基于PPP模式的我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式

桑培東，陳曉蓁

（山東建筑大學(xué),濟南 250101）

基于PPP模式的我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式

桑培東，陳曉蓁

（山東建筑大學(xué),濟南 250101）

通過分析目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，概括現(xiàn)存的運營模式，找出目前開發(fā)中的問題;通過借鑒國外成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，提出通過PPP模式，公私合作發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，規(guī)范市場秩序，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，滿足市場需求，并指出項目各階段運營的具體方式。

養(yǎng)老地產(chǎn)；PPP；運營模式

【DOI】10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.07.048

1 引言

目前，隨著我國老年人口不斷增加，老年人口的需求越來越不容忽視，養(yǎng)老成為亟待解決的難題。挑戰(zhàn)與機遇并存，養(yǎng)老地產(chǎn)開始進入眾房地產(chǎn)商的視野。保利集團副總裁胡在新在接受采訪時曾說：“養(yǎng)老地產(chǎn)將是房地產(chǎn)行業(yè)未來最大的風(fēng)口。”可見許多大房地產(chǎn)商對養(yǎng)老地產(chǎn)是有所期待的。但目前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)仍處于起步與探索階段，存在許多問題，其中盈利困難不容忽視。這就使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)遭受“外熱內(nèi)冷”的尷尬境地。因此，要實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展，就離不開政府資金的支持和稅收優(yōu)惠政策。本文認(rèn)為,通過運用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，利用政府的資金和良好的信譽，與私營企業(yè)先進的技術(shù)和經(jīng)營經(jīng)驗，實現(xiàn)社會利益最大化，取長補短，合作共贏，才能使養(yǎng)老地產(chǎn)快速健康發(fā)展。

國外的養(yǎng)老模式已非常成熟，在美國，最大的產(chǎn)業(yè)不是地產(chǎn)也不是金融，是大健康產(chǎn)業(yè)，大健康產(chǎn)業(yè)的切入點是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，面對目前市場上不斷增加的需求，如何迎合市場建立真正符合消費者需求的產(chǎn)品是開發(fā)商們正在思考的問題。

2 我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀

在2000年的人口普查中，我國65歲以上老人總數(shù)已經(jīng)達到人口總數(shù)的7%，按照國際標(biāo)準(zhǔn)已屬于老齡化社會。近15年來，老齡化人口數(shù)量持續(xù)增加，加上“計劃生育政策”使“421”

模式家庭增加，2個人要贍養(yǎng)4個老人、撫養(yǎng)1個孩子，養(yǎng)老壓力很大。養(yǎng)老難、未富先老的問題越來越明顯，建立全方位的養(yǎng)老服務(wù)體系已刻不容緩。在“十三五”計劃中，養(yǎng)老工作作為發(fā)展重點被提出，致力于以居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老為主流，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，迎合社會需求，使老年人老有所養(yǎng)、老有所依。

鑒于養(yǎng)老地產(chǎn)與一般的商業(yè)地產(chǎn)相比，有其特殊性，首先在選址方面，要求交通方便，環(huán)境優(yōu)美；其次，在小區(qū)規(guī)劃上，要考慮無障礙設(shè)計、健身場地和措施、綠化率要高等；最后，要求有相應(yīng)的配套服務(wù)，超市、藥店、老年人活動中心等。這就決定了養(yǎng)老地產(chǎn)是一類投資大、資金回收期長、各方利益關(guān)系復(fù)雜的地產(chǎn)模式。目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式主要有3種。

2.1 租賃模式

此種運營方式是開發(fā)商建好住宅后，只租賃不銷售，簽訂一定時間的租賃合同，在租賃期內(nèi)，房客可享有物權(quán)法規(guī)定的一切權(quán)利，租賃期滿后將房產(chǎn)回收，這樣可以提高房產(chǎn)的利用率，降低養(yǎng)老房產(chǎn)的成本，確保養(yǎng)老房產(chǎn)真正為所需要的人居住，并且可以重復(fù)使用。這種模式資金回收雖然穩(wěn)定但速度較慢，不符合私營企業(yè)的需求，因此，若想推崇這種模式，還是需要政府主導(dǎo)，開展以福利性質(zhì)為目的的養(yǎng)老地產(chǎn)。

