劉明輝林剛周文勇

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廈門養(yǎng)老狀況呼喚加快養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

劉明輝1林剛2周文勇3

養(yǎng)老地產(chǎn)的概念在國際上很早就被提出來，目前美國、日本、新加坡等國家的養(yǎng)老地產(chǎn)已相對成熟。中國的“養(yǎng)老地產(chǎn)”雖然開始了十來年，但發(fā)展緩慢，仍處于初級階段，而且國內(nèi)較成熟的養(yǎng)老項目不多,說明市場經(jīng)濟(jì)對人口年齡結(jié)構(gòu)變動的敏感性和老年地產(chǎn)業(yè)的收益性認(rèn)識不足。

盡管廈門曾被網(wǎng)友列為國內(nèi)十大適合養(yǎng)老城市之一，但目前廈門的養(yǎng)老地產(chǎn)在土地供應(yīng)和配套上，既缺乏前期規(guī)劃，又缺乏可實施的相關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)政策。因此,相對于普通住宅項目受市場歡迎、回報快的特點，養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資大、投資回報周期長，要求開發(fā)商有較強的資金實力，對開發(fā)商的要求比較高。在這種情況下，廈門多數(shù)開發(fā)商都更愿意開發(fā)普通住宅項目。但是，近年來隨著廈門市人口結(jié)構(gòu)的變化，截至2014年8月底，廈門市戶籍總?cè)丝?98萬人，其中60周歲以上的老年人已達(dá) 28.53萬人，占全市戶籍總?cè)丝诘谋壤秊?4.22%，全市人口結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)出老齡化、高齡化、空巢化等特點，這客觀上令養(yǎng)老地產(chǎn)有了廣闊的發(fā)展空間。因此，如何更好地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、推動養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展是目前廈門必須重視的問題。

廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

近年來，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商開始進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。2010年底，萬科地產(chǎn)高調(diào)宣布養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)成為旗下業(yè)務(wù)版圖的新分支。2012年2月，保利地產(chǎn)宣布將北京作為試點區(qū)域，在養(yǎng)老地產(chǎn)等方面實現(xiàn)重點突破。盡管我國已經(jīng)出現(xiàn)了如東方太陽城、上海親和源等一些較為成功的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但從整體上看，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)化運作還處于起步階段。據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)已有超過25%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。包括萬科、保利、中海及華潤等品牌房企近年均制訂了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃。除“房企系”外，多家A險投資重點也投放養(yǎng)老地產(chǎn)。泰康人壽、新華保險、平安集團(tuán)、合眾人壽、中國人保、中國太平及中國人壽等多家壽險公司紛紛布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場，全面展開養(yǎng)老地產(chǎn)的投資和運營。而回歸到廈門這座美麗富饒的濱海城市，它在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢究竟如何呢？

美麗廈門，花木繁盛，風(fēng)景優(yōu)美、氣候宜人、商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利，擁有多家三甲醫(yī)院，是全國環(huán)境最好，最適合養(yǎng)老的城市之一。除了自然風(fēng)光優(yōu)美，廈門的城市環(huán)境也非常整潔，是我國著名的旅游城市。而作為廈門地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)之一，廈門永同昌集團(tuán)繼專注開發(fā)系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品之后，又在廈門率先推出社區(qū)專業(yè)居家養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)——溫馨家園養(yǎng)老中心。除了現(xiàn)已進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的廈門永同昌集團(tuán)外，有消息稱，住宅集團(tuán)也有在看地，欲試水養(yǎng)老地產(chǎn)，但最終還沒確定。永同昌集團(tuán)溫馨家園養(yǎng)老中心由廈門永同昌集團(tuán)投資經(jīng)營，是廈門市民政局批準(zhǔn)設(shè)立的大型民辦高端養(yǎng)老機構(gòu)。

據(jù)了解，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)主流的盈利模式主要是會員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養(yǎng)老地產(chǎn)高額的開放成本和長期的運營成本根本無法回收，基本上處于“全行業(yè)”虧損的狀態(tài)。也許正是由于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景不明，投身這個領(lǐng)域的商家以“理想”來為自己打氣。事實上，做老齡產(chǎn)業(yè)要有愛心，不能總想著賺大錢。這聽起來不像“在商言商”，但反映出了企業(yè)回饋社會和對上了年紀(jì)的老人的一份心意。

目前廈門已超過老齡化社會的標(biāo)準(zhǔn)。而伴隨著老年群體逐年增多，廈門房企也仿佛看見老年地產(chǎn)興起的曙光。日前，國務(wù)院頒布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，養(yǎng)老地產(chǎn)再度成為業(yè)界關(guān)注的焦點。盡管廈門曾被網(wǎng)友列為國內(nèi)十大適合養(yǎng)老城市之一，目前養(yǎng)老地產(chǎn)匱乏。但并不意味著沒有市場，其實許多開發(fā)商都在盯著這塊市場，只是在尋找時機。統(tǒng)計顯示，現(xiàn)已有超過35%的品牌房企進(jìn)入或宣布進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。在第一代購房群為自己置業(yè)、第二代購房群為子女置業(yè)之后，為老人添置養(yǎng)老用房將成為新的消費趨勢，而研究這部分人群的居住需求，將成為廈門各大房企的新課題。

