購合并等特定評估目的的說明。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國的抵押、收購兼并等經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)頻繁發(fā)生，對投資性房地產(chǎn)的單一評估目的已經(jīng)不能很好地滿足經(jīng)濟(jì)活動的需要，我國評估準(zhǔn)則應(yīng)該順應(yīng)經(jīng)濟(jì)潮流進(jìn)行及時修訂，將符合經(jīng)濟(jì)行為的特定評估目的加入指導(dǎo)意見中，以使指導(dǎo)意見更好地指導(dǎo)評估實(shí)務(wù)。

（四）及時進(jìn)行修訂

我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，并在2010年后成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的復(fù)雜多變，國際化的進(jìn)程也讓我國經(jīng)濟(jì)與世界的聯(lián)系更加緊密。資產(chǎn)評估作為經(jīng)濟(jì)活動中不可缺少的鑒證服務(wù)行業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)騰飛中發(fā)揮越來越重要的作用，而指導(dǎo)評估行業(yè)實(shí)踐的評估準(zhǔn)則的作用也日益彰顯。為更好地服務(wù)資產(chǎn)評估實(shí)務(wù)工作，評估準(zhǔn)則的實(shí)用性和國際性異常重要，因此及時修訂資產(chǎn)評估準(zhǔn)則很有必要。作為指導(dǎo)我國投資性房地產(chǎn)評估實(shí)踐的《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見（試行）》是在2009年頒布的，有些評估方法和評估目的等規(guī)定已經(jīng)不能很好地滿足評估實(shí)務(wù)需要，相關(guān)部門應(yīng)該及時地進(jìn)行修訂完善，以使其更好地與國際接軌，服務(wù)我國評估實(shí)踐。X

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