2.2 出售模式

此模式與商業(yè)地產(chǎn)類似，均由開發(fā)商負責(zé)養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)與出售，并回收成本獲利。這種模式雖然資金回收快，但失去了養(yǎng)老地產(chǎn)為老年人服務(wù)的本意，無法保證滿足老年人的相關(guān)需求。

2.3 租賃+持有模式

這種運營模式是指通過構(gòu)建綜合性的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，社區(qū)內(nèi)包括各種配套設(shè)施，比如醫(yī)療、購物、娛樂等，開發(fā)商通過出售社區(qū)內(nèi)房屋和租賃配套物業(yè)回收成本。這種模式和國外的養(yǎng)老模式類似，例如在美國，開發(fā)商利用政府提供的財政支持、保險公司提供穩(wěn)定資金、通過信托基金融資等渠道拓寬資金來源，使開發(fā)商更有獲利保障。而我國更多的采用酒店式管理，通過會員制來穩(wěn)定資金流。這種模式不僅對開發(fā)商有利，也吸引了保險行業(yè)的眼球。當(dāng)然，此種模式需要政府財政的大力支持。

3 當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

近年來，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，示范性項目和工程越來越多，但各種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)均有其局限性與風(fēng)險，可以說雖然經(jīng)歷了十幾年的發(fā)展，養(yǎng)老地產(chǎn)仍然處于起步階段，從發(fā)展歷程來看，主要存在以下問題：

3.1 規(guī)劃設(shè)計不合理

目前許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目，只是打著養(yǎng)老旗號，實際還是商業(yè)地產(chǎn)，并不能突出體現(xiàn)對老年人需求的滿足。建筑功能配置不合理，尤其對不能自理的老年人，無障礙措施太少，護理需求也不能滿足。專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)比較匱乏，導(dǎo)致老年人無法居住，長此以往，此類地產(chǎn)中業(yè)主反而大部分為40歲左右的中年人，并不符合養(yǎng)老地產(chǎn)的初衷。

滿足老年人的需求，不僅僅是建筑入口、電梯按鈕、設(shè)置坡道等基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施，還需要很多細節(jié)上的設(shè)計，比如套型設(shè)計要確保老人能夠進行無障礙的視覺和聽覺交流，臥室中床鋪的高度、大小、軟硬度等也需要依據(jù)老年人的要求特殊設(shè)計，插座和開關(guān)的位置也要盡量減少老年人的彎腰頻率等，總之，只有深入了解老年人的需求，堅持“以人為本”的設(shè)計理念，才能獲得消費者的認(rèn)可。

3.2 養(yǎng)老地產(chǎn)盈利困難

養(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性決定其投資回收期長、收益慢、風(fēng)險大等特點，使開發(fā)商心有余悸，不敢大規(guī)模投資，只能依靠保險公司、基金投資的投資。在現(xiàn)存的養(yǎng)老地產(chǎn)項目中，結(jié)構(gòu)化矛盾比較突出。一方面公辦養(yǎng)老機構(gòu)的入住率很高，服務(wù)質(zhì)量也很好，依靠政府的財政支持，價格也比較合理；另一方面，私營養(yǎng)老機構(gòu)的服務(wù)質(zhì)量沒有保障，因為前期投入大，價格也偏高，因此不受消費者青睞，入住率低。這種情況主要是由于目前開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式不認(rèn)可，還沒有找到適合其發(fā)展的投資運營模式，相關(guān)的法律政策也沒有完善，養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量不高，配套設(shè)施跟不上等問題也是制約其投資的因素。

3.3 產(chǎn)業(yè)鏈待優(yōu)化

在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的初期階段，投資各參與方之間還未形成完善的合作模式，資金投入、運營、回收等環(huán)節(jié)也不能很好的銜接。因此，完善產(chǎn)業(yè)鏈條是促進養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的前提，需要國家制定相關(guān)的政策、法規(guī)，通過法律手段規(guī)范市場的發(fā)展，以應(yīng)對地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題和糾紛，為市場提供1個良好的生存環(huán)境。

3.4 服務(wù)內(nèi)容單調(diào)

養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)別于一般商業(yè)地產(chǎn)的特點即提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)。但目前，無論是服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量都不能滿足市場要