毫無疑問，養(yǎng)老地產(chǎn)將是各大房企爭相競逐的領(lǐng)域，廈門許多地產(chǎn)目前也有在做一些關(guān)于養(yǎng)老理念的產(chǎn)品設(shè)計；但由于養(yǎng)老地產(chǎn)的依附性很強，對資源配套的要求很高；而目前我市配套的資源尚未達(dá)到要求，相信在不久后時機成熟，這將成為十分熱門的產(chǎn)業(yè)。

廈門市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨的困難和問題

1.養(yǎng)老用地優(yōu)惠政策落實不到位

廈門社會福利中心已基本配置到位，但社會力量辦理的非營利性、營利性養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)用地從2007年以來尚未劃撥或推出招、拍、掛模式的供地方案，形成了制約民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)展的瓶頸。興建成規(guī)模的養(yǎng)老院較為困難，進(jìn)而導(dǎo)致全市民辦養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)發(fā)展與日益增長的養(yǎng)老服務(wù)需求之間的矛盾突顯。

2.開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)投入產(chǎn)出不平衡

養(yǎng)老地產(chǎn)項目需配套有公園、健身房、醫(yī)院、超市等，相比普通住宅項目投資高，受制于土地和項目的分割情況，獲取銀行貸款難度大，同時由于涉及到自持、資金回籠慢等問題，使得養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)相比普通住宅項目開發(fā)有著更大的資金壓力。

3.養(yǎng)老地產(chǎn)運營盈利模式不夠成熟

目前養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)模式整體上可以分為配建模式、專門開發(fā)模式以及收購模式三種，但國內(nèi)開發(fā)多數(shù)為配建模式。選擇配建模式的開發(fā)商，最看重的是項目銷量及資金周轉(zhuǎn)效率，一定程度上忽視了養(yǎng)老服務(wù)及運營質(zhì)量，養(yǎng)老需求難以保證。

4.養(yǎng)老用地定位不明確，難以確定項目房屋的建筑性質(zhì)

如果通過正常的招拍掛程序獲取土地，過高的成本使養(yǎng)老項目無法承受。當(dāng)前，我國的養(yǎng)老事業(yè)是由民政部門主管，使得我國現(xiàn)行的養(yǎng)老社會福利以針對三無和低保老人為主，與市場化運營的養(yǎng)老地產(chǎn)項目存在著矛盾與排斥。因此，如何對養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)行界定，是養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展的關(guān)鍵所在。

5.養(yǎng)老項目的開發(fā)涉及到多個部門的管理

養(yǎng)老項目的開發(fā)涉及到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，還涉及到衛(wèi)生部(建設(shè)老年醫(yī)院及護(hù)理機構(gòu))、民政部(獲得政策補貼)、國土資源部等多個部門，需要協(xié)調(diào)多個部門的要求。

6．養(yǎng)老地產(chǎn)法規(guī)政策仍需系統(tǒng)化、規(guī)范化和專門化

從現(xiàn)有法規(guī)政策分析，養(yǎng)老社區(qū)法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)等缺失或不完善。開發(fā)商負(fù)擔(dān)社區(qū)管理，甚至要承擔(dān)居委會運作等社會負(fù)擔(dān)，不堪重負(fù)，只能維持低成本和低品質(zhì)運作。如不能提供規(guī)范化和高品質(zhì)管理和服務(wù)，養(yǎng)老社區(qū)很難走上正軌和坦途?，F(xiàn)行養(yǎng)老服務(wù)政策及相關(guān)的優(yōu)惠扶持政策過于強調(diào)服務(wù)活動的福利性和公益性，一定程度上否定了民間投資的資本屬性和養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)屬性。

加快廈門養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的對策建議

1.出臺與落實養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策

市政府相關(guān)部門應(yīng)盡快研究出臺針對養(yǎng)老機構(gòu)用地問題的相關(guān)政策，以便加快養(yǎng)老項目的建設(shè)。一是劃撥土地。凡是屬于民辦的非營利養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)，其產(chǎn)權(quán)由政府所有，用地可直接劃撥至市、區(qū)民政部門或政府指定的基金會，由市、區(qū)民政部門或基金會投資建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施后，公開對外招租，其經(jīng)營方式為“公建民營”。二是改造置換閑置場所。通過新建、擴建、改建及購置等方式整合、置換或轉(zhuǎn)變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、農(nóng)村空置校舍、企業(yè)、農(nóng)村集體閑置房屋，改造用于民辦養(yǎng)老機構(gòu)。舉辦者利用租賃、合作、承包經(jīng)營的方式為“公建民營或民辦民營”。三是招、拍、掛出讓土地。將養(yǎng)老機構(gòu)項目用地使用權(quán)對外公開招投標(biāo)，由舉辦者投資經(jīng)營，其經(jīng)營方式為“民辦民營”。

