劉光宇

2015年的房地產(chǎn)大事不斷，每一件事又為將來的樓市埋下伏筆。

回首2015年，可以說是在頻頻降準(zhǔn)降息中度過的。伴隨著經(jīng)濟(jì)形勢下滑壓力，房地產(chǎn)卻在不斷刺激中逐步回暖。特別是去年下半年，更是歷經(jīng)了開發(fā)商跑馬圈地的滾滾硝煙。在地王頻出的預(yù)期下，豪宅市場的廝殺大戰(zhàn)在所難免。一線城市還在拼殺較量正酣，而大多數(shù)三四線城市已經(jīng)無力維持，高庫存壓境，驚動中央。全國房地產(chǎn)分化格局逐漸形成。2015年的房地產(chǎn)大事不斷，每一件事又為將來的樓市埋下伏筆。然而，樓市未來向何處去，還留待2016年來驗證。

1、樓市區(qū)域分化加劇，房價漲跌不一

未來房價漲跌不能簡單一句話概括市場現(xiàn)狀，不同區(qū)域不同城市將呈現(xiàn)不同發(fā)展趨勢，像北上廣深特別是北上深仍將繼續(xù)上漲，而部分準(zhǔn)一線城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好的，房價也會平穩(wěn)上漲。

但是大多數(shù)二三四線城市在高庫存壓力下，即使各種政策出臺，也難以改變這些城市總體趨勢，不是想去就能去得了，因為這已經(jīng)不是房地產(chǎn)市場的問題，更多是過去土地供應(yīng)政策以及調(diào)控不當(dāng)造成。

所以，筆者認(rèn)為，無論房價漲跌都不正常，都是供求關(guān)系扭曲后在價格上的反應(yīng)，房價已經(jīng)偏離房地產(chǎn)市場價值。

2、2016年房產(chǎn)稅開征可能性不大

房產(chǎn)稅可以說空轉(zhuǎn)多年，一直難產(chǎn)，但是頂層設(shè)計又不斷釋放房產(chǎn)稅在逐步推進(jìn)，但房產(chǎn)稅還面臨很多問題待解決，比如土地出讓金問題、收稅出發(fā)點問題、如何征收問題等等。那么，房產(chǎn)稅在2016年仍然不會出臺，政府會在解決了這些問題之后才逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅的開征。

3、房地產(chǎn)支柱地位不會動搖

房地產(chǎn)支柱地位從未動搖過，很長時間內(nèi)也不會動搖。房地產(chǎn)支柱地位是天然形成的，不是人為規(guī)定，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的地位，確保了它的支柱地位。它帶動了一個很長的供應(yīng)產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，對經(jīng)濟(jì)增長拉動作用強。例如像鋼材、水泥、煤炭等諸多行業(yè)都深受房地產(chǎn)影響。房地產(chǎn)是連接短期經(jīng)濟(jì)運行與長期戰(zhàn)略實現(xiàn)的核心關(guān)鍵。如果不能改變房地產(chǎn)業(yè)的連接地位，那么房地產(chǎn)業(yè)一定是支柱產(chǎn)業(yè)。除非經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整或有新的經(jīng)濟(jì)增長點出來。而政府不斷強調(diào)“去庫存”，說明房地產(chǎn)的支柱地位再次被重視。

4、2016年房地產(chǎn)刺激政策力度將繼續(xù)加大

由于國家擔(dān)憂進(jìn)入2016年后中國經(jīng)濟(jì)放緩，很多投資者對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的可持續(xù)性產(chǎn)生了質(zhì)疑，筆者預(yù)計決策層將宣布更多支持性政策從而為經(jīng)濟(jì)下行提供緩沖，事實上，去庫存正是將來刺激政策的直接目標(biāo)，由此也將會衍生各種附加政策，比如農(nóng)民工買房補貼甚至土地制度改革等。

5、地王頻出還會繼續(xù)，豪宅市場不會好轉(zhuǎn)，已經(jīng)嚴(yán)重偏離價值本身

2015年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)，一片跑馬圈地的繁榮景象。2016年土地市場依然火熱，地王頻出現(xiàn)象依然會層出不窮，由此催生的“被豪宅”現(xiàn)象將導(dǎo)致“偽豪宅”當(dāng)?shù)?。筆者根據(jù)多年經(jīng)驗總結(jié)，豪宅至少應(yīng)該具備五大要素，即稀缺地段、建筑本體的高品質(zhì)、開發(fā)商團(tuán)隊高資質(zhì)、完善物業(yè)管理和服務(wù)以及居住人群的高素質(zhì)圈層。通過觀察發(fā)現(xiàn)，市場上能滿足這些要素的“豪宅”鳳毛麟角。2016年，在畸高地價，面粉貴過面包的形勢下，豪宅市場競爭將更加激烈，而很多豪宅價格遠(yuǎn)高于周邊二手房，其嚴(yán)重偏離市場價值，這正是筆者對豪宅市場悲觀判斷的重要原因。之所以仍然有人買，其實更大原因在于人們多年來一步到位的傳統(tǒng)觀念和心理。