求，尤其是私營地產(chǎn)商開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)。因此，需要國家通過制定硬性指標(biāo)來衡量養(yǎng)老服務(wù)的等級，給予評定，如需要開展托老服務(wù)、醫(yī)療護理工作、文娛活動中心、老年大學(xué)等多樣化服務(wù)，真正組織專業(yè)化的隊伍加以培訓(xùn)和管理，全面提升服務(wù)質(zhì)量，進而提高消費者的積極性。

4 運用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

近年來，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的發(fā)展，加上亞投行的建成，PPP合作模式已不再新奇，PPP模式是指通過政府向私營部門或社會組織購買產(chǎn)品或服務(wù)形成的一種伙伴關(guān)系，通過公共部門與非公共部門的風(fēng)險分擔(dān)，以社會利益最大化為共同目標(biāo)，構(gòu)建有利于社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的產(chǎn)品。其中，伙伴關(guān)系是首要特征，利益共享與風(fēng)險分擔(dān)是維持合作關(guān)系的重要條件。采用PPP模式可促進公私雙方互利共贏，受到社會各界的廣泛關(guān)注。

對于私營部門來說，通過與政府合作，可以與政府分擔(dān)風(fēng)險，使收益更有保障。同時，與政府合作可以增加自身企業(yè)的聲譽和知名度，名利雙收。反觀政府方面，通過對私營部門進行融資，可以減輕資金壓力，減少資金投入，同時，利用私營企業(yè)先進的技術(shù)和管理經(jīng)驗節(jié)約管理成本?？梢姡ㄟ^PPP模式構(gòu)建公共基礎(chǔ)設(shè)施符合各利益方的需要，可使社會利益最大化。因此，我們提倡采用PPP模式構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)。

4.1 融資時期

在項目融資時期，政府應(yīng)制定相關(guān)資金優(yōu)惠政策，同時，對養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)和運營效果進行監(jiān)控，通過量化指標(biāo)衡量項目的硬件設(shè)施和服務(wù)水平。根據(jù)監(jiān)測結(jié)論，決定政府給予項目的優(yōu)惠力度，這樣既能提高私營部門參與建設(shè)的積極性，又避免地產(chǎn)商打“擦邊球”，用養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號做商業(yè)地產(chǎn)。

4.2 開發(fā)運營

在項目建成后的運營時期，要發(fā)展全方位一站式服務(wù)，例如美國打造的“持續(xù)護理社區(qū)”，根據(jù)老人不同需要，分為生活自理型、生活協(xié)助型、專業(yè)護理型，隨著老人年齡的增長，自理能力逐漸減弱，可以通過這三種護理程度的選擇，決定需要的服務(wù)，避免老年人頻繁搬家的不便。

5 結(jié)語

隨著我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，政府應(yīng)完善相關(guān)政策與法律法規(guī)，規(guī)范市場行為，通過向私營企業(yè)購買服務(wù)減輕財政和管理負擔(dān)，同時，通過對企業(yè)的監(jiān)督與管理提高養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)質(zhì)量，完善服務(wù)內(nèi)容，以PPP模式公私合作，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進市場內(nèi)部各參與方的配合，共同提高社會資源的利用效率，構(gòu)建更多基礎(chǔ)設(shè)施，滿足市場需求，實現(xiàn)社會利益最大化。

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Research on the Development Model of PensionReal Estate in China Based on PPP Model

SANG Pei-dong，CHEN Xiao-zhen
(ShandongJianzhuUniversity,Jinan250101,China）

Inthispaper,throughtheanalysisofthepresentsituationofChina'sold-age real estate development,summarizestheexisting modeofoperation,findouttheproblemsofthedevelopment,withreferencetotheforeignmaturepensionrealestatemodelproposedbyPPP model,public-privatepartnershipdevelopmentendowmentrealestate,standardizethemarketorder,toimprovenursingservicequality,meet theneedsofthemarket,andpointsoutthespecificwaysofprojectoperationindifferentstagesoftheproject.

pensionrealestate;PPP;operationmodel

F293.3;F275.5

A

1007-9467（2016）07-0175-03

2016-02-25

桑培東（1962～），男，山東壽光人，教授，從事工程項目管理研究，（電子信箱）1346602949@qq.com。