2.鼓勵房企參與發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

鼓勵國內(nèi)企業(yè)通過配合當(dāng)?shù)卣酿B(yǎng)老發(fā)展規(guī)劃，在土地價格評估方面獲得優(yōu)惠或者爭取地方財政、專項補助資金支持，比如地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金及銀行貸款利率優(yōu)惠等。同時還要吸引社會資本，拓展融資渠道，加快發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)運營，主要是吸引基金、信托和投行等金融機構(gòu)進(jìn)入。以培育運營服務(wù)能力為核心的，積極引入成熟的養(yǎng)老理念、運營體系、護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)，培育本土化專業(yè)團(tuán)隊。

3.加強老年地產(chǎn)市場的研究

研究啟動老年地產(chǎn)市場的政策框架體系，提出制定鼓勵房地產(chǎn)投入的激勵政策的建議報告，吸引社會各界對老年地產(chǎn)市場的投入和支援；研究老年地產(chǎn)建設(shè)模式，研究老年人的生理和心理行為方式的需求，創(chuàng)立使老年人從心底里樂意去生活、頤養(yǎng)天年的環(huán)境好、配套齊、服務(wù)好的老年住區(qū)典范項目，總結(jié)建設(shè)和管理的經(jīng)驗成果以帶動老年地產(chǎn)的發(fā)展；通過市場機制，為開發(fā)商提供進(jìn)入老年地產(chǎn)的優(yōu)越條件。引入發(fā)展政策體系，使開發(fā)企業(yè)在名譽上、操作上、經(jīng)濟(jì)上都有利可得，從而引導(dǎo)開發(fā)商的投入，迅速形成老年地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展姿態(tài)。

4.引進(jìn)地產(chǎn)大企業(yè)、專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)等社會力量，共同參與全市養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)

廈門是退休養(yǎng)老的好地方，大力引進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本，發(fā)展全市的規(guī)?；B(yǎng)老業(yè)，不僅可以帶動市養(yǎng)老事業(yè)的健康發(fā)展，還可以為各地老人提供候鳥式、休閑式養(yǎng)老。所以，建議政府在相關(guān)政策法規(guī)完善后，大規(guī)模地向外招商，引入金融、保險、地產(chǎn)大企業(yè)及專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)等社會力量參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的建設(shè)。

5.合理規(guī)劃不同類型的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品

在規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)注意將不同類型的居住產(chǎn)品合理分區(qū)，保證各自的獨立性，避免相互干擾。開發(fā)大規(guī)模綜合型養(yǎng)老社區(qū)時，可考慮分期建設(shè)，先建設(shè)自理型養(yǎng)老住宅和部分服務(wù)設(shè)施，預(yù)留出一定的發(fā)展用地，等到一段時期后，再建設(shè)護(hù)理型養(yǎng)老公寓及相應(yīng)的配套設(shè)施等。

6.建立海峽兩岸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)合作開發(fā)示范基地，推動閩臺養(yǎng)老服務(wù)業(yè)互助互長的共同發(fā)展

依托具備條件的臺商投資區(qū)，主動承接臺灣養(yǎng)老服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)移，引進(jìn)臺灣知名養(yǎng)老服務(wù)集團(tuán)和連鎖機構(gòu)，在開發(fā)老年產(chǎn)品用品、培育養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群、建立海峽兩岸養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)合作開發(fā)示范基地、打造養(yǎng)老金融產(chǎn)品等四個方面加大力度，以加快養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

7.進(jìn)一步加強對養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式的論證

為防止出現(xiàn)變相搞房地產(chǎn)，建議首期先建設(shè)“示范性老年公寓”，采取“只租不售”的管理運營機制。充分借鑒市“愛心護(hù)理院”建設(shè)和實施的成功模式，確立市老年基金會、市慈善總會等作為項目建設(shè)業(yè)主，由其面向社會開展籌資。這樣可確保建設(shè)項目在宏觀下接受政府管控，做到與政府的安全對接、溝通，減輕政府財政壓力，保證土地用途，保證公益性質(zhì)，保證服務(wù)對象不偏差。

注：基金項目：2013年廈門市社科聯(lián)重點課題《廈門老年問題研究》；項目編號：廈社科研[2013]6號

作者單位：（1集美大學(xué)體育學(xué)院2廈門市老齡工作委員會3民革廈門市委辦公室）