6、結(jié)構(gòu)性調(diào)整不可避免，大量中小房企將離場

隨著地價高企、庫存量大、需求萎縮、資金鏈出問題甚至斷裂等，以及對市場悲觀預(yù)期將會造成2016年大量中小房企離場。

即使特大型一線城市比如北上深，由于地價飛漲，加上各種稅費在內(nèi)的成本高達(dá)70-75%以上，企業(yè)生存壓力劇增，許多中小房企倒閉潮將起，可能會有大批的中小開發(fā)商死去或離場，依附于開發(fā)商的大批代理機構(gòu)、廣告策劃公司倒閉，大量的業(yè)內(nèi)從業(yè)人員失業(yè)，整個行業(yè)收入下降……這就是房地產(chǎn)行業(yè)的整體新常態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”將成為“新常態(tài)”。而由此催生房地產(chǎn)迎來大房企壟斷的類寡頭時代，中國房地產(chǎn)市場將形成若干個“巨無霸”型的房企。盡管市場不景氣，但是總的銷售面積不斷增長恰恰是這些大房企壟斷的結(jié)果。但這樣的市場顯然是不正常的。而面臨離場的房企很多被迫轉(zhuǎn)型。

7、旅游度假地產(chǎn)可作為開發(fā)商轉(zhuǎn)型出路之一

全國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入“白銀時代”，但旅游行業(yè)的投資勢頭強勁，很多房地產(chǎn)企業(yè)加快布局旅游產(chǎn)業(yè)，主要投資旅游綜合體、旅游度假區(qū)、高星級酒店等大型旅游項目。這為旅游度假地產(chǎn)成熟提供了條件。

首先，很多大房企還未染指，而眾多中小房企、民企正在積極拼搏，迸發(fā)出勃勃生機，旅游度假地產(chǎn)也是一片欣欣向榮。其次，旅游度假地產(chǎn)應(yīng)該屬于相對剛需產(chǎn)品，受經(jīng)濟(jì)周期影響較小。最后，旅游度假地產(chǎn)如果與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合，將會有巨大的想象空間和發(fā)展機會。因此，很多房企如果資質(zhì)滿足條件，可將旅游度假地產(chǎn)作為轉(zhuǎn)型的出路之一。

8、海外市場將持續(xù)升溫，海外資產(chǎn)配置漸成趨勢

如今，越來越多的人選擇移民，海外置業(yè)、海外投資。國內(nèi)資金投資海外地產(chǎn)是資金配置的需求，這就如同不能把雞蛋放在同一個籃子里是一個道理。實際上，海外地產(chǎn)有市場風(fēng)險，但很多法律政策健全、完善、成熟的國家或地區(qū)基本沒有政策風(fēng)險，如果投資海外地產(chǎn)是出于資產(chǎn)配置或規(guī)避國內(nèi)風(fēng)險的考慮，那么他們對市場風(fēng)險的關(guān)注度就不會太高。

9、商業(yè)地產(chǎn)相對過剩，同質(zhì)化嚴(yán)重

商業(yè)密度與人口消費能力密切相關(guān)，商業(yè)地產(chǎn)受到電商等沖擊的原因是城市商業(yè)地產(chǎn)前期規(guī)劃的混亂，存量太大，缺乏前瞻性布局，導(dǎo)致項目高同質(zhì)化大批量面市。這是對社會資源的極大浪費，除了關(guān)停并轉(zhuǎn)沒有其他解決之道。

10、環(huán)北京區(qū)域市場相對火爆，成為京津冀一體化最受益區(qū)域

盡管房地產(chǎn)市場黃金十年結(jié)束，而且環(huán)北京一些區(qū)縣按城市等級劃分級別較低，但由于其特殊的地理位置和依附關(guān)系，環(huán)京區(qū)域相對其他三四線城市市場要好得多。所以，北京周邊房地產(chǎn)市場依然看好，因為這里永遠(yuǎn)是北京千百萬“北漂”沒資格、買不起房的擠出效應(yīng)的最直接承接地，因而也將成為京津冀一體化下最受益的區(qū)域。